Dự án Thung lũng Hoa Hồng Rose Valley gian nan hồi sinh

LÊ SÁNG• 03/09/2021 14:10

Việc tập đoàn Viettel phải "lần nữa" rao bán lô cổ phần tại dự án Thung lũng Hoa Hồng - Rose Valley sau 3 lần “bán ế” không chỉ do định giá mà còn từ sự trắc trở về pháp lý dự án.

hông báo chào bán cạnh tranh treo lô cổ phần của Công ty CP Vĩnh Sơn do Tập đoàn công nghiệp – viên thông Quân đội (Viettel) sở hữu

Thông báo chào bán cạnh tranh lô cổ phần của Công ty CP Vĩnh Sơn do Viettel sở hữu

Mới đây, Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội đã phát đi thông báo chào bán cạnh tranh lô cổ phần của Công ty CP Vĩnh Sơn do Tập đoàn công nghiệp – viễn thông Quân đội (Viettel) sở hữu. Giá khởi điểm của lô 4.588.500 cổ phần là 922,49 tỷ đồng, thời gian nộp tiền đặt cọc từ ngày 25/8-14/9 và phiên đấu giá công khai dự kiến sẽ tổ chức vào 21/9/2021.

Như vậy đây là lần thứ 4 Viettel rao bán lô cổ phần đang sở hữu tại Công ty CP Vĩnh Sơn sau 3 lần liên tiếp “bán ế”.

SIÊU DỰ ÁN LẬN ĐẬN

Theo tìm hiểu của PV, Công ty CP Vĩnh Sơn có vốn điều lệ 1.150 tỷ đồng được thành lập ngày 12/9/2003 có địa chỉ tại 13-S1, KĐT Hà Tiên, xã Định Trung, Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Tại thời điểm 30/6/2021, Công ty đang có 3 cổ đông trong nước, gồm 2 tổ chức (chiếm 99,9% vốn) và 1 cá nhân là ông Nguyễn Khánh Trung (chiếm 0,1% vốn). Ngoài Viettel, cổ đông lớn còn lại chính là CTCP Bất động sản Dragon Village (chiếm 60% vốn).

Vĩnh Sơn hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, chủ yếu là triển khai Dự án xây dựng “Khu đô thị thung lũng Hoa Hồng" tại xã Tiền Phong, thị trấn Quang Minh, huyện Mê Linh, Vĩnh Phúc và xã Nam Hồng, huyện Đông Anh, Hà Nội. Dự án Khu biệt thự và Nhà nghỉ Nam Sơn tại Vĩnh Phúc nay là Dự án Khu đô thị thung lũng Hoa Hồng thuộc Hà Nội, có quy mô 75,51 ha.

Dự án Rose Valley đã được Công ty Vĩnh Sơn thực hiện nghiên cứu lập quy hoạch đầu tư Dự án Khu biệt thự và nhà nghỉ Nam Sơn (sau đổi tên thành dự án Rose Valley) từ năm 2004. Sau nhiều lần điều chỉnh, đến ngày 22/07/2008, UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã có Quyết định số 2592/QĐ-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu biệt thự và nhà nghỉ Nam Sơn do Công ty cồ phần Vĩnh Sơn làm chủ đầu tư tại xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, tỉnh Vỉnh Phúc.

Ngày 23/07/2008, UBND tỉnh Vĩnh Phúc có quyết định về việc giao đất thực hiện dự án, theo đó Công ty cổ phẩn Vĩnh Sơn đã đền bù, giải phóng mặt bằng và triển khai thi công xây dựng một số hạng mục công trình theo quy hoạch được duyệt.

Phối cảnh Khu đô thị Thung lũng hoa hồng

Đến tháng 8/2008, huyện Mê Linh - tỉnh Vĩnh Phúc được sáp nhập về Hà Nội nên dự án đã phải tạm dừng triển khai, chờ quy hoạch phân khu đô thị để khớp nối với quy hoạch Hà Nội mở rộng.

Trong đợt rà soát các đồ án, dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội, dự án này thuộc danh sách 244 đồ án, dự án được Thủ tướng cho phép triển khai đợt 1.

Ngày 27/06/2013, UBND thành phố Hà Nội đã có Quyết định số 3979/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án này theo hướng mở rộng phạm vi nghiên cứu: Một phần mở rộng sang thị trấn Quang Minh, huyện Mê Linh ở phía Bắc và một phần mở rộng sang xã Nam Hồng, huyện Đông Anh ở phía Đông.

Đến thời điểm cuối năm 2020, theo thông tin từ Công ty Vĩnh Sơn, công tác GPMB của dự án hiện mới cơ bản hoàn thành GPMB được 64,66ha (hiện còn 18 ngôi mộ chưa di dời) tại đất khu nhà ở thấp tầng và đất hỗn hợp. Hiện Vĩnh Sơn đã nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất 1 lần (26,24 ha trong diện tích 64,66 ha).

