QUY HOẠCH ĐÔ THỊ VEN SÔNG HỒNG: Sức hút từ các đại đô thị phía Đông

NHÓM PHÓNG VIÊN• 25/10/2022 11:00

Đồ án Quy hoạch phân khu đô thị hai bên sông Hồng tạo điểm đột phá nhằm cải thiện, nâng tầm cảnh quan không gian và phát triển đô thị mới, văn minh, hiện đại hơn.

>>[TRỰC TIẾP] Diễn đàn "Quy hoạch đô thị ven sông Hồng - Chuyên đề II: Điểm sáng phía Đông Hà Nội"

Điều phối phiên thảo luận tại Diễn đàn “Quy hoạch đô thị ven sông Hồng chuyên đề 2: Điểm sáng phía Đông” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức sáng 25/10, Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn – Tổng Biên tập Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp cho biết, tại Diễn đàn thảo luận liên quan đến Đề án trước đó (Chuyên đề I), đã có rất nhiều ý kiến khuyến nghị được đưa ra, đặc biệt là những đề xuất, quyết tâm chính trị của lãnh đạo thành phố Hà Nội, thúc đẩy phê duyệt dự án. Đây không chỉ là động lực cho sự phát triển của thủ đô mà còn cho cả khu vực; đồng thời nâng tầm thủ đô và khu vực trọng điểm phía bắc trong tiến trình hội nhập trong giai đoạn tới.

Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn – Tổng Biên tập Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp

Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn thông tin, phiên thảo luận sẽ tập trung vào một số vấn đề chính, bao gồm làm sao để quy hoạch phân khu phát huy đúng mục tiêu đã đặt ra? Các giải pháp về mặt quản lý, giám sát, phản biện vận hành, nguồn lực để thực thi hài hòa các mục tiêu… Bên cạnh đó, những điều kiện mới sẽ mở ra không gian phát triển mới cho thị trường bất động sản. Nhưng, điều này sẽ định hướng phát triển theo tầm mới, không chỉ là không gian ở, hoặc trung tâm ở mà còn là không gian sống, không gian phát triển mới theo tầm nhìn và tư duy mới; cũng như những triển vọng của thị trường này.

Trao đổi về vấn đề này, ông Đỗ Viết Chiến - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, không phải đến bây giờ chúng ta mới đặt ra câu chuyện khai thác khu vực sông Hồng vào cảnh quan chung của Hà Nội mà đã được khởi nguồn từ năm 1998 với đồ án 5. Sau một thời gian dài đến năm 2011 phê duyệt lại Quy hoạch thành phố Hà Nội vẫn khẳng định phải khai thác giá trị cảnh quan sông Hồng thông qua việc phát triển khu vực hai bên sông. Và cho đến nay, Hà Nội vẫn kiên trì thực hiện theo định hướng Quy hoạch 1259/QĐ-TTg, “Về phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050”.

ông Đỗ Viết Chiến - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Ông Đỗ Viết Chiến - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Đánh giá về tiềm năng phát triển, ông Chiến cho biết, khu vực phía bắc và phía đông đang có xung lực phát triển rất mạnh. Với khu vực phía bắc, tầm nhìn của các nhà quy hoạch cho thấy phía bắc thủ đô là sân bay quốc tế và sẽ tiếp tục mở rộng trong tương lai. Đây chính là cực hút lớn cho khu vực này và tốc độ đô thị hóa nhanh so với các khu vực khác.

Cảng biển nước sâu của Hà Nội nằm ở khu vực phía đông. Không phải ngẫu nhiên các hành lang lớn như đường 5 cũ, đường 18… đều nằm ở phía đông. Do đó, khu vực phía Đông sẽ là cực đô thị hóa nhanh chóng so với khu vực phía Nam và phía Tây.

Ông Chiến nhận định cho đến hiện tại, phía Bắc và phía Đông, khu vực Đông Bắc sẽ là những vùng phát triển rất nhanh trong thời gian tới.

Với quy hoạch sông Hồng, từ những năm 2016-2017 khi Hàn Quốc cùng thành phố Hà Nội được nhà nước cho phép đã tính khai thác cảnh quan và tạo thành phố hai bên sông. Tuy nhiên để thực hiện được điều này, theo ông Chiến, công tác giải phóng mặt bằng và hạ tầng phải đi trước và đưa an toàn thoát lũ lên hàng đầu.

