VCCI: Cần quy định rõ về cách thức thu hồi đất

Dự thảo này quy định các vấn đề về quản lý phát triển đô thị nên có phạm vi liên quan hoặc chồng lấn với nhiều văn bản khác nhau trong hệ thống pháp luật. Ban soạn thảo đã có giải trình về tác động của các quy định trong Dự thảo này tới các hệ thống văn bản pháp luật liên quan hiện hành cũng như hướng xử lý trong Dự thảo. Tuy nhiên các giải trình này chưa đủ cụ thể, rõ ràng, hướng xử lý như trong Dự thảo chưa đủ thuyết phục. Do đó, theo VCCI, Dự thảo này cần được xem xét lại về tính nhất quán trong hệ thống pháp luật.

Nếu quy định về thu hồi đất rất chung chung, dễ bị lạm dụng như trên, thì những tranh chấp, khiếu nại về đất đai thu hồi đất có thể sẽ còn phức tạp hơn nữa.

Bỏ quy định về phân loại đất đô thị

Theo Điều 28 Dự thảo thì đất đô thị có thể được phân loại theo 02 cách: phân loại dựa vào “mục đích sử dụng đất” (theo pháp luật về đất đai) và “không gian sử dụng” (theo Luật này). Điều 29 quy định khi chuyển đổi giữa các loại đất thì tùy cách thức chuyển đổi (chuyển đổi mục đích sử dụng hay chuyển đổi không gian sử dụng) sẽ áp dụng theo các văn bản pháp luật tương ứng.

Theo VCCI, quy định trên dường như là chưa hợp lý và cần được xem xét lại ít nhất ở các khía cạnh sau: Thứ nhất, hiện Luật đất đai 2013 đang phân loại đất theo “mục đích sử dụng” và tương ứng với đó là các cơ chế quản lý đất đai theo từng loại đất. Chính sách của Nhà nước đối với mỗi loại đất này không giống nhau (có thể là khuyến khích hoặc hạn chế), cơ chế chuyển đổi mục đích sử dụng của đất từ loại này sang loại khác cũng được thiết kế với mức độ chặt – lỏng khác nhau. Vì vậy việc phân loại đất, cơ chế chuyển đổi giữa các loại đất là cần thiết.

Nay Dự thảo bổ sung thêm hình thức phân loại đất theo “không gian sử dụng”, tuy nhiên lại không có cơ chế quản lý nào gắn với từng loại đất theo hình thức phân loại này. Điều này khiến cho chính sách trở nên thiếu rõ ràng về mục tiêu quản lý.

Thứ hai, khoản 2 Điều 29 Dự thảo lại quy định “việc chuyển đổi giữa các loại đất theo không gian sử dụng đất được thực hiện theo quy hoạch đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Nếu quy định này được hiểu là việc chuyển đổi không cần thực hiện thủ tục gì, miễn là phù hợp với quy hoạch đô thị đã được phê duyệt, thì

điều này càng khẳng định việc phân loại đất theo không gian sử dụng không có ý nghĩa nào. Ngược lại, không rõ thủ tục chuyển đổi cụ thể ở đây là gì? Định hướng chính sách để xác định cơ chế, thủ tục chuyển đổi (điều kiện gì? cơ quan nào xem xét? Thủ tục nên chặt hay lỏng?) là như thế nào?

Thứ ba, theo giải trình của Ban soạn thảo thì Luật Đất đai sẽ được bổ sung quy định về “nguồn lực phát triển đô thị từ khai thác quỹ đất; điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị”. Nói cách khác, theo Ban soạn thảo Luật này thì pháp luật đất đai cũng sẽ được điều chỉnh để đưa vấn đề đặc thù về đô thị. Tuy nhiên, đối chiếu với đề nghị xây dựng dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai (phiên bản trình Bộ Tư pháp thẩm định ngày 17/12/2017) thì những vấn đề liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất lại không được điều chỉnh theo hướng mà Ban soạn thảo giải trình, có nghĩa đất vẫn quy định theo mục đích sử dụng và sẽ phải thực hiện các thủ tục hành chính tương ứng khi chuyển mục đích sử dụng đất mà không có quy định đất theo không gian sử dụng.

“Từ các vấn đề nêu trên, có thể thấy các quy định về phân loại đất đô thị và quản lý chuyển đổi giữa các loại đất đô thị quy định tại Mục 1 Chương IV Dự thảo là không thật cần thiết và không rõ ý nghĩa cũng như hiệu quả quản lý”, VCCI khẳng định và đề nghị Ban soạn thảo bỏ các quy định về phân loại đất đô thị (Điều 28, 29) khỏi Dự thảo.

Làm rõ cơ chế thu hồi và bồi thường đất

Theo quy định tại khoản 2 Điều 30 Dự thảo thì phạm vi đất Nhà nước thu hồi sẽ khác nhau “tùy từng trường hợp cụ thể” và trong một số trường hợp (ví dụ theo điểm b,c khoản 2) có thể “rộng hơn diện tích đất xây dựng cần thiết”.

