Có nên cải tạo chung cư cũ?

Đây là lần thứ hai, Báo Diễn đàn Doanh nghiệp, Mạng kết nối doanh nhân Việt - Vinet tổ chức Chương trình Café doanh nhân.

Toàn cảnh buổi Café doanh nhân do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp, Mạng kết nối doanh nhân Việt - Vinet tổ chức

Một sự trùng hợp ngẫu nhiên đó là chương trình lần thứ nhất Ban tổ chức mời các chuyên gia, doanh nhân bàn về câu chuyện bảo vệ thương hiệu cho doanh nghiệp bất động sản. Và Chương trình này cũng liên quan đến câu chuyện của các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản đó là việc tìm các giải pháp thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ – một vấn đề được xem là luôn luôn nóng và chưa có giải pháp giải quyết dứt điểm.

Thực trạng các chung cư cũ ở Hà Nội hiện nay đang gây không ít nguy hiểm cho cư dân , đi ngược lại xu hướng phát triển đô thị theo hướng hiện đại.

Có thể bạn quan tâm

• Gỡ nút thắt trong cải tạo chung cư cũ

  05:00, 15/12/2018

• Chung cư cũ và nỗi "ám ảnh" của người dân

  14:00, 07/12/2018

• Mua chung cư cuối năm, người mua nhà cần lưu ý gì?

  10:22, 06/12/2018

• Cải tạo chung cư cũ: Hà Nội đã “bức xúc” nhiều năm nay

  15:37, 09/11/2018

• Cải tạo chung cư cũ lại gặp khó

  14:05, 30/07/2018

• Để Hà Nội tự quyết cải tạo chung cư cũ

  06:00, 04/11/2018

• Cải tạo chung cư cũ: Cần những chế tài đủ mạnh

  17:38, 23/04/2018

• TP HCM tìm lối thoát cải tạo chung cư cũ

  07:00, 10/11/2018

Thực tế cũng đã có nhiều cơ chế, chính sách khuyến khích, hỗ trợ việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được ban hành nhưng vẫn chưa khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia đầu tư.

Nhiều vướng mắc, bất cập đã phát sinh trong quá trình triển khai cải tạo chung cư cũ. Chẳng hạn như: chưa có sự đồng thuận trong phương án đền bù, tái định cư; công tác giải phóng mặt bằng; hay quy định khống chế quy hoạch chiều cao xây dựng của khu vực trung tâm….

Hôm nay, bên ly cà phê, các doanh nhân cùng Báo Diễn đàn Doanh nghiệp cùng nhau chia sẻ góc nhìn, cách nghĩ, cách làm để cùng góp tiếng nói chung, góp phần thúc đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ. Qua đó, góp phần giải quyết vấn đề lợi ích 3 bên: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Ban tổ chức kính mời độc giả gửi câu hỏi tới các chuyên gia, doanh nghiệp theo địa chỉ: baodientu@dddn.com.vn

Tham dự chương trình có: Ông Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; LS Trần Hữu Huỳnh – Chủ tịch Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam; Ông Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội; Ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng; Ông Nguyễn Chí Dũng, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội; Ông Đỗ Viết Chiến – Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; Ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội, Chủ tịch HĐQT Công ty VITC; Ông Nguyên Văn Đính – Chủ tịch Công ty BĐS Hanhud; Đại diện Tập đoàn Xuân Mai, Phương Bắc, UDIC, GP InVest, Việt Hưng, Eurowindown, Vinaconex… cùng các doanh nhân, doanh nghiệp đại diện Hiệp hội Bất động sản, Hiệp hội môi giới Bất động sản, Câu lạc bộ Doanh nghiệp Bất động sản Hà Nội… 

Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn -  Tổng Biên tập báo Diễn đàn Doanh nghiệp phát biểu tại chương trình

Mở đầu chương trình, Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn -  Tổng Biên tập báo Diễn đàn Doanh nghiệp chia sẻ: “Được sự chỉ đạo của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức Toạ đàm này với mục đích nhằm đánh giá lại các cơ chế chính sách liên quan đến hoạt động cải tạo chung cư cũ, lắng nghe ý kiến thực trạng thực hiện cơ chế chính sách hiện nay như thế nào, vướng mắc ra làm sao? Để từ đó, tìm ra được tiếng nói chung giải pháp để làm cơ sở để VCCI kiến nghị lên các cơ quan liên quan như Chính phủ, Bộ Xây dựng và UBND Thành phố Hà Nội nhằm giải quyết “những quản bom nổ chậm” chung cư cũ hiện nay”.

LS Trần Hữu Huỳnh – Chủ tịch Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam

Trao đổi về chủ đề này, LS Trần Hữu Huỳnh – Chủ tịch Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam cho rằng nếu dùng hình ảnh quả bom nổ chậm khi nói về vấn đề của chung cư cũ, thì chúng ta đang có đến gần 600 quả bom nổ chậm như thế. Mặc dù không muốn, nhưng có thể tự nhiên các chung cư xảy ra sự cố chẳng hạn. Vậy vấn đề an toàn của công dân sẽ ra sao?