>>QUY HOẠCH ĐÔ THỊ VEN SÔNG HỒNG: Trung tâm chuỗi cung ứng dịch vụ, thương mại, công nghiệp

Diễn đàn “Quy hoạch đô thị ven sông Hồng chuyên đề 2: Điểm sáng phía Đông” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức sáng 25/10.

“Quy hoạch phân khu của sông Hồng là một trong những bước tiến lớn của Hà Nội và phải tổ chức triển khai ngay. Nhưng hiện nay mới dừng ở mức quy hoạch. Nếu không triển khai nhanh, quỹ đất ven sông, nguồn lực để nuôi đô thị sẽ bị triệt tiêu. Cụ thể, hiện nay bãi Tứ Liên đã thành khu đô thị tự phát” – ông Chiến nói và kiến nghị “để quản lý, trên cơ sở phân khu, các hành lang cấm, hạn chế xây dựng bắt buộc lập hồ sơ và cắm mốc ngoài thực địa và giao cho chính quyền địa phương quản lý từng khu vực. Dù còn ít nhưng phải giữ được”.

Mặc dù tổ chức di dân cuốn chiếu, nhưng hiện tại để thực hiện công tác này đang rất khó khăn. Do đó, ông Chiến cho rằng cần xác định lại quỹ đất hiện còn để quản lý và giữ lại để tránh thất thoát. Trên Quy hoạch phân khu được duyệt, cần xác định, hình thành các dự án và phân ra 3 loại cụ thể: bắt buộc đấu thầu; xã hội hóa; nhà nước và nhân dân cùng làm.

Nhấn mạnh phía bắc, phía Đông vẫn còn dư địa phát triển, nhưng ông Chiến nhấn mạnh cần phải bắt tay vào thực hiện ngay quy hoạch để kiến tạo cơ hội cho các nhà đầu tư tìm đến trong thời gian tới.

Bà Nguyễn Lan Hương, Phó Giám đốc Trung tâm Quy hoạch kiến trúc, Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội nhấn mạnh, trước đây các quy hoạch nhỏ lẻ, rời rạc của quá trình quy hoạch chưa tạo được tính thực tiễn và chưa được hiện thực thành công.

Bà Nguyễn Lan Hương, Phó Giám đốc Trung tâm Quy hoạch kiến trúc, Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội

>>QUY HOẠCH ĐÔ THỊ VEN SÔNG HỒNG: Dấu mốc lịch sử để Hà Nội phát triển “vượt” qua sông Hồng

Tới ngày 25/3/2022 Hà Nội phê duyệt đề án phân khu đô thị sông Hồng tỷ lệ 1/5000 (đoạn từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở), với quy mô gần 11.000ha, thuộc địa giới hành chính của 55 phường, xã thuộc 13 quận, huyện. “Đề án lần này đã thay đổi cách tiếp cận, theo nguyên tắc thuận thiên lấy phòng chống lũ làm hàng đầu, cải tạo khu vực dân cư hiện hữu đảm bảo chất lượng sống cho dân cư hai bên sông, bảo tồn các công trình di tích…kết hợp khai thác quỹ đất mới để tạo lập diện mạo hai bên sông hồng, tạo không gian hài hoà phát triển”, bà Nguyễn Lan Hương nhấn mạnh.

Cùng với đó, Đề án đảm bảo các định hướng, tuân thủ Quy hoạch chung tại Quyết định 1259/QĐ-TTg đã được phê duyệt cũng như các quy hoạch chuyên ngành, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật và các pháp luật đê điều, nhấn mạnh tính hiện trạng thực tiễn dân cư hiện có.

Theo đó, đại diện Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội nhấn mạnh tới 3 khu vực chính, khu vực dân cư được tồn tại phát triển không gian sinh thái, bảo tồn tính tự nhiên, khu vực được xây dựng mới phần còn lại là khu vực trục không gian xanh bao gồm: sông Hồng, các công viên đô thị, công viên sinh thái ở bãi sông.

