Nên cho người nước ngoài có quyền sử dụng đất

>>> Người nước ngoài khó mua nhà ở tại Việt Nam

Việc thừa nhận QSDĐ của cá nhân nước ngoài có thể hạn chế nguy tình trạng “mua bán chui”và “đầu tư núp bóng”.

Tại văn bản số 232/TB-VPCP ngày 05/8/2022 thông báo kết luận cuộc họp Ban chỉ đạo xây dựng dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Phó Thủ tướng Lê Văn Thành chỉ đạo: “Việc quy định điều kiện tiếp cận đất đai đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài trong dự thảo Luật là cần thiết, Bộ TNMT cần cụ thể hóa trong các quy định liên quan”. Phó Thủ tướng cũng giao Bộ Ngoại giao, Quốc phòng, Công an nghiên cứu, góp ý bảo đảm chặt chẽ, khả thi.

“Luật hóa” quyền sử dụng đất của người nước ngoài

Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 quy định cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án nhà ở. Điều 14 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo pháp luật về nhà ở. Tuy nhiên Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 6 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại không thống kê “người nước ngoài” thuộc đối tượng có QSDĐ tại Việt Nam.

Như vậy, các cá nhân nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở trong dự án thông qua các giao dịch dân sự nhưng lại không được thừa nhận QSDĐ. Đây là một một “điểm nghẽn” và trái nguyên tắc tại khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh BĐS: “Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với QSDĐ”.

Hiện nay cá nhân nước ngoài mua nhà ở thương mại trong dự án nhà ở do không có quyền sử dụng đất nên giao dịch mua bán nhà ở này không “gắn với QSDĐ” như Luật Kinh doanh BĐS quy định. Và do không có QSDĐ thì nếu bán lại nhà ở này thì giao dịch mua bán này liệu có “gắn với QSDĐ” hay không?

Về logic, người bán (người nước ngoài) không có QSDĐ thì đương nhiên người mua cũng không được nhận chuyển giao QSDĐ từ người bán, dẫn đến người Việt Nam mua nhà ở của người nước ngoài cũng chịu quy chế pháp lý như người nước ngoài.

Như đã nêu, Luật Nhà ở hiện hành cho phép cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án. Để bảo đảm an toàn, Điều 75 Nghị định số 99/2015 quy định Bộ Quốc phòng, Bộ Công an xác định các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng và thông báo để UBND cấp tỉnh xác định danh mục dự án cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở.

Do không được thừa nhận QSDĐ nên việc chứng nhận sở hữu tài sản cho nhóm đối tượng này vẫn chưa thể thực hiện, đặc biệt trong phân khúc biệt thự và nhà liền kề. Bởi vì, việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ được cấp đồng thời trên một chứng thư pháp lý duy nhất là “Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và quy trình, thủ tục cấp theo pháp luật đất đai nên cá nhân nước ngoài không thể được cấp Giấy chứng nhận này.

Giải phóng nguồn lực, thu hút đầu tư

Trong Tờ trình đề nghị xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất:“Tiếp tục chính sách khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam”. Nhưng chính sách khuyến khích cá nhân nước ngoài mua nhà ở sẽ không thể trọn vẹn nếu không giải quyết được việc cấp chứng nhận quyền sở hữu. Để giải quyết tận gốc, chỉ sửa Luật Nhà ở thôi là chưa đủ mà điểm mấu chốt nằm ở Luật Đất đai.

Bộ TNMT từng nêu quan điểm: “Việc người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam không nhất thiết phải có QSDĐ. Tại Việt Nam cũng cho phép một số trường hợp được sở hữu nhà nhưng quyền sử dụng đất là của người khác, ví dụ: bố mẹ cho con mượn đất làm nhà...” Nhưng các trường hợp sở hữu nhà ở trên đất thuộc quyền sử dụng của người khác thường gắn với các quan hệ gia đình, huyết thống… và không áp dụng được cho các quan hệ kinh doanh, thương mại, không trở thành đòn bẩy thu hút đầu tư nước ngoài.

Để đạt mục tiêu khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở phù hợp với thông lệ quốc tế, thu hút đầu tư, nhất thiết phải sửa đổi Luật Đất đai theo hướng công nhận cá nhân nước ngoài có QSDĐ.

Việc thừa nhận QSDĐ của cá nhân nước ngoài, qua đó tạo cơ sở cấp Giấy chứng nhận cho người mua còn giúp việc mua bán, sở hữu nhà ở, BĐS của người nước ngoài được công khai, minh bạch, tránh “mua bán chui”, “đầu tư núp bóng” tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.

Có thể bạn quan tâm

• 

  Cần hành lang pháp lý rõ ràng cho người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam

  03:00, 02/09/2022

• 

  GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI: Bổ sung quyền sở hữu đất cho người nước ngoài

  01:00, 29/08/2022

• 

  Người nước ngoài khó mua nhà ở tại Việt Nam: Xoá rào cản pháp lý

  01:00, 28/08/2022

ThS NGUYỄN VĂN ĐỈNH - Chuyên gia Luật Đất đai