Nghị quyết 34/2007/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp được ban hành vào năm 2007. Nghị quyết nói rất hay về mục tiêu, chính sách, giải pháp nhưng việc triển khai Nghị quyết này lại không khả thi. 

Ông Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường và LS Trần Hữu Huỳnh – Chủ tịch Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam trò chuyện tại chương trình.

Năm 2014, Bộ Xây dựng đã trình Quốc hội thông qua Luật Nhà ở năm 2014. Trong đó sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng về chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Năm 2015, Bộ Xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và ban hành Thông tư số 21/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP.

Tháng 10/2018, với văn bản 4020/UBND-ĐT gửi Bộ Xây dựng để Bộ Xây dựng tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ về việc cải tạo, xây dựng nhà chung cư.

"Đề tài về chung cư cũ liên quan trực tiếp đến Luật Nhà ở, nhìn vào quá khứ thực hiện nghị quyết 34 không khả thi. Vậy vấn đề này đang bị tắc ở chỗ nào? Trước hết tôi mong muốn doanh nghiệp cho ý kiến, sau đó các chuyên gia từ ý kiến anh chị sẽ phân tích và tóm lại từng vấn đề một". - Luật sư Trần Hữu Huỳnh nói.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Reenco Sông Hồng

Ông Nguyễn Thế Điệp - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Reenco Sông Hồng cho biết, với việc cải tạo chung cư cũ, làm sao mà doanh nghiệp có lãi và người dân phải có lợi, được thỏa mãn điều kiện. Đây là một chân lý cần được đi đến cùng khi hiện nay đại bộ phận các khu đền bù cho người dân vẫn chưa được đảm bảo.

“Về kinh nghiệm, tôi cho rằng cần tham khảo kinh nghiệm của các nước xung quang như Trung Quốc. Khi bắt đầu cải tạo các khu chung cư cũ, người ở tầng 1 được di chuyển đến nơi đền bù được một căn nhà kinh doanh và nhà ở; với người sinh sống trên các tầng cao có nhà ở và cho thuê. Đây là một kinh nghiệm thú vị mà tôi cho rằng Việt Nam có thể tham khảo và học tập”. - ông Điệp chia sẻ.

Theo ông Điệp, hiện nay trong nội đô có quy định không được tăng mật độ xây dựng, không được tăng mật độ dân số. Mặc dù Hà Nội đã có cơ chế đặc thù giao cho các tập đoàn lớn, tổng công ty nhưng vẫn chưa triển khai được nhà ở xã hội khi cải tạo các chung cư cũ, vì không được tăng chiều cao, không được tăng dân số thì không có lời. Trong khi đó, người dân không chấp nhận đền 1-1. 

Ông Điệp kiến nghị, về quy hoạch, trong quận có khu chung cư cũ, nhưng cũng có khu được chiều cao, tăng mật độ dân số và cũng có khu không được tăng. Các cấp chính quyền cần có biện pháp cân đối, chỗ tăng lên thì dồn dân đến. Hoặc với những chỗ được tăng chiều cao, mật độ dân số có thể giao cho doanh nghiệp để xây khu mới để đưa người dân ra. Có thể làm theo mô hình của Trung Quốc, người dân ở tầng 1 có thể có khu kinh doanh và nhà ở… để doanh nghiệp cải tạo lại khu cũ, lấy thu bù chi. Làm thế nào để đạt được chân lý doanh nghiệp có lời, người dân có lợi.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Công ty Bất động sản Hanhud

Đồng tình với ông Nguyễn Thế Điệp, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Công ty Bất động sản Hanhud cho biết: Bài toán khó hiện này đó là làm thế nào để giải quyết được bài toán lợi ích giữa doanh nghiệp thực hiện và người dân. Đây cũng là những khó khăn tồn tại trong thời gian vừa qua, khiến cho hoạt động cải tạo chung cư cũ vẫn dậm chân tại chỗ. 

Theo đó, ông Nguyễn Văn Đính đề xuất, cần cơ chế chính sách của Nhà nước để làm hài hoà lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân. 

Để làm được điều này, theo ông Đính cần giao quyền cho UBND Thành phố Hà Nội để có sự chủ động trong việc thực hiện cải tạo chung cư cũ, dưới sự giám sát, kiểm tra, vào cuộc của các cấp cao hơn như Chính phủ. Đồng thời, phải làm lại các bản quy hoạch, đặc biệt là các quy hoạch chi tiết về cải tạo chung cư cũ, đảm bảo quy hoạch này phải phù hợp với quy hoạch chung tại khu vực đó. Dựa trên cơ sở đó, doanh nghiệp có thể tiến hành cải tạo chung cư cũ luôn thay vì phải tiếp tục phải xin quy hoạch.