“Như vậy, trục không gian cây xanh mặt nước chiếm gần 80% là yếu tố quan trọng quyết định sông Hồng thành không gian cảnh quan, không gian xanh cuả thủ đô Hà nội”, bà Lan Hương nhấn mạnh.

Theo bà Hương, Đề án cũng định hướng rõ khu vực bãi sông gồm các khu vực dân cư cần di rời cũng như khu vực cần chỉnh trang với các nguyên tắc cụ thể. Ưu tiên các quỹ đất cho công trình xã hội, hoàn thiện hệ thống giao thông, hạ tầng xã hội. Đồng thời quỹ đất trống xây dựng khu đô thị hài hoà với thiên nhiên.

Ông Trần Hoàng Linh – Trưởng phòng Quy hoạch Kiến trúc (Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội)

>>QUY HOẠCH ĐÔ THỊ VEN SÔNG HỒNG: Cơ hội phát triển Thủ đô xứng tầm

Phát biểu tại phiên thảo luận với chủ đề Sức hút từ các đại đô thị phía Đông tại Diễn đàn Quy hoạch đô thị ven sông Hồng, ông Trần Hoàng Linh – Trưởng phòng Quy hoạch Kiến trúc (Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội) cho biết, từ góc độ quản lý quy hoạch, kiến trúc cũng như sản phẩm đề án này đã thể hiện rõ quan điểm của Hà Nội khi tiếp cận, xây dựng đề án theo đánh giá của các cơ quan quản lý có tính “thuận Thiên”, phù hợp với các điều kiện kinh tế - xã hội hiện nay.

Đến nay thành phố đã phê duyệt hai phân khu là phân khu sông Hồng và phân khu đô thị sông Đuống. Hai đề án này liên quan đến hai con sông đi qua Hà Nội, việc đồng ý phê duyệt hai đề án chính là công cụ quan trọng để triển khai dự án. Mặc dù sông Đuống có quy mô chỉ khoảng 1.500 ha, nhưng tiềm năng của sông Đuống không kém với tiềm năng của sông Hồng. Điển hình, sông Hồng có ba yếu tố là: Khu vực khai thác; Khu vực cộng đồng; và Khu vực bảo tồn; thì sông Đuống cũng có thế mạnh riêng, có điểm liên quan đến logistics, mặc dù phát triển dân cư không nhiều nhưng quỹ đất của sông Đuống cũng tương đối để có thể sử dụng vào các mục đích lớn ngoài phát triển đô thị. Như vậy, chúng ta có thể tham khảo thêm cho việc phát triển, đầu tư bất động sản.

Ông Trần Hoàng Linh khẳng định, về phát triển quy hoạch sông Hồng nói riêng, Sở Kiến trúc đã có tham mưu với UBND thành phố Hà Nội để thực hiện. Sau khi quy hoạch xây dựng, các cấp chính quyền, cũng như các Sở, ngành triển khai phải lập ranh giới giữa các khu dân cư. Trên cơ sở ranh giới đó, chúng ta sẽ triển khai các quy hoạch chi tiết để bảo tồn, tôn tạo các khu dân cư, bổ sung các hạ tầng xã hội, hạ tầng kĩ thuật cho khu này. Đối với các khu trên cơ sở quy hoạch này, Đông Anh đã đề xuất các dự án và làm cơ sở để đấu giá, đấu thầu dự án.

Riêng khu vực cộng đồng, cây xanh phát triển mạnh nhất hiện nay là quận Hoàn Kiếm, khu vực này đang rất nỗ lực triển khai với nhiều ý tưởng mới, thậm chí mời các đơn vị tư vấn nước ngoài vào để phát triển không gian xanh, bổ trợ cho phần bên trong các khu dân cư thuộc các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Tây Hồ.

Có thể thấy, các quận đang triển khai rất mạnh nội dung này và sắp tới sẽ có những ý tưởng và cụ thể hóa thành dự án, còn nguồn xã hội hóa hay vốn Nhà nước khi đó sẽ có phương án để triển khai dự án. Về khu dân cư ở các quận, huyện hiện nay cũng đang triển khai những bước ban đầu để từng bước cụ thể hóa đề án.

