Bất cập định giá đất

Tuy nhiên, chia sẻ với DĐDN, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT khẳng định, vấn đề xác định giá trị đất tại DNNN để cổ phần hóa vẫn khá bế tắc. 

Theo GS Đặng Hùng Võ, để quản lý hiệu quả tài sản đất tại doanh nghiệp khi cổ phần hóa (CPH), việc định đúng giá trị đất luôn là vấn đề thời sự. Chính vì vậy, xử lý đất tại doanh nghiệp cần có sự giám sát kỹ lưỡng của hệ thống quản lý đất đai ở địa phương và báo cáo thường xuyên.

- Từ việc CPH DNNN gây thất thoát tài sản nhà nước chủ yếu liên quan đến giá trị đất, Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo về công tác kiểm soát tài sản đất tại doanh nghiệp CPH. Ông đánh giá thế nào về vấn đề này?

Theo Nghị định 126/2017, Chính phủ yêu cầu các doanh nghiệp CPH phải rà soát toàn bộ diện tích đất đang quản lý, sử dụng để lập phương án sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật về sắp xếp lại, xử lý nhà đất thuộc sở hữu nhà nước.

Tuy nhiên, quá trình kiểm toán thời gian qua cho thấy, trong vấn đề quy hoạch xây dựng, sai phạm về việc sử dụng đất không phù hợp với hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, đặc biệt doanh nghiệp CPH đang diễn ra rất phổ biến.

Hiện nay, các doanh nghiệp của địa phương thường có vốn và quy mô sản xuất kinh doanh nhỏ, nhưng quỹ đất và giá trị đất lại rất lớn. Khi CPH, chỉ một số doanh nghiệp nghiêm túc trong việc rà soát phương án sử dụng đất, trả lại đất cho Nhà nước, còn lại phần lớn doanh nghiệp sẽ đưa ra phương án sử dụng không phù hợp với hoạt động sản xuất kinh doanh.

  Chính quyền địa phương cần lập trang web để cập nhật việc sử dụng đất của các doanh nghiệp CPH để mọi công dân đều có thể kiểm tra, giám sát.

Một trong những nút thắt khiến cho việc CPH và thoái vốn DNNN chậm tiến độ là do khâu định giá doanh nghiệp. Đặc biệt, vấn đề xác định giá trị doanh nghiệp CPH, như: phê duyệt phương án sử dụng đất khi CPH, thực hiện phương án sử dụng đất khi CPH là những vấn đề nóng, dễ gây thất thoát hiện nay.

- Mấu chốt của câu chuyện là gì, thưa ông?

Thứ nhất, liên quan đến việc CPH, hiện nay nguy cơ nhà nước bị thất thoát về giá trị đất đai vẫn rất lớn. Câu chuyện trung tâm của doanh nghiệp CPH nằm ở chỗ giá trị đất đai đưa vào CPH có đúng hay không đúng? Việc định giá được thực hiện như thế nào hay sẽ là câu chuyện liên kết với nhau theo kiểu lợi ích nhóm để xác định giá trị đất đó thấp đi. Điều này xuất hiện khá nhiều trong quá trình CPH.

Khu đất tại số 4 Thụy Khê của Hãng phim truyện Việt Nam chưa thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về đất đai. Ảnh Minh Ngọc

Thứ hai, sau khi CPH có thể người ta sử dụng tài sản đất đó không đúng mục đích như trong phương án CPH đã xác định.

Ví dụ: Có một thực tế chúng ta phải ghi nhận, đó là nhiều doanh nghiệp trước đây sử dụng khu đất dành cho việc sản xuất hoặc dịch vụ chuyên ngành. Sau CPH, họ xin chuyển mục đích sang xây nhà ở.

Do đó, vấn đề còn lại là cần phải rà soát việc sử dụng của doanh nghiệp đã CPH, họ có sử dụng đúng như phương án CPH trước đây hay không, hay họ biến báo sang việc khác, sử dụng với mục đích cao hơn từ việc sử dụng đất, như xây nhà chung cư để bán.