Ban tổ chức kính mời độc giả gửi câu hỏi tới các chuyên gia, doanh nghiệp theo địa chỉ: baodientu@dddn.com.vn

Nêu ý kiến tại chương trình, ông Nguyễn Minh Tuấn - Giám đốc Công ty TNHH Quản lý Toà nhà Việt cho biết, "chủ đề tọa đàm hôm nay là tầm quan trọng của việc cải tạo chung cư cũ. Tôi xin phép nói nhiều đến bức tranh tổng thể thực trạng chung cư cũ, quý đại biểu nếu đến các khu tập thể như Nguyễn Công Trứ, Nhà máy 8/3, khu bán đảo Linh Đàm thì có thể thấy được nó nhếch nhác như thế nào? Cá nhân tôi thấy rất trăn trở và việc đưa ra giải pháp, cải tạo là vô cùng cần thiết".

Ông Nguyễn Minh Tuấn - Giám đốc Công ty TNHH Quản lý Toà nhà Việt

Theo ông Tuấn - năm 2015, Bộ Xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và ban hành Thông tư số 21/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP.

"Đứng trên phương tiện là đơn vị quản lý tòa thì nhà số lượng các đơn vị quản lý chung cư tôi thấy quản lý nhiều nhưng chúng tôi đã chuyển chính sách sang quản lý các căn hộ cao cấp hoặc các khách sạn 3 sao trở xuống. nhưng tỷ lệ chung cư cũ vẫn còn rất nhiều.

Trên thực tế, việc thông qua thành lập Ban Quản trị nhà chung cư đang gặp khó vì vướng luật. Nguyên nhân được xác định là do việc thành lập Ban Quản trị vướng mắc theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư". - Ông Tuấn nói.

Theo đó, Thông tư số 02/2016/TT-BXD quy định điều kiện để thành lập được ban Quản trị tòa nhà là phải có đủ chữ ký của 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư. Trên thực tế, điều khoản này được nhiều chuyên gia đánh giá là khó thực hiện.

Về tỷ lệ thông qua để dân lựa chọn chủ đầu tư tham gia, thì trong Nghị định 101, tỷ lệ 70% chủ sở hữu tham dự. Đối với các dự án chủ đầu tư chỉ 1 đơn vị thì lệ chiếm 50%. Nhưng có trường hợp là nhiều chủ đầu tư tham gia cải tạo thì ở đây chỉ nói tỷ lệ là chiếm đa số trong số lượng chủ sở hữu nhà chung cư cũ… chứ không nói cụ thể tỷ lệ là bao nhiêu. Vấn đề này cần xem xét để tránh bất cập xem tỷ lệ chủ nhà sở hữu xem như thế nào để tránh tình trạng khiếu nại, khiếu kiện xảy ra bởi trong 10 năm chủ chung cư tham gia rất ít.

Vấn đề tiếp, theo ông Tuấn, hiện tại đơn vị quản lý nhà hiện là công ty trách nhiệm quản lý nhà một thành viên thành phố Hà Nội, thuộc tổng công là Havico là làm sao thay đổi hình ảnh nào đó cho người dân, làm sao để người dân khi nghĩ đến nhà tái định cư không còn cảm nhận hình ảnh khu tái định cư, chung cư không còn thấy nhếch nhác. Nên chăng xã hội hóa nội dung này, cần chậm rãi như nào, cần tư nhân hóa như nào? Nhưng việc xã hội hóa lại cần liên quan đến giá dịch vụ nên nó rất khó, chúng ta cần chậm như nào, cần tư nhân hóa nhà tái định cư ra sao thực sự là vấn đề cần quan tâm.

Một vấn đề nữa, ông Tuấn cho rằng, công tác truyền thông cho quá trình cải tạo và tiến độ xử lý cải tạo đồng bộ. Tuyên truyền sao cho hiệu quả, và phải giúp cư dân nhận thấy rằng đây là xu hướng chung nhưng cũng đảm bảo quyền an sinh cho người dân. Bởi các cư dân không hẳn là người tái định cư, mà bây giờ các khu tái định cư nhếch nhác thì người dân họ biết so sánh với chung cư thương mại.

Bên cạnh đó, liên quan đến vấn đề giải pháp, nếu có thể sửa đổi thông tư 02 tới đây thì lồng nghép việc sửa đổi lống nghép các vấn đề liên quan đến nhà tái định cư vào phải rõ hơn.

Ông Hoàng Minh Sơn - Đại diện doanh nghiệp Phương Bắc

Ông Hoàng Minh Sơn - Đại diện doanh nghiệp Phương Bắc cho rằng, để làm các việc này nên xây dựng lộ trình cải tạo và tiến hành phân loại chung cư: Cái nào cần làm trước cần làm sau.