Về lực hấp dẫn đối với đề án, lộ trình quy hoạch trong quyết định đã nêu rõ một số nội dung như: vốn có thể là đầu tư công cho những hạ tầng khung chính, đầu tư đến những cây cầu và trong tương lai sẽ triển khai thêm 5 cây cầu mới nữa.

Một điểm đáng chú ý là các tuyến đường ven sông - tuyến huyết mạch hỗ trợ cho giao thông lớp 2. Khi giao thông của đề án kết nối với các tuyến giao thông xung quanh khu vực, dần hình thành nên các khu công viên, khu cộng đồng, cộng thêm việc các khu dân cư được chỉnh trang, thì khu vực này sẽ trở thành một điểm hấp dẫn. Lúc đó, không chỉ lớp 2 mà các khu vực được hưởng thụ hạ tầng xã hội, cũng như không gian, bất động sản ở đây sẽ có sức hấp dẫn mạnh mẽ.

Ở góc độ kiến trúc sư, ông Phạm Thanh Tùng - Chánh Văn phòng, Ủy viên thường trực Hội Kiến trúc sư Việt Nam đánh giá xuyên suốt trong Quy hoạch chung của Hà Nội đều lấy sông Hồng làm trục phát triển. Đây là ý tưởng tốt. Đặc biệt, tại Quy hoạch chung của thành phố Hà Nội năm 2011, trục sông Hồng chính thức hiện thực hoá và nằm trong thành phố.

ông Phạm Thanh Tùng - Chánh Văn phòng, Ủy viên thường trực Hội Kiến trúc sư Việt Nam

Ông Phạm Thanh Tùng - Chánh Văn phòng, Ủy viên thường trực Hội Kiến trúc sư Việt Nam

>>QUY HOẠCH ĐÔ THỊ VEN SÔNG HỒNG: Lan toả động lực phát triển thủ đô

Theo ông Tùng, trước đây, quan điểm của chúng ta xem trục sông Hồng là đường biên phát triển Hà Nội. Vì vậy, “suy nghĩ lại, tôi nhận thấy, nhiều bệnh viện trong nội đô di dời ra khỏi thành phố chủ yếu về phía Nam, các trường đại học di dời về phía Tây, chưa có trường học đi qua sông Hồng về phía Đông” – ông Tùng nhấn mạnh.

Chia sẻ từ góc nhìn thực tế, ông Tùng cho rằng, trong giai đoạn phát triển vừa qua, ước tính có khoảng 40.000 dân sống ở đại đô thị ven đô nhưng trên thực tế mỗi năm thành phố Hà Nội tiếp nhận gần 20 vạn dân, tương đương với quy mô một huyện. Mong muốn đưa dân ra khỏi nội đô hình như còn mơ hồ.

“Tôi hay đặt câu hỏi tại sao? Tôi không nghi ngờ về quy hoạch. Để những điểm sáng phía Đông xuất hiện ngày càng nhiều, tôi cho rằng, vai trò của chính quyền quan trọng. Khu vực phía Đông tạo sức hút khi quận Gia Lâm được thành lập vào năm 2023 rồi đến quận Đông Anh cùng với việc triển khai đô thị sông Hồng để thu hút các nhà đầu tư và hướng dẫn để họ phát triển” – ông Tùng nói.

Nhắc lại một số công trình đã được thực hiện tại huyện Đông Anh như công viên Kim Quy nhưng hiện nay đang không triển khai được do đang còn một số vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng, ông Phạm Thanh Tùng nhấn mạnh đến tầm quan trọng của việc quản lý và triển khai quy hoạch, từ bản vẽ, quyết định được duyệt đến ra thực tế rất khác.

Ông Phạm Thanh Tùng cũng đồng tình với quan điểm cho rằng, cần lấy trục kinh tế phát triển tạo sức mạnh thu hút các nhà đầu tư tham gia phát triển dịch vụ đi kèm chứ không phải là nhà ở. Nếu nhà ở đi trước một bước, trục kinh tế “đi” chỗ khác thì những khu nhà ở tại đó thành những khu nhà ở “ma”. Ở đây, nhà đầu tư phụ thuộc vào quyết sách của chính quyền.

