Đầu tư condotel: Nên cho nhà đầu tư quyền chọn phương thức sử dụng đất

GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

GS Đặng Hùng Võ cho biết, trong năm 2017, vốn đầu tư vào thị trường bất động sản tập trung chủ yếu vào phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, có thể tới khoảng 70%, còn lại 30% đầu tư vào các dự án nhà ở, trung tâm thương mại và cao ốc văn phòng. Phân khúc bất động sản nhà ở vừa qua hút vốn đầu tư không nhiều, chủ yếu là phát triển phân khúc giá trung bình. Phân khúc giá rẻ gần như bị dừng lại, phân khúc giá cao cũng hút vốn đầu tư không đáng kể. 

- Dù mới du nhập vào Việt Nam nhưng đến nay đã có hàng chục nghìn căn condotel được bán ra trên thị trường. Vậy theo ông, điều gì khiến các nhà đầu tư hào hứng với sản phẩm Condotel đến như thế? 

 Nói chung, các nhà đầu tư quan tâm tới một loại hàng hóa nào đó thường vì hai điều: Một là tỷ suất lợi nhuận khá cao trong sản xuất ra hàng hóa đó, tức là hứa hẹn sẽ lãi lớn trong bỏ vốn ra đầu tư và hai là hàng hóa đó có cầu cao trên thị trường, tức là hứa hẹn sẽ nhiều người mua, bán rất chạy.

So sánh với các loại hình hàng hóa bất động sản nghỉ dưỡng dạng biệt thự (villa) hay nhà liền kề (shophouse), bất động sản nghỉ dưỡng dạng condotel luôn mang lại tỷ suất lợi nhuận cao nhất vì chi phí cho đất đai không đáng kể.

Nếu giả định như chi phí đất đai cho nhà liền kề là 1 thì chi phí đất đai cho biệt thự là từ 2 - 4, trong khi đó chi phí đất đai cho condotel là rất nhỏ, bằng khoảng m/n, trong đó m là số tầng nhà liền kề (thường khoảng 3 - 5 tầng) và n là số tầng condotel (thường khoảng 20 - 30 tầng). Điều này có nghĩa là chi phí đất đai cho condotel chỉ bằng khoảng từ 0,15 - 0,17 chi phí đất đai của nhà liền kề.

- Rõ ràng nhu cầu sở hữu condotel là rất lớn thưa ông?

Đúng vậy! Về mức cầu trên thị trường, có thể nói condotel vẫn có mức cầu cao nhất. Thứ nhất, cầu chung cho du lịch ở Việt Nam ngày càng cao do Nhà nước đã có đường lối rõ ràng đưa kinh tế du lịch trở thành kinh tế mũi nhọn với nhiều chính sách phát triển rất cởi mở. Thứ hai, trong số các khách du lịch thì khả năng chi trả cho condotel vẫn chiếm trên 90%, chỉ có một số ít giới nhà giàu đi du lịch mới có nhu cầu thuê biệt thự hoặc nhà liền kề.

Về số lượng người mua, tức là các nhà đầu tư thứ cấp, một căn hộ trong condotel chỉ đòi hỏi mức tiền đầu tư khoảng một vài tỷ đồng, trong khi đó nhà liền kề cũng đòi hỏi mức đầu tư trên chục tỷ đồng và biệt thự tới mức đầu tư vài chục tỷ đồng. Vì vậy, sức hút đầu tư vào các căn hộ trong condotel là rất lớn vì vừa sức với một số lượng lớn nhà đầu tư thứ cấp.

Nhìn rộng ra toàn nền kinh tế, việc dạng hàng hóa bất động sản nghỉ dưỡng condotel có sức hút đầu tư lớn, tạo nguồn cung lớn sẽ tạo nên sự đóng góp đáng kể vào phát triển hạ tầng lưu trú phục vụ cho du lịch. Đây là một yếu tố quan trọng để sớm hoàn thành mục tiêu đưa kinh tế du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn của Việt Nam.         

- Tuy nhiên, băn khoăn lớn nhất của nhà đầu tư hiện nay là quyền sở hữu condotel. Với kinh nghiệm của ông, nên giao thẩm quyền cho các địa phương trong cấp đất cho các chủ đầu tư như thế nào?

Đúng là việc giao đất để phát triển các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang có một điểm nghẽn về pháp luật.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, đất để pháp triển condotel là đất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp, có thời hạn sử dụng thông thường là 50 năm, trường hợp đặc biệt là 70 năm. Mặc dù vậy, một số địa phương đã giao đất này theo chế độ sử dụng đất ở, tức là được sử dụng lâu dài; một số địa phương vẫn giao theo đất kinh doanh dịch vụ, được sử dụng có thời hạn. Đáng lẽ, các Bộ có liên quan cần đề xuất giải pháp pháp luật trình Chính phủ quyến định sớm để làm thông điểm nghẽn pháp lý này.

Xét trên thực tế, khi đất phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được sử dụng như đất ở thì mang lại hiệu quả thu hút vốn đầu tư rất lớn từ các nhà đầu tư thứ cấp vì họ mong muốn có được quyền sở hữu bất động sản lâu dài. Điều này có nghĩa là sự điều chỉnh pháp luật có tác động rất lớn tới tiến trình phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Theo tôi, pháp luật đất đai hiện hành cần được sửa đổi theo hướng nhà đầu tư bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được quyền lựa chọn hình thức giao đất ở hoặc thuê đất kinh doanh dịch vụ để thực hiện các dự án phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Khi lựa chọn loại đất nào thì chính quyền địa phương phải giao hoặc cho thuê loại đất đó và người được giao đất, thuê đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo loại đất đó. Sau đó, mọi thông tin về giao đất, cho thuê đất phải được công khai để các nhà đầu tư thứ cấp quyết định việc tham gia đầu tư.    

Tất nhiên, cũng không nên quy định cứng là chỉ có một cách sử dụng đất ở để phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mà cũng nên cho nhà đầu tư có quyền lựa chọn cả phương thức sử dụng đất có thời hạn để phát triển loại bất động sản này. Điều này có nghĩa là tạo điều kiện cho nhà đầu tư dự án có nhiều lựa chọn hơn cho bài toán đầu tư của mình.

- Vâng! Xin cảm ơn ông.

LINH VÂN