Giá trị đầu tư lũy kế ghi nhận trên BCTC tại thời điểm 31/12/2019 là 1.126 tỷ đồng cho công tác đền bù GPMB, nộp tiền sử dụng đất, đầu tư một số hạng mục hạ tầng, trả lãi vay và các chi phí quản lý dự án. Trên thực địa, hiện dự án mới thực hiện việc san nền giai đoạn 1, xây 02 biệt thự và một số hạng mục nhà mẫu, nhà bán hàng mới xây thô.

Đến nay doanh thu của dự án Rose Valley chủ yếu đến từ hoạt động chụp ảnh cưới. Ảnh: Lê Sáng

CHƯA HẾT GIAN NAN

Theo bản Công bố thông tin do Tập đoàn Viettel công bố, hiện nay xét về khách quan, bên cạnh các yếu tố ảnh hưởng của dịch COVID-19 và thị trường cạnh tranh, siêu dự án Rose Valley còn phải đối mặt với một số tồn tại.

Cụ thể, theo quy định, phần diện tích mở rộng thuộc dự án rộng 10,85 ha phải đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, ngoài ra phần diện tích mở rộng này cũng gặp khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng.

Khi huyện Mê Linh sáp nhập về Hà Nội, dự án phải điều chỉnh quy hoạch để khớp nối với quy hoạch thành phố mở rộng và cập nhật quy hoạch điều chỉnh theo quy hoạch phân khu đô thị N3 của thành phố. Việc đổi quản lý địa chính là nguyên nhân chính khiến việc triển khai dự án của Công ty bị kéo dài và phải thực hiện lại các hồ sơ pháp lý điều chỉnh và rủi ro xác định lại nghĩa vụ tài chính phải nộp cho dự án.

Bên cạnh đó, khu vực huyện Mê Linh và huyện Đông Anh dân cư hiện hữu và tiện ích chưa phát triển, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chưa đồng bộ. Việc đầu tư kinh doanh bất động sản đang bị chi phối bởi nhiều văn bản quy phạm pháp luật, chịu sự quản lý của nhiều cơ quan có thẩm quyền, hệ thống văn bản pháp quy còn chồng chéo gây nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp nói chung và Công ty CP Vĩnh Sơn (dự án Rose Valley) nói riêng.

Về các yếu tố khó khăn chủ quan phải kể đến là việc hiện nay dự án phải hoàn thiện điều chỉnh Quyết định chủ trương đầu tư tổng thể dự án do phải điều chỉnh về quy mô dự án. Đồng thời, Công ty Vĩnh Sơn cũng phải có đủ vốn điều lệ tương đương 15% tổng mức đầu tư (Tổng mức đầu tư dự kiến do đơn vị tư vấn lập tháng 5/2019, đang trình HĐQT Công ty phê duyệt là 11.873 tỷ đồng) để đảm bảo đủ năng lực tài chính theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai. Để đủ điều kiện về nâng lực tài chính, Công ty cần phải tăng vốn tối thiểu lên 1.800 tỷ đồng.

Như vậy, với tình hình thị trường bất động sản hiện tại, Công ty Vĩnh Sơn đang đứng trước thách thức về việc định hướng phát triển Dự án các năm tiếp theo, để đảm bảo sản phẩm của Vĩnh Sơn được thị trường tiếp nhận và có lợi thế cạnh tranh so với các đối thủ.

Bên cạnh đó, bản thân tình hình tài chính của Công ty Vĩnh Sơn cũng khá “căng thẳng” do dự án chủ lực “đắp chiếu” nhiều năm nên chưa có doanh thu khiến hoạt động kinh doanh của Vĩnh Sơn cũng rất ảm đạm. Nguồn thu của Vĩnh Sơn chủ yếu đến từ hoạt động cho thuê địa điểm chụp ảnh, chỉ khoảng vài trăm triệu mỗi năm và đang ngày càng bị thu hẹp.

Mức doanh thu cao nhất Vĩnh Sơn đạt được trong 3 năm trở lại đây là 949 tỷ đồng vào năm 2018. Tuy nhiên, cũng trong năm này, công ty lỗ đến 546 triệu đồng do chi phí quản lý doanh nghiệp tăng lên hơn 1,1 tỷ đồng và các khoản bị phạt phát sinh gần 557 triệu đồng. Vĩnh Sơn không có thuyết minh cụ thể về các khoản phạt này.

Các năm sau đó, doanh thu của Vĩnh Sơn liên tiếp sụt giảm mạnh và đến nửa đầu năm 2021 chỉ còn 85 triệu đồng. Công ty lãi vỏn vẹn 3,4 triệu đồng và vẫn còn lỗ lũy kế gần 92 triệu đồng tại thời điểm 30/6/2021.