Bên cạnh đó, ông Phạm Thanh Tùng cho rằng, vẫn còn một số câu hỏi và cần được trả lời để phát triển bền vững. Đặc biệt, trong bối cảnh địa chính trị phức tạp trên thế giới đang tác động đến nền kinh tế và ảnh hưởng đến sức mua của người dân.

Liên quan đến các đại đô thị, ông Phạm Thanh Tùng nhấn mạnh phải mang bản sắc Việt Nam, phát triển kinh tế để thu hút cư dân, xây dựng văn hoá để đảm bảo cuộc sống cư dân bền vững.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản cho biết, từ ý kiến của các chuyên gia cũng như các cơ quan quản lý Nhà nước, Hiệp hội có thể rút ra nhiều kiến thức, kinh nghiệm liên quan đến chủ đề này. “Với vai trò của những người làm bất động sản, chúng tôi đánh giá quy hoạch là cực kỳ quan trọng, có quy hoạch thì mới tạo ra việc sử dụng đất có hiệu quả, tạo ra các khu kinh tế và hệ thống hạ tầng xã hội. Việc hiện thực hóa các quy hoạch mang đến ý nghĩa về phát triển kinh tế, đặc biệt là phát triển các hệ thống bất động sản”.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản

Theo đại diện Hiệp hội đánh giá, nếu quy hoạch chiến lược không cao thì sẽ tạo ra những giá trị bất động sản không cao. Đây là kinh nghiệm rút ra từ thực tiễn, từ thị trường; ở những khu vực nào quy hoạch không tốt thì giá trị bất động sản sẽ rất thấp.

Trong đó, quy hoạch tạo ra các giá trị lợi ích như: Phân bổ sử dụng đất đai hợp lý, các chức năng trong việc quy hoạch tạo ra giá trị tương tác lẫn nhau.

Ví dụ nhà ở, đô thị, hệ thống hạ tầng chất lượng đồng bộ, tạo ra giá trị cho đất đai và các công trình xây dựng. Nếu cứ xây bừa bãi ở một vùng nông thôn nào đó thì chỉ có giá trị xây dựng mà không có giá trị chung một cách phù hợp. Đồng thời quy hoạch cũng là nguyên nhân làm tăng giá đất đai khi các đề án quy hoạch được nghiên cứu và công bố.

Bài học trực tiếp trên thị trường cả nước ngay trong giai đoạn đầu năm 2022 đó là, khi chúng ta công bố quy hoạch về đô thị ven sông Hồng và triển khai đường vành đai 4, đất đai, nhà ở quanh khu vực này như Mê Linh đã tăng giá mạnh mẽ, thậm chí tăng một cách bất hợp lý. Có những chỗ chưa được đầu tư, nhưng khi chúng tôi đi khảo sát ở khu vực này, nhiều dự án cỏ mọc xanh um, xung quanh là hàng rào nhưng giá đất đắt ngang với khu Mỹ Đình đã được đầu tư bài bản.

Như vậy, khi quy hoạch chúng ta cần tránh việc đất đô thị tăng giá ảo, giá rất cao nhưng không tạo ra giá trị, rồi giá trị thực trong các đô thị đó có hay không, cũng như tính khả thi của đô thị.

Do đó, chúng ta cần tập trung vào một số vấn đề như: Thứ nhất, phải có nguồn lực.

Nếu chúng ta thực hiện một dự án theo quy hoạch mà cứ phát triển bất động sản, nhà ở trước sẽ khiến người ta chỉ tập trung vào nhà ở, nhưng sau đó phát triển các hệ thống hạ tầng, dịch vụ công cộng sẽ rất khó. Vì vậy, để triển khai kế hoạch có tính khả thi cao, tạo động lực phát triển tốt thì đầu tiên nên ưu tiên các dự án phát triển hạ tầng trước. Như các công trình về trường học, bệnh viện, dịch vụ vui chơi giải trí, thương mại, tất cả những vấn đề này có thể đầu tư trước.