Thứ ba, hiện nay chúng ta đang có vấn đề bức xúc mà chưa thể tìm ra giải pháp, đó là phần lớn đất CPH được doanh nghiệp đăng ký loại đất thuê của Nhà nước trả tiền hàng năm. Trong khi, doanh nghiệp đó chủ yếu là những doanh nghiệp Nhà nước cũ – những doanh nghiệp thành lập từ lâu, nhận đất từ lâu nhưng chưa làm thủ tục gì.

Thực tế ghi là đất thuê của Nhà nước trả tiền hàng năm nhưng lại không tính giá trị vào CPH. Điều đó có nghĩa Nhà nước không có lợi nhuận gì từ tài sản đất đai đó và doanh nghiệp tiếp tục sử dụng tài sản trên.

Có thể thấy từ câu chuyện của xưởng phim truyện Việt Nam hoặc rất nhiều doanh nghiệp sau cổ phần, tài sản đã bị biến mất và thay thế là các tòa cao ốc, chung cư.

Chính vì vậy, Thủ tướng yêu cầu rà soát cũng là có lý bởi tất cả các doanh nghiệp sau khi đã CPH rồi thì việc sử dụng đất sẽ như thế nào, liệu có sử dụng sai mục đích hoặc biến tướng tài sản đất đai đó không?

- Để việc quản lý tài sản đất CPH được hiệu quả, theo ông cần phải làm những gì?

Chúng ta cần định giá cho đúng tài sản đất đai của doanh nghiệp CPH.

Hiện nay, việc CPH đang được thực hiện bằng phương thức thuê định giá. Tuy nhiên, việc thuê định giá có đúng hay không, việc kiểm soát nó như thế nào... thì chúng ta thực hiện còn rất lỏng lẻo.

Thứ nhất, tất cả các doanh nghiệp CPH sau khi định giá xong đều phải có thẩm định giá của cơ quan Trung ương, sau đó giá mới được vận hành. Đó là trường hợp đất đã thuộc quyền sử dụng của doanh nghiệp.

Thứ hai, đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, về nguyên tắc cần định giá quyền thuê. Điều đó được coi như giá trị thương hiệu, giá trị phi vật chất tùy theo lợi thế của đất đó để định giá một giá trị quyền thuê.

Hiện nay, về mặt lý luận chúng ta không có giá trị quyền thuê đối với việc thuê đất trả tiền hàng năm. Do đó, chúng ta phải đưa ra giá trị xác định quyền thuê. Ví dụ, nếu là tài sản đất ở Hàng Đào (quận Hoàn Kiếm) thì giá trị đất sẽ cao hơn so với các khu vực khác, tùy theo vị trí. Mặc dù vị trí hoặc khả năng thu lợi từ việc sử dụng đất đó có khác nhau nhưng cần xác định giá trị quyền thuê.

Ngoài ra, việc sử dụng đất của các doanh nghiệp CPH cần có sự kiểm tra giám sát kỹ lưỡng của hệ thống quản lý đất đai ở địa phương. Doanh nghiệp và chính quyền cần thực hiện chế độ báo cáo thường xuyên và công khai để người dân giám sát.

Đặc biệt, để quản lý hiệu quả tài sản đất đai sau CPH, chính quyền địa phương sở tại nên lập trang webside để cập nhật việc sử dụng đất của các doanh nghiệp CPH với thời gian 6 tháng một lần. Từ webside đó, địa phương có trách nhiệm cung cấp, cụ thể: doanh nghiệp nào, ở đâu, sử dụng vào mục đích gì, số lượng tài sản là bao nhiêu... và mọi công dân đều có thể kiểm tra các thông tin đó.

- Xin cảm ơn ông!

Hồng Hương thực hiện