Tiếp theo là sự phối hợp ba bên, người dân, nhà đầu tư và chính quyền. Hiện nay theo ông Sơn vẫn còn tồn tại liên quan đến người dân. Ở một số nơi, sự đồng thuận chưa tốt, ảnh hưởng đến tiến độ của nhà đầu tư. Do đó, các cơ quan có thẩm quyền cần đẩy mạnh cải cách thủ tục pháp lý giúp nhà đầu tư thực hiện nhanh dự án cải tạo.

Một số khu chung cư chưa thể xây dựng mới có thể có phương án sửa chữa lại giúp đảm bảo an toàn, đẹp hơn cho thành phố, người dân được đảm bảo cuộc sống. Ông Sơn cho biết, có một số nhà đầu tư Nhật khi đến Việt Nam đã nêu ý tưởng này, có thể trùng tu lại các khu chung cư cũ khi điều kiện xây mới chưa cho phép.

Bên cạnh đó, công tác tái định cư khi đưa người dân đến các khu tái định cư mới cần đảm bảo công ăn việc làm cho các cư dân, đặc biệt với những người dân sinh sống tại tầng 1 nếu họ đang kinh doanh.

Tiếp theo, ông Sơn cho rằng cần có những cơ chế đặc biệt với các khu chung cư nằm ở những vị trí xấu. Khi các nhà đầu tư lựa chọn vị trí thường có tâm lý e dè với những lo sợ việc đầu tư không được như mong muốn.

Liên quan đến vấn đề kết nối hệ thống giao thông công cộng theo mô hình TOD. Theo ông Sơn, hiện tại việc kết nối giao thông công cộng với các khu đô thị tại Việt Nam vẫn còn hạn chế, chưa theo kịp các nước phát triển. Cần gắn quy hoạch hệ thống chung cư với hệ thống giao thông xe buýt, tàu điện ngầm… từ đó mới xây dựng các chính sách thu hút nhà đầu tư.

Ông Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội 

Đề xuất các giải pháp liên quan đến hoạt động cải tạo chung cư cũ, trước tiên ông Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội cho rằng, "phải có sự phân biệt khác nhau về thời kỳ xây dựng, vị trí địa lý, kỹ thuật xây dựng, chất lượng cuộc sống của người dân trong từng khu dân cư và đối chiều với chính sách của Nhà nước qua từng thời kỳ... Chỉ khi nhận diện rõ được những điều này, thì chúng ta mới có khung chính sách cho từng loại chung cư, còn không thì kiến nghị của chúng ta chỉ dừng trên giấy mà thôi”.

Tuy nhiên ông Nghiêm cũng đề xuất, rằng, điểm mấu chốt cụ thể ở đây, ai, đơn vì nào đứng ra làm việc phân loại và nhận diện này?

Góp ý về những đề xuất, ông Nghiêm đã đề xuất bảy giải pháp cụ thể.

Một là, các địa phương, đặc biệt là Hà Nội cần nhận diện và phân loại rõ từng loại chung cư.

Hai là, trên cơ sở đó chúng ta có trình tự thực hiện các dự án cải tạo chung cư cụ thể khác nhau, không thể có một khung chính sách chung cho tất cả các loại chung cư. Như vậy sẽ rất chung chung. 

Ba là, phải xây dựng một tiêu chí đồng bộ, như những vấn đề đã chỉ ra như trên phải nhận diện. Chứ đừng chỉ can thiệp vào một hạng mục nào đó, ví dụ như chung cư hạng D nên chúng tôi ưu tiên cải tạo trước. Đây chỉ là yếu tố cần, tuy nhiên chưa đủ.

Một vấn đề nữa, để cải tạo chung cư, đảm bảo lợi ích giữa 3 nhà: nhà nước, người dân và doanh nghiệp, thì đề nghị giảm căn hộ chung cư đi.

Bốn là, cần xem xét lại chỉ tiêu diện tích sàn ở trên/người.

Năm là, ngoài bồi tường hỗ trợ tái định cư, cần có chính sách mang lại lợi ích cho doanh nghiệp trên địa bàn toàn địa bàn thành phố, và thuận lợi cho những người tự nguyện muốn ra khỏi chung cư.

Sáu là, nên thành lập cơ quan độc lập trực thuộc của UBND thành phố, phụ trách việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư.

Bảy là, việc lập quy hoạch các khu chung cư phải là tổng thể cả khu vực, và phải do cơ quan Nhà nước lập kế hoạch chi tiết và phê duyệt, đồng thời có đề xuất giải pháp cân bằng  lợi ích giữa các bên.

Ông Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường 

Về câu chuyện chung cư ở Việt Nam, ông Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường cho rằng, hiện nay Nghị quyết 34/2007/NQ-CP, Nghị định 101/2015/NĐ-CP sau 10 năm thực hiện vẫn chưa đi vào thực tế và còn nhiều hạn chế.

