Bất cập quy định bảo lãnh "bán nhà trên giấy"

PHƯƠNG UYÊN• 16/02/2023 05:00

HoREA vừa đề xuất bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà trên giấy nhằm góp phần kéo giảm giá thành nhà ở.

>>> Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Siết bán nhà "trên giấy"

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa góp ý Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp nêu nhiều bất cập về quy định bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà hình thành trong tương lai (còn gọi là nhà trên giấy) và đề xuất bỏ quy định này để góp phần kéo giảm giá thành nhà ở xuống.

Thời gian qua có rất nhiều dự án nhà ở được mở bán nhưng rất ít dự án được ngân hàng bảo lãnh

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, có nhiều bất cập đằng sau quy định các chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai phải tiến hành bảo lãnh ngân hàng.

Thứ nhất là phát sinh chi phí. Để thực hiện việc bảo lãnh ngân hàng, chủ đầu tư trả trước khoản phí chiếm 2% giá trị tài sản, sau đó cộng vào giá thành, cuối cùng người mua chịu khoản phí này. Trong bối cảnh giá nhà tăng cao, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở. Do vậy, cần rà soát và bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà.

Thứ hai là có dấu hiệu quy định này hầu như chỉ làm lợi cho ngân hàng thương mại khi chủ đầu tư và người mua nhà phải chịu thêm chi phí cao. Theo ông Châu, hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh cũng đồng thời cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay.

Ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy phí bảo lãnh thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn (tính ra phí bảo lãnh rất cao) nên hưởng lợi kép, đẩy gánh nặng chi phí lên cho doanh nghiệp và người mua.

Thứ ba, theo ông Châu, nếu thực hiện bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo đúng quy định của Luật Các tổ chức tín dụng (năm 2010) về giới hạn cấp tín dụng sẽ lộ ra điểm yếu sử dụng vốn kém hiệu quả. Bởi lẽ, theo quy định giới hạn cấp tín dụng, tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng không được vượt quá 15% vốn tự có của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, quỹ tín dụng nhân dân, tổ chức tài chính vi mô. Đồng thời tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng và người có liên quan không được vượt quá 25% vốn tự có của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, quỹ tín dụng nhân dân, tổ chức tài chính vi mô.

>>> Bịt “kẽ hở” pháp lý để chặn tình trạng chuyển nhượng bất động sản hai giá

Với quy chuẩn này, bảo lãnh bán nhà trên giấy vừa làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại, vừa làm tăng khối tài sản bảo đảm của doanh nghiệp cho khoản bảo lãnh nên không được khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản bảo đảm này.

Thời gian qua có rất nhiều dự án nhà ở được mở bán nhưng rất ít dự án được ngân hàng bảo lãnh

Các chuyên gia cho rằng không nên bỏ quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để bảo vệ quyền lợi người mua nhà (Ảnh: LV)

Theo HoREA, từ thực tế 7 năm qua, hầu như các dự án nhà ở (mới) đã hoàn thành đầy đủ pháp lý và được phép huy động vốn không xảy ra tình trạng chậm hoặc không bàn giao nhà cho khách hàng theo tiến độ cam kết. Nguyên nhân do chủ đầu tư đã sử dụng vốn vay tín dụng, vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và được ngân hàng cấp tín dụng đã giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn vay này.

Trong khi đó, những chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ hoặc không làm được sổ hồng là do vướng mắc về pháp lý. Các nhóm nguyên nhân cụ thể chủ yếu là do đất dự án có nguồn gốc là đất công hoặc đất dự án có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc chưa hoàn tất thủ tục đầu tư xây dựng, mà các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước đây.

Ông Châu đề nghị xem xét bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần làm giảm giá thành, làm giảm giá bán nhà ở cho người mua nhà. Thay vào đó, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết hợp đồng, Ngân hàng Nhà nước tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và UBND cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng.

Ở khía cạnh khác, các chuyên gia cho rằng không nên bỏ quy định "bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai" mà cần thắt chặt hơn nữa để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà. Bởi các quy định hiện nay vẫn còn mập mờ, chủ đầu tư vẫn có thể tìm cách "lách", còn ngân hàng thương mại chưa thể hiện rõ vai trò bảo lãnh và chức năng bảo vệ cho người mua nhà hình thành trong tương lai.

Ông Trần Khánh Quang - chuyên gia tài chính, bất động sản đề xuất: Cần quy định chủ đầu tư dự án phải có giấy chứng nhận đủ điều kiện bán hàng của cơ quan chức năng và chứng thư bảo lãnh rõ ràng của ngân hàng thương mại thì mới được phép mở bán dự án để bảo đảm an toàn cho khách hàng.