Ba thách thức định giá đất theo thị trường

Trần Như Trung - Chủ tịch Công ty Tr2 Strategy International• 16/11/2022 10:15

Việc sửa đổi Luật Đất đai đang được rất nhiều thành phần xã hội quan tâm, rất nhiều nội dung quan trọng, trong đó có đề xuất định giá đất theo thị trường.

Thị trường càng khó khăn, nhà đầu tư càng dễ nhận diện bất động sản giá trị thật

“giải cứu” bất động sản ở Trung Quốc?

Giá thị trường được sử dụng cho đền bù thu hồi đất để phát triển các chương trình hạ tầng chung cho xã hội

Dự thảo Luật Đất đai bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, sửa đổi quy định về bảng giá đất và giá đất cụ thể, quy định UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp thu hồi đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.

Nhưng làm thế nào để xác định được giá theo thị trường? Trong tất cả các văn bản đến nay việc định hướng xây dựng Luật Đất đai, mối quan hệ giữa các thành phần kinh tế xã hội, giữa trên định hướng giá đất phù hợp với giá thị trường là bước tiến rất lớn của chúng ta kể từ Luật đất đai 2003.

Ngay trong Nghị quyết 18 cũng đã xác lập rõ theo định hướng thị trường, Bộ Chính trị cũng xác định việc phát triển kinh tế xã hội chủ nghĩa theo thị trường là thực thể khách quan. Chúng ta có thể hiểu, thu thập số liệu về nó nhưng bảo để kiểm soát 100% là không thể.

Giá thị trường được sử dụng cho đền bù thu hồi đất để phát triển các chương trình hạ tầng chung cho xã hội, có giá đền bù nhưng phục vụ cho phát triển dự án thương mại có mục tiêu lợi nhuận cho một nhóm thành phần cụ thể, và cũng có giá thị trường sử dụng để thu thuế, hay giá thị trường dùng để giao dịch mua bán...

Mỗi mục tiêu sử dụng khác nhau độ chính xác khi nói đến giá thị trường hoàn toàn khác nhau. Nếu thống nhất định giá cao khi Nhà nước giao đất cho cá nhân tổ chức sử dụng, thì Nhà nước có đồng ý đền bù giá đất cao để thực hiện các dự án hạ tầng hay không?

Thách thức thứ nhất: Không có dữ liệu thị trường, được thu thập một cách thống nhất, cùng nguyên tắc, đầy đủ các khu vực và cập nhật thường xuyên.

Thiếu dữ liệu giá thị trường, không chỉ giá đất giao dịch mà giá thị trường đầu vào chi phí sản xuất và doanh thu của lĩnh vực bất động sản. Nếu muốn hiểu được biến động vận hành thị trường, các dữ liệu nêu trên phải được lưu trữ một cách có hệ thống.

Đến thời điểm này không phải chúng ta không có các cơ quan có chức năng thu thập lưu trữ này. Ở cấp tỉnh có các chi cục thống kê, có văn phòng đăng ký đất đai, có chi cục thuế, v.v. Vấn đề là sự phối hợp giữa các cơ quan nêu trên ra sao, ai chịu trách nhiệm chất lượng dữ liệu sai đúng, tính đầy đủ và tính cập nhật của dữ liệu? Mỗi cơ quan đều chỉ đảm bảo rằng nếu có dữ liệu đúng thì sẽ tính đúng, nhưng không có đơn vị thống nhất hay cơ chế ràng buộc để các đơn vị có cùng trách nhiệm về dữ liệu.

Khó khăn thứ 2: Cơ quan quản lý Nhà nước tham gia vào một bên của cung cầu nhưng cũng không thể lưu trữ và có giá thị trường.

Thực chất Nhà nước tham gia rất tích cực bên nguồn cung của thị trường bất động sản, loai bỏ các chức năng định hướng thì trong vai trò đấu giá bán quyền sử dụng đất, cơ quan quản lý Nhà nước đang là bên bán hàng. Đấu giá là hình thức bán với giá cao nhất, hay là hình thức chọn ra người mua để có kết quả giao dịch tốt nhất.

Về lý thuyết đấu giá là kết quả giá thị trường, vì các bên tham gia mua bán công khai minh bạch. Mỗi năm, mỗi địa phương từ cấp huyện đến thành phố đều tổ chức rất nhiều đợt đấu giá quyền sử dụng đất, và có thể phủ rộng khắp các địa phương.

Các cơ quan quản lý nhà nước nắm một số lượng lớn giá thị trường, và số liệu này rất cập nhật, xem lịch đấu giá quyền sử dụng đất của từng khu vực sẽ có bức tranh đầy đủ.

Như vậy không thể nói cơ quan quản lý Nhà nước không có giá đất thị trường để làm cơ sở đưa ra giá sát thị trường. Nếu số liệu không sát giá thị trường thì chúng ta cần xem lại chất lượng đấu giá!

Trong một số ý tưởng trao đổi gần đây trên báo chí, các cơ quan quản lý Nhà nước cho rằng các cơ quan quản lý nhà nước không nắm được số liệu thị trường cho nên sẽ yêu cầu lập lại các sàn giao dịch và do nhà nước quản lý. Đây là một quan điểm sai lầm.

Việc cơ quan nhà nước không năm được số liệu đó là yếu kém về chuyên môn và năng lực cơ quan quản lý nhà nước chứ không thể có giải pháp đưa các hoạt động thị trường vào trong cơ quan quản lý nhà nước.

Khó khăn thứ 3: Yêu cầu dữ liệu giá đất được tính chính xác 1 kết quả và đảm bảo năm sau cao hơn năm trước.

Thị trường có lúc lên giá và có lúc xuống giá, giá thị trường luôn thay đổi. Tuy nhiên lý e ngại về sự liên quan đến tham nhũng nên việc định giá luôn phải có áp lực năm sau cao hơn năm trước. Trong khi nếu chấp nhận giá là kết quả cân bằng giữa cung và cầu thì phải có lúc cao và lúc thấp. Trừ khi chúng ta đang định giá quá thấp so với giá thị trường hiện tại thì luôn có nỗi sợ phải làm số liệu năm sau cao hơn năm trước nhưng điều này đi ngược với quy luật và đặc thù của thị trường.

Tóm lại, việc chúng ta (bao gồm cơ quan quản lý nhà nước và các thành phần xã hội) chưa hiểu rõ, chưa có số liệu thị trường là do năng lực cách thức chúng ta tiếp cận thị trường. Cơ quan quản lý Nhà nước cần xem lại quan điểm ứng xử với thị trường như một thực thể khách quan, xem lại cơ cấu tổ chức, xem việc lưu trữ dữ liệu thị trường một cách đúng đắn, đầy đủ, cập nhật, có hệ thống có nguyên tắc là công việc tiên quyết nếu muốn định giá đất theo thị trường.