Thứ hai, đại diện Sở Quy hoạch và Kiến trúc Hà Nội đã nói, chúng ta có thể đầu tư hạ tầng khung chính trước bằng vốn đầu tư công, khi tạo ra hành lang rồi, các đất giao cho doanh nghiệp sau này cũng sẽ tăng giá trị. Đồng thời, các doanh nghiệp sẽ được hưởng lợi dẫn tới việc thực hiện dự án bất động sản sẽ thuận lợi hơn, đóng góp nhiều hơn cho thị trường.

“Tuy nhiên, trong vấn đề quy hoạch, cần phải quan tâm tạo ra những khu đô thị tái định cư, để có thể di chuyển những khu vực mang tính làng xã, không đồng bộ so với đô thị sang vùng đó. Đặc biệt, chất lượng các khu đô thị, quy hoạch mới không còn cảnh tắc đường, thiếu công viên, thiếu các dự án công cộng xã hội.

Chúng tôi đồng ý với quan điểm lãnh đạo các cơ quan quản lý Nhà nước, rằng chúng ta cần phải quản lý để bảo vệ đất đai, nhất là những khu vực đã công bố quy hoạch. Điều này hết sức quan trọng để thực hiện đúng được nội dung, tư tưởng theo quy hoạch.

Ngoài ra, cơ quan quản lý nên công bố phương án quy hoạch cả trong giai đoạn nghiên cứu. Về phía nhà đầu tư, chúng tôi cho rằng, các nhà đầu tư phải hết sức thận trọng trong việc đầu tư, mua bán nhà ở trong những vùng đang có công bố quy hoạch. Bởi vì quy hoạch công bố nhưng vẫn có thể có sự chỉnh sửa để phù hợp, vì vậy nếu cứ tham gia vào việc mua bán lòng vòng, đẩy giá đất tăng mạnh, tạo ra sự khó khăn trong thị trường bất động sản, đặc biệt khó khăn trong quản lý, thực thi pháp luật và khả năng cao nhất có thể là rủi ro khi mua phải đất quy hoạch, đất đó có thể trở thành công viên, cây xanh...”, ông Đính khuyến nghị.

Ông Hoàng Đình Khiêm – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Kinh doanh và Phát triển địa ốc Vietstarland cho rằng, sự phát triển của thành phố mới, những dịch chuyển từ khu phố cổ sang khu phố mới tạo ra thành phố kinh doanh thương mại sầm uất đa chiều. Những nhà kiến tạo như VinGroup, nhà sáng lập Ecopark sẽ tạo đại đô thị, bất động sản “sống” có thể neo đậu trước mọi biến cố thị trường.

Ông Hoàng Đình Khiêm – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Kinh doanh và Phát triển địa ốc Vietstarland

Hiện nay, với những biến động của khu vực bên ngoài cùng diễn biến khó lường của thị trường bất động sản, cùng việc trong vòng 5 năm tới các chuỗi cung ứng dịch chuyển từ Trung Quốc có xu hướng dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam tại Bắc Giang và Bắc Ninh… quy hoạch thành phố hai bên bờ sông Hồng, trục tam giác Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh - Móng Cái - Vân Đồn, các đại đô thị tạo mặt tiền mới của thủ đô Hà Nội.

Và trong tương lai, với việc phát triển thực sự về bất động sản, Đồ án quy hoạch sông Hồng sẽ biến Hà Nội thành điểm đến của các du khách quốc tế và các nhà đầu tư. Bất động sản ở đây sẽ chống lại được lạm phát và sự phát triển không ổn định của thị trường.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) đánh giá, phát triển đô thị nhưng vẫn cần tránh lãng phí, đầu tư ồ ạt mà không có sự kiểm soát. Hiện nay, khu vực phía Đông đang có nhiều thuận lợi. Trừ Mê Linh, Đông Anh, Gia Lâm đang do các tập đoàn lớn quy hoạch bài bản đã tạo ra sự đồng bộ. Bên cạnh đó, tại vành đai phía đông, các tỉnh Vĩnh Phúc, Thái Nguyên… là những động lực kinh tế phát triển công nghiệp, tạo xung phực phát triển mạnh mẽ cho cả khu đông hà Nội.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property)

Như vậy, ông Toản cho rằng, phải có việc làm, có người thì mới có đô thị phát triển. Khu vực phía Đông đang được hưởng lợi bởi các hành lang kinh tế, đặc biệt là trục tam giác kinh tế sẽ tạo lực hút, dòng tiền dịch chuyển về khu vực này.