Theo VCCI, “Thu hồi đất” là biện pháp quản lý của Nhà nước tác động rất lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Vì vậy, pháp luật về đất đai đã quy định rất thận trọng về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, nhấn mạnh đến yếu tố vì “mục đích quốc phòng, an ninh”, “lợi ích quốc gia, công cộng”. Trong khi đó, quy định về vấn đề phạm vi thu hồi đất tại Dự thảo như nói trên lại quá chung chung.

Trên thực tế, với quy định khá chặt chẽ của Luật đất đai, vấn đề thu hồi đất vẫn là vấn đề phức tạp, làm phát sinh nhiều mâu thuẫn và vướng mắc nhất trong các dự án có liên quan. “Nếu quy định về thu hồi đất rất chung chung, dễ bị lạm dụng như trên, thì những tranh chấp, khiếu nại về đất đai thu hồi đất có thể sẽ còn phức tạp hơn nữa”, VCCI nhấn mạnh.

Để đảm bảo tính thống nhất, VCCI đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định tại khoản 2, 3 Điều 30 về vấn đề thu hồi đất quy định tại Dự thảo và áp dụng theo quy định tại Luật đất đai sửa đổi, hoặc làm rõ các quy định về điều kiện, thủ tục, cách thức thu hồi đất trong Dự thảo này.

Ngoài ra, VCCI cũng đề nghị Ban soạn thảo bố sung quy định làm rõ cơ chế thu hồi đất và bồi thường trong trường hợp thu hồi đất đối với thiểu số những người không đồng ý với phương án đã được chấp thuận và đối với diện tích đất không được tham gia thị trường quyền sử dụng đất.

Bỏ quy định chuyển nhượng đất còn dư

Theo quy định tại Điều 32 Dự thảo thì việc tạo quỹ đất để cải tạo, tái thiết và phát triển đô thị theo cơ chế người đang sử dụng đất góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất được thực hiện theo hướng người đang sử dụng đất sẽ có thỏa thuận với nhà đầu tư về việc đóng góp đất và nhận được thửa đất khác trong cùng khu vực; Nhà nước sẽ thực hiện việc thu hồi đất đối với những trường hợp người đang sử dụng đất không đồng ý tham gia dự án; Diện tích đất còn dư sau khi đã quy hoạch cho hạ tầng đô thị, được chuyển nhượng để tạo nguồn tài chính đầu tư nâng cấp hạ tầng, tiện ích công cộng và các mục đích xã hội khác;…

Tuy nhiên, theo VCCI, quy định trên cần được xem xét ở một số điểm sau: Thứ nhất, theo quy định tại Điều 31 Dự thảo thì trường hợp cải tạo, tái thiết và phát triển đô thị theo cơ chế nhà đầu tư thỏa thuận với người đang sử dụng thì phải “phù hợp với quy hoạch đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Trong khi đó, tại Điều 32 Dự thảo, dự án đầu tư tương tự nhưng theo hình thức người sử dụng đất góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất thì lại không có quy định về yêu cầu “phù hợp với quy hoạch đô thị”.

Ngược lại, theo quy định tại khoản 3 Điều 32, trên cơ sở đồng thuận của đa số ý kiến cộng đồng những người đang sử dụng đất thuộc dự án, thì chính quyền địa phương sẽ phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án, trong khi đó với hình thức nhà đầu tư thỏa thuận với người đang sử dụng đất (Điều 31) lại không có quy định về phê duyệt phương án quy hoạch chi tiết.

Để đảm bảo tính minh bạch, VCCI đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ về những vấn đề trên.

Thứ hai, theo quy trình được quy định tại Dự thảo thì có thể được hiểu là Nhà nước sẽ thu hồi đất trước, sau đó mới phê duyệt phương án quy hoạch chi tiết dự án. Nếu cách hiểu này là đúng thì cần phải xem xét lại tính hơp lý của quy trình này, bởi như đã nêu ở trên, việc thu hồi đất là vấn đề quan trọng, tác động rất lớn đến quyền lợi của người sử dụng đất. Trong nhiều trường hợp, người sử dụng đất không muốn rời khỏi nơi mình sinh sống, vì liên quan đến yếu tố dân sinh. Điều này có thể phát sinh tình trạng khiếu kiện, khiếu nại.

“Theo quy trình này thì chủ thể nào được quyết quyết định về diện tích đất thu hồi? việc quyết định dựa trên căn cứ nào? chủ thể nào được quyền chuyển nhượng diện tích đất còn dư sau khi đã quy hoạch? Trường hợp diện tích đất còn dư lớn một cách bất hợp lý hoặc việc chuyển nhượng đất còn dư gây mâu thuẫn thì ai sẽ chịu trách nhiệm và chịu trách nhiệm như thế nào?”, VCCI nhấn mạnh.

Từ các lý do trên, VCCI đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ về trình tự thu hồi đất, phê duyệt phương án quy hoạch chi tiết, và thiết kế lại quy trình này theo hướng, Nhà nước sẽ phê duyệt phương án quy hoạch chi tiết, sau đó sẽ thu hồi đất đối với các trường hợp đất thuộc dự án nhưng không nhận được sự đồng thuận, đồng thời bỏ quy định tại khoản 4 Điều 32 về việc chuyển nhượng đất còn dư.

Ngọc Anh