Ông Võ cho rằng, Nghị định 101 có đưa ra cơ chế cư dân đồng thuận lựa chọn chủ đầu tư. Theo ông Võ, việc lựa chọn chủ đầu tư không phải vấn đề quan trọng. Lựa chọn phương án cải tạo mới là điểm cốt yếu. Việc này đụng chạm đến lợi ích của nhà nước, chủ đầu tư và cư dân sinh sống.

“Không giải quyết được bản chất vấn đề đó thì sẽ không giải quyết được vấn đề chung cư”, ông Võ cho biết.

Nghị định 101 không đụng chạm vào “điểm huyệt” của câu chuyện mà chỉ đưa ra những cơ chế mang tính duy ý chí, theo kiểu nhà nước cho quyền. Do đó, câu chuyện đặt ra từ trung ương, nghị quyết của Chính phủ cho đến nghị định, tiếp đến là quyết định của UBND thành phố Hà Nội cho đến nay mới 1% chung cư được cải tạo và chưa rút ra bài học gì từ việc cải tạo chung cư để nhân rộng.

Dưới góc độ nước ngoài từ câu chuyện cải tạo chung cư, ông Võ cho biết, quyền sử dụng đất đai là có thời hạn. Hết niên hạn chủ đầu tư có quyền đến cải tạo lại và bán chung cư mới. Đây là điều kiện tốt khi giá chung cư giảm đi nhiều, khả năng tiếp cận nhà chung cư giá rẻ do chi phí về đất hạn rẻ. Nhà đến niên hạn, nhà đầu tư hoàn toàn có thể đánh sập nhà và xây nhà mới.

Mặt khác, có một số hoàn cảnh phải cải tạo trong thời gian sử dụng, các nước sẽ sử dụng cơ chế đồng thuận cộng đồng. Người phát ra nhu cầu cải tạo có thể là nhà nước, chủ đầu tư, hoặc cộng đồng… Phương án được đưa ra thảo luận tại cộng đồng và có chính quyền, đại diện quyền lợi người dân… đều tham gia, phân tích kỹ lưỡng phương án cải tạo được nêu ra, phân rõ quyền lợi các bên. Qua đó, họ sử dụng cơ chế đồng thuận theo đa số, nếu đạt được đồng thuận khoảng 70% cư dân, phương án được chính quyền chấp nhận, đảm bảo có phần của nhà nước, của thị trường, xã hội.

Tuy nhiên, hiện nay cơ chế đồng thuận cộng đồng chưa được thực hiện tại Việt Nam. Rất nhiều nhà đầu tư đã đề nghị cơ chế đồng thuận cộng đồng. Nếu nhận chuyển quyền sử dụng đất đạt 70% số lượng người trên thực tế đề nghị Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất của phần còn lại nếu số còn lại chưa đồng thuận. Các nhà đầu tư từ 2004, 2005 đã đề xuất điều này nhiều. Nghị định 84/2013/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi đã cho phép áp dụng cơ chế này trong trường hợp thuộc diện nhà nước thu hồi đất nhưng nhà đầu tư không thực hiện cơ chế nhà nước thu hồi đất mà xin thực hiện cơ chế thỏa thuận. Nhưng đến nay cơ chế đồng thuận theo đa số không được thực hiện.

Do đó, tự ta đang làm khó ta trong phương án giải quyết. Theo ông Võ, điều quan trọng nhất cần kiến nghị cơ chế 70% đồng thuận theo phương án đã được thỏa luận kỹ lưỡng, nếu không chấp nhận đồng thuận theo ý kiến cộng đồng sẽ không giải quyết được vấn đề. 

Ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản

Trước khi đưa ra ý kiến, ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội đánh giá cao mục đích của Toạ đàm này do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức với chủ đề “Các giải pháp thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ”.

Chia sẻ về kinh nghiệm quốc tế, ông Cường chia sẻ, từ Singapore, Nhật Bản, Mỹ.... họ đã cải tạo thành công thành các chung cư cũ thành các khu thương mại mới, đáng sống mà không mất “một đồng tiền nào”.

Quay lại vấn đề tại Việt Nam, ông Cường đặt câu hỏi: “Vậy hiện nay, Việt Nam đang làm như thế nào và chọn cách tiếp cận ra sao, liệu có phải chúng ta đang đi được lại với thế giới hay không?”.

Đề xuất giải phảp,  theo ông Cường, hiện nay, các cơ quan Nhà nước có trách nhiệm trong hoạt động cải tạo chung cư cũ đó là chính là Bộ Xây dựng, Chính quyền tại địa phương... thì họ đã làm hết sức rồi, tuy nhiên, theo ông Cường thì họ “lực bất tòng tâm”.

 Theo đó, ông Cường đề xuất, để có thể làm hài hoà “bài toán” lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân thì phải chú trọng tới lợi ích của người dân trước tiên. 

