Nghị định số 67/2021: Hàng trăm dự án bất động sản được “giải cứu”

Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM• 18/08/2021 09:40

Với việc quy định rõ từng trường hợp cụ thể của dự án đầu tư có nguồn gốc nhà, đất công sản, Nghị định số 67/2021/NĐ-CP mở ra cánh cửa “giải cứu” hàng trăm dự án đang bị ách tắc.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM

Đã có quy định cụ thể cho từng trường hợp dự án

Ngày 7/3/2017 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành công văn số 342/TTg-V.I tạm dừng thực hiện thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo QĐ số 09/2007/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Kể từ lúc đó, gần như các dự án có nguồn gốc đất trong phạm vi điều chỉnh của Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/01/2007 về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước, Quyết định số 86/2010/QĐ-TTg ngày 22/12/2010 của Thủ tướng Chính phủ về Quy chế tài chính phục vụ di dời các cơ sở gây ô nhiễm môi trường và các cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng đô thị, đều bị tạm dừng.

Ngày 31/12/2017, Chính phủ ban hành Nghị định số 167/2017/NĐ-CP quy định việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công, mở ra cơ hội cho các dự án bị dừng được tái khởi động. Tuy nhiên, điều đáng buồn, trong quá trình thực thi, nghị định này đã bộc lộ nhiều bất cập, gây ra vướng mắc cho cơ quan nhà nước các địa phương trong công tác thực thi pháp luật.

Trong đó, một số bất cập có thể kể đến như tại điểm đ Khoản 2 Điều 28 Nghị định 167/2017/NĐ-CP tại Khoản 19 Điều 1 “Dự thảo Nghị định 167”, quy định xử lý đối với trường hợp nhà, đất đã được phê duyệt phương án bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa hoàn thành việc bán phù hợp với trường hợp bán chỉ định (theo quyết định hoặc văn bản của cấp có thẩm quyền mà quyết định hoặc văn bản đó đã đúng quy định của pháp luật) mà người mua được tài sản đã ký hợp đồng mua bán tài sản hoặc cơ quan chức năng đã có văn bản thông báo nộp tiền thì người mua được tiếp tục hoàn tất các thủ tục còn lại để hoàn thành việc mua bán theo quy định của pháp luật.

Chưa được quy định cụ thể để các Bộ, ngành, địa phương yên tâm trong xử lý chuyển tiếp các trường hợp nhà, đất đã được phê duyệt phương án bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật tại thời điểm lúc bấy giờ, nhưng chưa hoàn thành việc bán.

Hàng trăm dự án bất động sản được “giải cứu”

Sẽ có hàng trăm dự án bất động sản được “giải cứu”

Từ đó đến nay đã có hàng trăm dự án đầu tư, dự án nhà ở trên cả nước (TP.HCM có khoảng 158 mặt bằng, dự án) sử dụng quỹ đất có nguồn gốc do sắp xếp lại, xử lý tài sản công, hoặc do di dời nhà xưởng ô nhiễm, thực hiện cổ phần hóa đã phải dừng các hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh.

Mới đây, Nghị định số 67/2021/NĐ-CP ra đời sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 167 đã hoàn thiện các tiêu chí và các cơ chế để đảm bảo việc sắp xếp, xử lý tài sản trụ sở, nhà đất công, đồng thời các quy định tại Khoản 19 Điều 1 mở ra cơ hội cho hàng trăm dự án bất động sản có cơ hội hồi sinh.

Cụ thể, Khoản 19 Điều 1 đã quy định rõ tiêu chí về từng loại dự án được tiếp tục thực hiện và các dự án thuộc diện phải làm lại thủ tục, phải có phương án sắp xếp, xử lý tài sản công theo theo QĐ số 09/2007/QĐ-TTg. Tháo gỡ vướng mắc cho các Bộ, ngành, các địa phương thực hiện.

Trong đó, nhà, đất đã được phê duyệt phương án bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa hoàn thành việc bán phải thực hiện lại thủ tục, trừ trường hợp các dự án đã có quyết định việc bán chỉ định đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, thì sẽ được tiếp tục thực hiện.

Những dự án chưa có phương án sắp xếp, xử lý nhà đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Các trường hợp nhà, đất đã được phê duyệt phương án chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chưa hoàn thành đều phải thì sẽ phải làm lại thủ tục theo Nghị định này, Nghị định 167 và Luật đầu tư.

Ngoài ra, nghị định cũng quy định cụ thể về phương án xử lý cho các trường hợp với số tiền bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo phương án được cơ quan, người có thẩm quyền phê duyệt trước ngày 01 tháng 01 năm 2018. Và với công ty cổ phần do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ mà trước ngày 01 tháng 01 năm 2018 không thuộc đối tượng áp dụng Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg, nay thuộc đối tượng thực hiện sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo Nghị định này.

Cần thẩm định giá đất sát thị trường

Nghị định 67 có một điểm mở để thẩm quyền quyết định tối cao thuộc về Thủ tướng, mở ra cánh cửa đối với trường hợp mà có thể nghị định này không xử lý được: Nhà, đất thực hiện bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất chưa đảm bảo đúng thủ tục quy định được phát hiện qua thanh tra, kiểm tra hoặc qua kết quả rà soát của các bộ, ngành, địa phương.

Đất công dôi dư sau thành lập TP.Thủ Đức - TP HCM.

Và nhà đất thực hiện bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất do phải tạm dừng theo chỉ đạo của cấp có thẩm quyền mà việc xử lý chuyển tiếp theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 2 Điều này gặp khó khăn, vướng mắc.

Quy định này đã mở ra “cánh cửa” cho các trường hợp đặc thù được các cơ quan tối cao xem xét, quyết định. Mà trên thực tiễn, đây có thể là những dự án chưa thực hiện đủ thủ tục, mà bây giờ thực hiện lại thiếu những cơ sở pháp lý và thực tiễn để làm, cũng có thể liên quan đến nhiều nhà đầu tư, hay nhà đầu tư nước ngoài…

Ngoài ra, theo Nghị định này, từ Bộ Tài chính, quyền thu hồi đất đã được chuyển cho UBND cấp tỉnh. Việc trao quyền thu hồi đất cho UBND cấp tỉnh, thành phố thực hiện thực chất vẫn dựa trên sự chủ trì của Bộ Tài chính để thẩm định và báo cáo Thủ tướng Chính phủ về phương án sắp xếp, xử lý cơ sở nhà đất. Tuy nhiên, quy định này cũng giúp thống nhất đồng bộ với quy định của pháp luật đất đai và đảm bảo khả thi trong quá trình thực hiện quyết định thu hồi.

Tuy nhiên, trong quá trình thực thi, để không làm thất thoát tài sản nhà nước, Hiệp hội nhận thấy cần thẩm định lại giá trị nhà, đất theo “giá đất cụ thể” theo nguyên tắc giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” được xác định bằng các phương pháp xác định giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai, tại “thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất” (Khoản 3 Điều 108, Khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013)”.