“Mở rộng” bất động sản công nghiệp

LÊ SÁNG thực hiện• 05/11/2021 20:10

Một trong những nội dung đáng chú ý tại Quy hoạch sử dụng đất Quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 do Bộ TN&MT báo cáo Quốc hội là việc đặt ra chỉ tiêu

đến 2030 đất dành cho khu công nghiệp (KCN) là 210.930 ha, tức tăng khoảng 120.000 ha so với năm 2020.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, việc Quy hoạch sử dụng đất Quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn 2050 bổ sung thêm quỹ đất dành cho cho KCN là bước đi đón đầu cần thiết, đảm bảo việc quy hoạch đi trước một bước.

- Giáo sư có nhận định gì về việc Quy hoạch sử dụng đất Quốc gia tiếp tục dành thêm khá lớn quỹ đất cho phát triển KCN dù việc thực hiện quy hoạch trước đó đạt khá thấp?

Hiện nay cùng với làn sóng các nhà đầu tư nước ngoài chuyển vào Việt Nam thì chắc chắn cầu trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) công nghiệp tăng. Trong khi, cung mới chỉ tăng từ năm 2018, cung bao giờ cũng chậm hơn cầu nên nó tạo ra hệ quả là độ lấp đầy của các KCN đã tăng trung bình khoảng đến từ 70-80%.

Trước đây, tình trạng các KCN được quy hoạch, thành lập nhưng độ lấp đầy chỉ khoảng 50%, còn lại 50 % vẫn phải chờ nhà đầu tư. Chính vì vậy, giá thuê các mặt bằng ở KCN thấp so với các nước trong khu vực.

Tuy nhiên, vừa qua, tác động lớn nhất cho thị trường BĐS công nghiệp là những thay đổi về chính sách phát triển KCN, chẳng hạn như khuyến khích công nghiệp phụ trợ gắn với công nghiệp sản xuất, khuyến khích một số nhà đầu tư sản xuất công nghiệp phụ trợ trong nước đổ tiền vào đầu tư. Cùng với đó là sự cho phép đầu tư các khu hỗn hợp công nghiệp, đô thị và dịch vụ, với ý nghĩa tạo nên những hệ sinh thái bền vững, tạo ra một hệ thống cộng sinh, các dịch vụ công nghiệp.

Nhìn xa hơn, khi lượng cung về BĐS công nghiệp tăng cũng sẽ có thể bình ổn mặt bằng giá thuê đất tại các KCN về mức hợp lý, tạo ra lợi ích thu hút đầu tư bên cạnh việc tiếp tục khắc phục những hạn chế cố hữu vốn vẫn “nén” sự phát triển của BĐS công nghiệp.

Đến năm 2030, Việt Nam sẽ có khoảng 558 khu công nghiệp, khu chế xuất.

- Giáo sư có thể nói rõ hơn về những bất cập cố hữu khiến BĐS công nghiệp chưa thể bứt phá mạnh thời gian qua?

Hiện nay, ngay nhà đầu tư trong nước, có một số nhà đầu tư có thế mạnh nhưng lại chuyên về BĐS trên lĩnh vực nhà ở, vui chơi giải trí, du lịch, không phải là BĐS công nghiệp.

Trong khi, các nhà đầu tư nước ngoài lại xông vào đầu tư vào hạ tầng công nghiệp cho Việt Nam vì họ có tư duy công nghiệp nhiều hơn. Tôi khá quan ngại việc chúng ta chưa có nhiều nhà đầu tư phát triển công nghiệp phụ trợ đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật công nghiệp phụ trợ đạt tiêu chuẩn quốc tế.

Mục tiêu Quy hoạch sử dụng đất Quốc gia hướng tới đáp ứng yêu cầu phát triển kết cấu hạ tầng, công nghiệp hóa, đô thị hóa, phát triển văn hóa xã hội, bảo vệ các hệ sinh thái, giữ ổn định 3,5 triệu ha đất trồng lúa…

Thực tế cho thấy, ngoài chuyện hạ tầng KCN thuận lợi thì còn hai yếu tố cũng rất đang quan tâm nữa. Thứ nhất là công nghiệp phụ trợ có hay không có, địa phương có công nghiệp phụ trợ thuận lợi sẽ tạo quan tâm cao cho nhà đầu tư lựa chọn. Thứ hai, về giao thông đi lại hay chi phí trả cho logistics, chúng ta có chính sách đầu tư hạ tầng tốt nhưng chi phí logistics lại hơi cao bởi vì phí trả cho BOT khá cao.

Thị trường đang đặt ra bài toán về sự “lép vế” của các doanh nghiệp Việt Nam trong mảng BĐS công nghiệp, khi khị trường này chủ yếu thu hút nhà đầu tư Nhật Bản, một số là nhà đầu tư Trung Quốc.

- Vậy theo Giáo sư, đâu sẽ là chìa khóa về cơ chế, chính sách để khơi thông tiềm năng vốn có của BĐS công nghiệp?

Theo tôi cần thay đổi chính sách liên quan đến khuyến khích nhiều hơn đối với KCN, làm cho BĐS công nghiệp năng động hơn. Ví dụ như cho đầu tư các hệ sinh thái cộng sinh công nghiệp - đô thị - dịch vụ. Với những chính sách ấy, chắc chắn sẽ tạo điều kiện tăng cung. Bên cạnh đó, cũng cần cần có chính sách kéo nhà đầu tư BĐS từ lĩnh vực khác vào BĐS công nghiệp.

Về mô hình quản lý, hiện cơ chế của Việt Nam là mỗi một tỉnh phải có một ban quản lý KCN, cơ chế này có thể thấy là không thật cần thiết. Giống như nhà ở, sau khi có quy hoạch về KCN rồi thì cứ theo quy hoạch mà làm. Ban quản lý một KCN cụ thể nào đó chính là doanh nghiệp đầu tư cơ sở hạ tầng công nghiệp đó quản lý luôn theo pháp luật.

Đối với đầu tư KCN, chu kỳ thu hồi vốn được ít nhất phải mất 30 năm. Cơ hội phát triển thị trường BĐS công nghiệp tại Việt Nam đang rất lớn. Vấn đề còn lại là liệu Nhà nước ta cũng như các nhà đầu tư có lãng phí cơ hội này không.

Còn đối với đầu tư KCN, chu kỳ thu hồi vốn được ít nhất phải mất 30 năm. Liệu giải pháp cho phép BĐS công nghiệp cũng được phép bán từng đơn vị nền thì mới tận dụng vốn từ các nhà đầu tư công nghiệp. Ta làm được điều này thì tăng vốn đầu tư sẽ rất mạnh.

Gom tiền được các nhà đầu tư để phát triển cơ sở hạ tầng công nghiệp ngay từ đầu sẽ tạo lợi thế rất lớn. Chuyển cơ chế từ BĐS du lịch, nhà ở sang BĐS KCN tại sao ta không làm, mà lại cấm?

- Xin cảm ơn Giáo sư!