“Bởi, người dân tại các chung cư cũ chính là những đối tượng chính sách, những người có đóng góp quan trọng đối với đất nước... họ là những đối tượng được lựa chọn rất kỹ để được phân nhà ở. Nếu việc chuyển đổi họ ra khu vực sống khác, nếu khu vực sống đó không đảm bảo chất lượng tốt, không có một hệ sinh thái nhà ở, trường học, chợ.... có chất lượng, thì đương nhiên, họ sẽ không thể chuyển sang khu vực sống khác”, ông Cường phân tích.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Cường kỳ vọng, thông qua Toạ đàm hôm nay có thể  đề xuất cho đấu giá công khai phương án nhà ở, quy hoạch chung, chi tiết... và ở vùng có giá trị phải đền bù mặt bằng nhất thì xây dựng khu tái định cư. Tuy nhiên, khu vực này phải đảm bảo chất lượng, và là khu đáng sống có thể là chung cư thương mại cao cấp, có như vậy mới thu hút được người dân chuyển ra khỏi khu chung cư cũ.

Và giải pháp để thu hút doanh nghiệp, nhà đầu tư tham gia vào hoạt động này chính là “đổi đất lấy tiền” - ông Cường chia sẻ.

Ông Bùi Tiến Thành - Phó phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội

Về thực trạng cũng như quá trình triển khai, ông Bùi Tiến Thành - Phó phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội khẳng định, Hà Nội không kiến nghị suông mà chúng tôi đã làm rồi.

Hiện tại, các chung cư của Hà Nội đang rất đặc thù bởi các tòa nhà này chất lượng xuống cấp, dân số thay đổi nhiều so với ban đầu. Về quyền lợi của của người dân, chủ sở hữu cho nhà đầu tư khi 2 đối tượng này gặp nhau dễ dàng hơn rất nhiều. Như ông Đặng Hùng Võ đã nói, nếu như xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách của nhà nước thì số lượng nhà cung cư quá lớn và chi phí nhiều, ngân sách thành phố không đảm đương được, kể cả có sự hỗ trợ của trung ương cũng rất khó. Vậy nên, giải pháp bắt buộc phải là xã hội hóa, các nhà đầu tư tham gia cùng địa phương để cải tạo.

Thành phố Hà Nội cũng đã kiến nghị Bộ Xây dựng và Chính phủ một số giải pháp trên cơ sở đánh giá lại 25 dự án xây dựng chung cư cũ đã và đang triển khai.

Theo quy định tại Điều 86, Điều 87 của Luật nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải có trách nhiệm cải tạo, bảo dưỡng. Hiện tại, khi nhà ở của người dân hỏng hóc thì nhà nước đang xây lại nhà cho người dân này mà không lấy tiền. ông Thành cho rằng, cần xem xét lại quy định này.

Thỏa thuận hay thống nhất thì trong Luật nhà ở, đặc biệt Nghị định 101 với chung cư nguy hiểm cấp D thì với nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội không nhiều. Hà Nội ra soát các chung cư cũ, có 1579 chung cư cũ và phân loại thành 4 cấp, rồi kiểm định hàng năm.

Với nhà chung cư cấp D, Sở Xây dựng tham mưu thành phố ra quyết định di dời và ra phương án tạm cư để đảm bảo an toàn cho người dân trong thời gian phá dỡ nhà chung cư.

Đối với 6 nhà chung cư nguy hiểm thì trong đó có 3 chung cư nhà đầu tư tham gia xây dựng, trong đó 2 nhà nguy hiểm cấp D sắp hoàn thành.  

Hiện còn 4 nhà chung cư cấp D trên địa bàn quận Ba Đình thành phố chưa triển khai được, vì chưa có sự đồng thuận của người dân. Nhà đầu tư khi được giao sửa chữa, cải tạo hay xây lại thì họ phải lập quy hoạch 1:500, trong đó có bước điều tra khảo sát xã hội học, tuy nhiên, nhiều người dân không tham gia, không đồng thuận.

Theo quy định mới, Điều 4, Nghị định 101, với chung cư đơn lẻ có thể đứng một mình thì xây đơn lẻ nhưng nếu như là nhà chung cư xây dựng với liền kề hay 2 tòa hoặc khu chung cư nhiều tòa thì phải xây dựng toàn khung và phát sinh cơ chế bồi thường.

Về kiến nghị về câu chuyện tỷ lệ đồng thuận thì vừa qua, theo quy định đối với các nhà chung cư cũ không phải nguy hiểm cấp D theo khoản 3 Điều 110 của Luật nhà ở phải nhận được sự đồng thuận của 100% các hộ dân, thì UBND TP Hà Nội mới được tiến hành cải tạo xây dựng lại, thế nhưng việc lấy được sự đồng ý của 100% người dân gần như không khả thi. Nên chúng tôi kiến nghị điều này, để làm sao đảm bảo 70% các hộ dân, chủ sở hữu đồng thuận là cải tạo.