Mặc dù khu vực phía đông có diện tích lớn, nhưng với khu vực sông Hồng, khu R1 và R2 vẫn ở xa, R5 vẫn còn chưa phát triển nhiều. Khu Đông Anh và Mê Linh nên đưa vào kế hoạch phát triển nhà ở sao cho phù hợp lý, tránh đưa vào số lượng nhiều trong thời gian ngắn dẫn đến dư cung. Thực tế những khu đô thị Vinhome Riverside mất nhiều thời gian mới lấp đầy.

Do đó, ông Toản nhấn mạnh, phát triển đô thị nên đi kèm phát triển nhiều phân khúc để hướng tới mục tiêu đưa người dân về ở. “Một khu đô thị sáng đèn mới là khu đô thị thành công để tránh lãng phí tài nguyên của đất nước và nền kinh tế” - ông nói.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn chia sẻ, có ba điều kiên cần ảnh hưởng tới tăng giá đất là quy hoạch, chính sách và nguồn vốn. Trong khi đó, khu vực phía đông mà đặc biệt là đô thị hai bên sông Hồng đã có quy hoạch rõ ràng. Đa phần các thành phố lớn trên thế giới hiện đại như Anh, Pháp, Hàn Quốc đều có đô thị phát triển dọc hai bên sông. Việc triển khai quy hoạch tốt đồng bộ giúp giá cả đất tăng, đồng thời việc phát triển kinh tế của khu vực đều tăng trưởng mạnh.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn

Về chính sách, đặc biệt chính sách phát triển cơ sở hạ tầng kết nối của khu vực phía Đông thủ đô đều được đề ra cụ thể, đồng bộ.

Về vấn đề nguồn vốn và vốn FDI. Các nhà đầu tư đều kỳ vọng vào tương lai khi đầu tư bất động sản, theo đó kỳ vọng khu vực có bất động sản đó có phát triển kinh tế không, khu vực phía đông có Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Phòng… có nguồn vốn đầu tư FDI lớn, chỉ số cạnh tranh tốt. Nghiên cứu khảo sát của chúng tôi cho thấy khu vực nào có vốn FDI tăng trưởng tốt đều có tăng trưởng giá bất động sản tốt qua mỗi năm. Khảo sát của chúng tôi tại khu vực phía đông cho thấy những điểm sáng tốt.

Ví dụ khu vực Gia Lâm so sánh giá quý III/2022 và quý III/2021 cho thấy, lượng tìm kiếm tăng 54%, giá đất tăng 40% và nhà chung cư tăng 3%.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, dù tiềm năng là lớn nhưng chỉ có tính giai đoạn, cần rất nhiều sự quan sát của những khu vực, từ khi có kỳ vọng ban đầu đến khi triển khai. Thậm chí còn có rủi ro khi thực tế triển khai, liệu có mang lại phát triển cho kinh tế khu vực đó? Đặc biệt lưu ý các vấn đề liên quan vĩ mô, dòng tiền kỹ lưỡng và cần có tầm nhìn trong giai đoạn trung và dài hạn.

Khu vực phía đông rất nhiều tiềm năng phát triển ở khu vực Hà Nội và các tỉnh phía Đông này. Nhưng thực tế có đúng như kỳ vọng hay không phụ thuộc vào hiện thực các đề án quy hoạch này.

Ông Trần Việt Thắng - Phó Chánh Văn phòng Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội khẳng định: Quy hoạch phân khu sông Hồng mở ra thời kỳ mới cho sự phát triển của thành phố Hà Nội theo định hướng về phía Đông và phía Bắc sông Hồng. Đồng tình với quan điểm cho rằng, Quy hoạch phân khu sông Hồng ít nhiều tạo nên những biến động trên thị trường bất động sản, ông Trần Việt Thắng nhấn mạnh thêm những khía cạnh khác, quan trọng hơn.

