Rủi ro trong giao dịch bất động sản bằng hợp đồng ủy quyền

THÀNH NGUYỄN• 27/10/2022 08:31

Hiện nay, trên thị trường vì nhiều lý do như muốn né thuế thu nhập cá nhân hoặc lướt cọc… mà nhiều nhà đầu tư đang giao dịch bất động sản bằng hợp đồng ủy quyền.

>>>Thị trường trái phiếu bất động sản đang ở mức nào?

Hiện nay, trên thị trường, vì nhiều lý do như muốn né thuế thu nhập cá nhân (tùy địa phương), hoặc lướt cọc… mà nhiều nhà đầu tư đang giao dịch bất động sản (BĐS) bằng hợp đồng ủy quyền.

Vì nhiều lý do như muốn né thuế thu nhập cá nhân (tùy địa phương), hoặc lướt cọc… mà nhiều nhà đầu tư đang giao dịch bất động sản (BĐS) bằng hợp đồng ủy quyền.

Bản chất của việc ủy quyền là thông qua người khác để thực hiện công việc thuận lợi hơn, nhanh chóng hơn, ít chi phí hơn hoặc thậm chí là vì hoàn cảnh đặc biệt như chủ sở hữu là nhiều người, ở xa, đi làm ăn ở xa… và với điều kiện uy tín, nhận thức, điều kiện của người nhận thực hiện công việc ủy quyền.

Nếu lạm dụng quá sẽ có nhiều rủi ro không những cho người ủy quyền (bị bán với giá rẻ, bị siết nợ khi vay tiền mà ký văn bản ủy quyền về nhà) mà người mua là người chịu rủi ro khi tiền mất mà tài sản có thể không được nhận, không được sử dụng.

Theo Luật sư Trần Minh Cường - Đoàn Luật sư TP HCM, Điều 562 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền; Bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Luật sư Trần Minh Cường- Đoàn Luật sư TP HCM

Do đó, về bản chất khi bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức làm hợp đồng ủy quyền, bạn chỉ được phép thực hiện các công việc trong phạm vi ủy quyền. Tùy theo thỏa thuận mà phạm vi ủy quyền có thể bao gồm: cho thuê, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất... bằng tư cách nhân danh bên ủy quyền.

Theo quy định của pháp luật về đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh BĐS. Đồng thời, sau khi chuyển nhượng, các bên phải thực hiện việc đăng ký biến động theo quy định của pháp luật.

Cũng theo Luật sư Cường, với các quy định trên, có thể thấy, việc giao dịch quyền sử dụng đất bằng hình thức ủy quyền tiềm ẩn một số rủi ro sau: Nếu có tranh chấp xảy ra, bên nhận ủy quyền (bên mua) phải chứng minh có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có thực, thông qua việc thanh toán, giao đất, bàn giao giấy tờ về quyền sử dụng đất chứ không phải là ủy quyền (làm thay- nhân danh bên ủy quyền); Thông thường, các bên sẽ lập một hợp đồng mua bán bằng giấy tay để phòng ngừa vấn đề này.

Một góc đô thị Hải Phòng (ảnh minh họa)

Tuy nhiên, dù có làm đầy đủ các bước trên thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức (không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực).

Bộ Luật Dân sự quy định, thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm.

Như vậy, khi hết thời hạn này các bên phải làm hợp đồng ủy quyền mới. Trong trường hợp bạn đề nghị ký hợp đồng ủy quyền mới mà bên ủy quyền (bên bán) từ chối thực hiện thì bạn không còn quyền đối với BĐS này nữa. Do đó, các bên nên làm thời hạn này dài, chẳng hạn như 20 năm hoặc theo thời hạn sử dụng đất còn lại của Sổ đất.

Điều 422 Bộ Luật Dân sự quy định: “Trường hợp một trong các bên không may bị chết thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực. Khi sự kiện này xảy ra thì thửa đất đó sẽ là di sản thừa kế của người ủy quyền và sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật về thừa kế kể cả hợp đồng ủy quyền lại (mua bán 2 lần thông qua hợp đồng ủy quyền).

Trên thực tế, nhiều trường hợp yêu cầu bên bán và các đồng sở hữu làm thêm di chúc cho tài sản này để hạn chế rủi ro. Tuy nhiên, di chúc vẫn có thể được sửa - thay đổi bất kỳ lúc nào bởi người lập.

Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền theo quy định tại Điều 569 Bộ Luật Dân sự. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại.

Nếu ủy quyền không có thù lao, bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. Trên thực tế, đối với các giao dịch mua bán bất động sản bằng hợp đồng ủy quyền, các bên nên lựa chọn hình thức ủy quyền có thù lao.

Giao dịch BĐS bằng hợp đồng ủy quyền có rất nhiều rủi ro (ảnh minh họa)

Người mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chủ yếu là người kinh doanh BĐS) giao dịch, mua bán xong nhưng không hoàn thành thủ tục mua bán, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật tại tổ chức hành nghề công chứng mà “ký gửi” hồ sơ lại cho công chứng viên để tiếp tục tìm người mua tiếp theo để chuyển nhượng... nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước.

“Tôi khuyến nghị các nhà đầu tư tùy theo nhu cầu, tuy nhiên nên hạn chế nhận chuyển nhượng quyền sử đất thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền mà nên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dụng đất và sau đó đăng ký biến động (trước bạ, sang tên) theo quy định của pháp luật”, Luật sư Cường chia sẻ.