Cũng theo ông Thành, kiến nghị sửa đổi, điều chỉnh bổ sung vào Nghị định 101 có thể điều chỉnh bổ sung thêm. Theo quy định hiện hành, việc cải tạo chung cư cũ khi người dân không lựa chọn được nhà đầu tư thì nhà nước lựa chọn hình thức hoặc dùng ngân sách, dùng hình thức BT (xây dựng-chuyển giao) nhưng cả hai hình thức này đối với thành phố đang đều rất khó khăn.

Do đó, tùy từng địa phương có cơ chế cụ thể. Ví như ở Hà Nội chủ yếu tập trung số chung cư chủ yếu tập trung ở 4 quận nội thành, đất đai chật hẹp, dân số đông nên chính vì thế mà việc thực hiện rất khó. 

Ông Đỗ Viết Chiến - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Ông Đỗ Viết Chiến - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, những nghị quyết, nghị định của Chính phủ, quyết định của thành phố đã ban hành trong thời gian qua cho thấy không phải nhà nước đứng ngoài cuộc, thành phố không quan tâm, tuy nhiên kết quả vẫn chưa đạt được như mong muốn.

Với ý kiến cá nhân, ông Chiến cho biết, mấu chốt cải tạo chung cư tại Hà Nội không giống nhiều nơi khác, do đó nếu áp dụng một số những kinh nghiệm của các nước trên thế giới sẽ không dễ dàng. Mâu thuẫn vẫn còn tồn tại là quyền lợi giữa các bên. Nhà nước, chủ đầu tư và cư dân vẫn loay hoay trong câu chuyện đó.

Đặc thù của nội thành Hà Nội là hầu hết các nhà chung cư nằm trong các quận nội thành. Đây là khu vực nằm trong vùng hạn chế phát triển theo quy hoạch 108 của Thủ tướng và bị khống chế về mật độ và chiều cao. Đây chính là thách thức lớn cho các nhà đầu tư khi không thể tìm được cách thu hồi vốn.

Ông Chiến cho rằng, không nên tiếp tục loay hoay trong tình huống hiện tại. Trong bối cảnh ngày nay, cần định ra giá thị trường trên cơ sở đánh giá phân loại các khu chung cư. Đặc biệt với khu chung cư báo động D nguy hiểm, nhà nước phải có trách nhiệm bảo vệ tính mạng cho người dân và không cần sự đồng thuận của cư dân.

Song song với đó, muốn kêu gọi sự tham gia của nhà đầu tư cần có cơ chế rõ ràng. BT tại chỗ hay BT theo quy hoạch? Khi đã lập quy hoạch theo việc đánh giá cụ thể và công khai hóa, trên cơ sở đó, các nhà đầu tư có thể tham khảo, tính toán và tham gia. 

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, qua các ý kiến có thể thấy vấn đề cải tạo chung cư có 3 chữ: lớn (phạm vi toàn xã hội) – khó (liên quan đến việc đan xen lợi ích) – phức tạp (đụng chạm nhiều ngành, nhiều đối tượng).

Theo ông Khởi, khi cải tạo chung cư cũ cần tính ở góc độ tổng thể. Khi nghiên cứu thực tiễn, có nhiều ý kiến đã được đưa tham khảo và phân rõ, cụ thể hóa như câu chuyện đồng thuận đã được phân rõ. Vậy, vấn đề được nêu ra là Hà Nội và các tỉnh đã thực hiện hay chưa?

Theo thống kê sơ bộ chưa chính xác, cả nước có khoảng 2500 nhà chung cư, riêng Hà Nội chiếm đến hơn 1500 nhà chung cư, TP HCM hơn 500 nhà. Trong số 2500 nhà cung cư có khoảng 600 nhà cần cải tạo và sửa chữa. Có những nhà chưa đến mức hỏng theo quy định của luật pháp, do đó người dân có quyền chưa cho đập phá, cải tạo lại.

Do đó ông Khởi cho rằng, cần chú trọng vào một số vấn đề đặt ra như sau. Thứ nhất là về vấn đề quy hoạch, có hai loại quy hoạch, lựa chọn quy hoạch tổng thể hay quy hoạch đơn lẻ. Thứ hai là câu chuyện vốn. Thứ ba, cần đặt ra kế hoạch cụ thể, cải tạo nhà chung cư nào trước, chung cư nào làm sau.

“Theo quy định mới, các nhà chung cư khi thực hiện cải tạo cần có kế hoạch, nhà nào làm trước nhà nào làm sau. Với tiêu chí để thực hiện phân loại, nhà nước đã ủy quyền cho Hà Nội. Tuy nhiên, Hà Nội và TP HCM vẫn chưa làm được bước này”, ông Khởi cho biết.