Ông Trần Việt Thắng - Phó Chánh Văn phòng Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội

Quy hoạch phân khu sông Hồng giới hạn hai bên bờ đê sông Hồng không phải là cơ hội đầu tư bất động sản nếu chỉ nhìn câu chuyện nhà ở mà khu vực sông Hồng phải là khu vực không gian mở trung tâm, kết nối khu vực dân cư hai bên bờ sông dù chúng ta phải chấp nhận những đặc điểm riêng của sông Hồng. Để đạt được mục tiêu này, cần có giải pháp tăng cường không gian xanh, kể cả ở những khu dân cư hiện tại hạn chế xây dựng để mở rộng diện tích cây xanh

Trở lại với thị trường bất động sản, ông Trần Việt Thắng cho rằng, nếu không có cơ hội cho đầu tư bất động sản cũng không phải. Cơ hội dành cho đầu tư bất động sản nghiêm túc, hướng đến khu vực giải trí gắn với sinh thái. Sông Hồng là một trong những khu vực sống động và lôi cuốn ở trung tâm. Tôi được biết, quận Ba Đình và Hoàn Kiếm đang hướng đến dự án khai thác vùng bãi thành khu vui chơi đáp ứng nhu cầu giải trí mới, tiên tiến của thanh niên mà hiện nay, các dịch vụ đang hoạt động một cách chưa chính thức. Ngoài ra, Nhà nước cũng mong muốn thu hút đầu tư các dự án chức năng khác như đầu tư phát triển thương mại, dịch vụ.

Việc thành phố Hà Nội quyết tâm thực hiện bằng được Quy hoạch phân khu sông Hồng cũng là cơ sở để tạo lập các dự án, định hướng phát triển sang phía Bắc và phía Đông sông Hồng. Bên cạnh đó, Quy hoạch phân khu sông Hồng thể hiện sự kết nối giữa Bắc và Nam, Đông và Tây dẫn đến các điểm kết nối và lan toả cơ hội phát triển phía Đông trong khi khu vực phía Nam đã phát triển bão hoà.

Ông Trương Văn Quảng - TS KTS Trương Văn Quảng - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cho biết, hiện nay, Hội phát triển đô thị Việt Nam đã kí với UBND thành phố Hà Nội văn bản hợp tác trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng và sẽ được triển khai trong thời gian tới. Hội cũng đã đề xuất với thành phố tổ chức Hội thảo quốc tế về triển khai thực hiện quy hoạch hai bên sông Hồng.

Ông Trương Văn Quảng - TS KTS Trương Văn Quảng - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam

Tuy nhiên, với tầm quan trọng của quy hoạch ven sông Hồng trong cấu trúc đô thị hiện nay, ông Quảng cho rằng, các bên Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp (VCCI) và Hiệp hội Bất động sản sẽ cùng cộng tác với Hội phát triển đô thị Việt Nam và UBND thành phố Hà Nội để cùng tổ chức một Diễn đàn mang tính quốc tế; tạo điều kiện cho Hà Nội và doanh nghiệp thúc đẩy sự phát triển của khu vực sông Hồng trong quy hoạch tổng thể.

Phát biểu tổng kết, Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn - Tổng biên tập Diễn đàn Doanh nghiệp cho biết tại Diễn đàn hôm nay, chúng ta đã tiếp cận đầy đủ hơn Đề án Quy hoạch đô thị sông Hồng. Chúng ta có cách tiếp cận, cách nhìn đa chiều hơn, tư duy mở hơn về đề án này. Đây không chỉ là động lực cho phân khu mà là cho cả vùng, tiến tới là mẫu hình phát triển cho quốc gia.

Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn – Tổng biên tập Diễn đàn Doanh nghiệp

Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn - Tổng biên tập Diễn đàn Doanh nghiệp

Tại Diễn đàn, chúng ta cũng đã bàn đến giải pháp hiện thực đề án này, phát huy được những mục tiêu mà đề án đặt ra, hướng tới thực hiện nhiệm vụ của Thủ đô thời kỳ mới. Đặc biệt ý kiến của các doanh nghiệp, các nhà đầu tư sẽ được tổng hợp vào báo cáo kiến nghị trình VCCI đưa vào báo cáo định kỳ hàng tháng báo cáo Chính phủ.