Cảnh báo rủi ro đặt cọc mua căn hộ chung cư

MAI AN• 09/09/2021 14:00

Mới đây, Cục cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng - Bộ Công thương đã phát đi cảnh báo những lưu ý khi ký kết thỏa thuận đặt cọc mua căn hộ chung cư để tránh mất tiền oan.

Phần lớn chủ đầu tư khi bán nhà, huy động vốn đều không ký kết hợp đồng mua bán căn hộ mà thường ký kết ở dạng hợp đồng vay vốn, hợp đồng ký quỹ…

Cục cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng cho biết, theo thông tin tổng hợp từ Bộ Xây dựng về số lượng dự án và căn hộ thương mại, trong Quý I/2021, trên cả nước có 88 dự án với 26.019 căn hộ được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Cụ thể: Tại miền Bắc có 47 dự án với 14.451 căn hộ, miền Trung có 21 dự án với 5.788 căn hộ, miền Nam có 20 dự án với 5.780 căn hộ. Riêng tại Hà Nội có 10 dự án với 7.062 căn nhà, tại thành phố Hồ Chí Minh có 5 dự án với 3.449 căn nhà. Như vậy, thị trường đã có thêm một lượng hàng hóa hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán.

Thực tế ghi nhận không ít kênh môi giới (nhận là kênh môi giới của chủ đầu tư) hoặc trực tiếp các chủ đầu tư đã giới thiệu và nhận các khoản đặt cọc trước của khách đối với những dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Hình thức nhận đặt cọc từ một tờ Giấy đặt cọc đơn giản chỉ ghi nhận số tiền đặt cọc đến những văn bản chi tiết hơn như Hợp đồng đặt cọc hay Văn bản thỏa thuận về việc cung cấp các dịch vụ liên quan đến tư vấn, đăng ký mua căn hộ chung cư. Khoản đặt cọc từ vài chục triệu đến những khoản lớn hơn gấp nhiều lần.

Theo đó, liên quan đến các giao dịch đặt cọc mua bán căn hộ chung cư, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng lưu ý người dân tìm hiểu rõ địa vị pháp lý của bên nhận đặt cọc/bên bán hàng trong mối quan hệ với chủ đầu tư. Ngoài thông tin do bên nhận đặt cọc/bên bán hàng cung cấp, cần đề nghị cung cấp các giấy tờ chứng minh cũng như kiểm tra lại thông tin từ kênh chủ đầu tư.

Chủ đầu tư dự án Manhattan Tower huy động vốn khách hàng từ năm 2010 nhưng tới nay vẫn bất động

Ngoài các thông tin quảng cáo từ bên nhận đặt cọc/bên bán hàng, cần tìm hiểu các thông tin chính thức về dự án và căn hộ từ kênh chủ đầu tư và từ các hồ sơ pháp lý tùy từng giai đoạn. Không vội vàng đặt cọc dựa trên những thông tin một chiều do các đơn vị trung gian cung cấp.

Yêu cầu cung cấp dự thảo hợp đồng mua bán của chủ đầu tư và đính kèm nó làm một phần không tách rời của giấy tờ đặt cọc.

Trong trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn thiện dự thảo hợp đồng mua bán, cần yêu cầu quy định những nội dung tối thiểu sau trong giấy tờ đặt cọc: Mục đích của việc đặt cọc (như thông tin về căn hộ bên đặt cọc muốn mua khi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán); Ấn định thời điểm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư; Các điều kiện đối với chủ đầu tư và dự án tại thời điểm ký kết hợp đồng như: dự án đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật, chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan bảo vệ người tiêu dùng có thẩm quyền.

Bên cạnh đó, cần nghiên cứu kỹ nội dung của giấy tờ đặt cọc để đảm bảo chế tài xử lý vi phạm của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc đã được quy định rõ ràng. Đặc biệt, cân nhắc thật kỹ trong trường hợp có các nội dung bất lợi về xử lý vi phạm hợp đồng của các bên, ví dụ như không cho phép bên đặt cọc chấm dứt hợp đồng hay chế tài đối với bên đặt cọc nặng hơn

Như Diễn đàn Doanh nghiệp đã thông tin trước đó, trên thực tế nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng tăng cao, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, nhiều chủ đầu tư đã mạnh tay đầu tư vào nhiều dự án bất động sản cùng một lúc. Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng đủ tiềm lực tài chính, trong khi vay ngân hàng lại cần nhiều thủ tục và chịu lãi suất cao.

Lợi dụng kẽ hở Luật Kinh doanh bất động sản không quy định hợp đồng đặt cọc, trong khi đó Bộ luật Dân sự lại không đưa ra nguyên tắc đặt cọc bao nhiêu phần trăm, nhiều chủ đầu tư đã làm hợp đồng đặt cọc với giá trị khá cao. Thậm chí, nhiều dự án bất động sản chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định vẫn nhận đặt cọc giữ chỗ trước khi ký hợp đồng mua bán.

Đáng nói thực tế không ít lần chủ đầu tư yêu cầu số tiền đặt cọc khá cao sau đó ôm tiền bỏ trốn. Hay có trường hợp sau khi đặt cọc thì bị bên bán “đánh tháo” vì họ tìm được nguời mua giá cao hơn.

Trước tình trạng đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM từng có đề xuất bổ sung chế định về đặt cọc vào điều 57 của Luật Kinh doanh bất động sản với số tiền không quá 50 triệu đồng trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, kiến nghị này đã nhận về nhiều tranh cãi và sự phản đối từ phía doanh nghiệp, họ cho rằng thỏa thuận đặt cọc mua bán là thỏa thuận dân sự giữa doanh nghiệp với khách hàng.

Trao đổi với DĐDN, luật sư Lê Văn Hồi - Giám đốc công ty luật My Way cho biết, Bộ Xây dựng hiện đang lấy ý kiến về việc sửa đổi Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, trong đó có đề xuất xử phạt vi phạm huy động vốn đối với bất động sản (BĐS), trong đợt sửa đổi lần này, cần xem xét có quy định hướng dẫn về huy động vốn đối với BĐS hình thành trong tương lai dưới các hình thức hợp đồng đặt cọc, ký quỹ, góp vốn. Qua đó, Nghị định này sẽ tạo cơ sở để chủ dự án không thể “lách luật” và các cơ quan thi hành pháp luật mới có thể xử phạt.