Thứ tư, một yếu tố quan trọng khác cần thực hiện là chính sách bồi thường. Trong Nghị định 101 đã nói rõ cho phép các bên thỏa thuận lựa chọn phương án bồi thường trình thành phố phê duyệt. Hiện nay Hải Phòng đang làm rất tốt câu chuyện này khi họ có quỹ đất và không vướng chỉ tiêu dân số, mật độ quy hoạch.

Quay lại câu chuyện Hà Nội, ông Khởi cho rằng, hiện nay Hà Nội đang vướng trong khâu bố trí tạm cư trước khi tiến hành đầu tư. Vấn đề này cũng liên quan đến câu chuyện uy tín các nhà đầu tư khi có nhiều trường hợp người dân không tin tưởng vào năng lực tài chính, năng lực làm việc của nhà đầu tư. Do đó, cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề phức tạp và cần có sự vào cuộc, chung tay quyết liệt hơn nữa không chỉ của Bộ, ngành mà còn có đóng góp ý kiến từ các nhà khoa học, nhà đầu tư và của chính các cư dân đang sinh sống tại các chung cư cũ trên địa bàn.

Dưới góc độ chính sách pháp luật, Bộ vẫn đang lắng nghe tiếp thu ý kiến để tiếp tục nghiên cứu, chỉnh sửa những vấn đề chưa hoàn thiện, còn thiếu sót để đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho nhà đầu tư khi tham gia vào các dự án cải tạo chung cư cũ và người dân được đảm bảo an sinh.

Phát biểu bế mạc chương trình, nhà báo Phạm Ngọc Tuấn - Tổng Biên tập báo Diễn đàn Doanh nghiệp cho biết, "Đây là diễn đàn mở, có vấn đề đặt ra, có vấn đề đang tranh luận, có vấn đề cần phải trình, trao đổi trực tiếp, và phải trình. Chúng tôi sẵn sáng tiếp nhận ý kiến trao đổi của anh chị".

Theo ông Tuấn, báo Diễn đàn Doanh nghiệp đã tiếp nhận thông tin tròn 20 năm về chung cư hà Nội, đây lầ vấn đề rất lớn, có ý kiến chỉ đạo từ cấp chỉ đạo cao nhất, từ Bộ Chính trị, nên vấn đề này cần phải bàn thảo tiếp.

Chúng ta không tiếp cận vấn đề theo từng tính huống, từng chung cư, từng nhà chung cư mà tiếp cận vấn đề dưới góc độ tái phát triển đô thị. Rõ ràng, Hà Nội có bao nhiêu vấn đề, và chúng ta không thể sửa chữa một cái áo đã chật nên cần tiếp cận vấn đề này ở tầm lớn hơn.

Từ các tiếp cận đó, có 4 chủ thể chính tham gia vào quá trình này là nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Ở góc độ nhà nước, các chị đã đưa ra nhiều vấn đề nóng trong đó có vấn đề quy hoạch trong tổng thể, chứ không phải chỉ đặt trong vấn đề quy hoạch, vấn đề cư trú không phải nhìn nó theo từng chung cư đơn lẻ mà nhìn nó theo đặc thù hình thái xã hội. Những đối tượng, kỹ thuật thì không thể mang khung áp tất cả của Hà Nội nói riêng và nhà nước nói chung. Nhà nước giải quyết vấn đề về vốn, quy hoạch, nguồn lực của người dân như thế nào. 

Trong câu chuyện nhà nước không nhìn về chung cư riêng lẻ mà bàn cả vấn đề vĩ mô và vấn đề vi mô, kể cả vấn đề khung, các vấn thỏa thuận, kể cả mô hình mẫu, mô hình thí điểm đang còn nhiều dấu hỏi?

Liên quan đến vài trò của nhà đầu tư, theo nhà báo Phạm Ngọc Tuấn, để đáp ứng yêu cầu nhà nước với yêu cầu như vậy thì cần nhà đầu tư lớn, đủ tầm, có khả năng tính toán hài hòa lợi ích tổng thể như vậy.

Đối với người dân, ông Tuấn cho rằng cần nhìn nhận họ với vai trò là quyền tài sản, quyền công dân, ngược lại cần làm rõ các yêu cầu của người dân và yêu cầu quá đáng cần phải giải quyết một cách thỏa đáng.

Còn một đối tượng nữa thực chất hoàn toàn có thể tham gia vào câu chuyện là sự tham vấn của chuyên gia và sự tham vấn của truyền thông tạo ra những ý kiến kinh nghiệm, tạo ra ý kiến, chia sẻ, thậm chí áp lực xã hội để sớm hình thành khuân khổ pháp lý và các hành vi ứng xử của các chủ thể trong câu chuyện này.

"Chúng tôi có hình thức khác để tiêp tục hâm nóng chủ đề và có thể đi đến giải pháp". - nhà báo Phạm Ngọc Tuấn nhấn mạnh.

Trang Hà - Hiền Anh - Tuấn Hưng