Đặt cọc "mua nhà trên giấy": Thu không quá 5%, dự án phải đủ điều kiện mở bán

DIỆU HOA• 16/11/2023 18:53

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được chỉnh lý theo hướng chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, đồng thời tiền đặt cọc không quá 5% giá bán.

>>Luật Kinh doanh BĐS: Cần quy định thống nhất tỉ lệ đặt cọc

Nội dung được nêu tại buổi thảo luận cho ý kiến một số nội dung chính trong tiếp thu, chỉnh lý Dự thảo luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (Dự thảo).

Quy định đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai đang được chỉnh lý theo hướng bảo vệ bên yếu thế là người mua. Ảnh: DH

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, sau khi Quốc hội thảo luận tại Kỳ họp thứ sáu, Thường trực Ủy ban Kinh tế đã phối hợp với Cơ quan chủ trì soạn thảo (Bộ Xây dựng), Thường trực Ủy ban Pháp luật và các cơ quan liên quan nghiên cứu tiếp thu, giải trình ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội, chỉnh lý dự thảo Luật.

Trong đó, nội dung về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 5 điều 23 dự thảo luật) vẫn còn khác nhau đối với 2 phương án trình ra Quốc hội.

Một số ý kiến nhất trí với phương án 1, tức chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch. Một số ý kiến cũng nhất trí phương án này nhưng đề nghị quy định mức đặt cọc tối đa là 5% giá bán, cho thuê mua, có ý kiến đề nghị mức cọc là 10%, 15%.

Trong khi đó, một số ý kiến tán thành phương án 2, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Đồng thời, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán.

Và cũng có ý kiến tán thành phương án 2 nhưng đề nghị giảm tỷ lệ đặt cọc tối đa xuống 5%.

Ông Vũ Hồng Thanh cho biết, nhằm bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế, dự thảo luật được chỉnh lý theo hướng quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc khi nhà ở, công trình đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của luật. Đồng thời, tiền đặt cọc không quá 5% giá bán và thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

>>Giao dịch bất động sản phải thông qua công chứng, chứng thực

Dự thảo quy định dự án đủ điều kiện kinh doanh mới được phép nhận đặt cọc. Ảnh: DH

Về thanh toán khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, ông Thanh cho biết Dự thảo vẫn thiết kế 2 phương án để lấy phiếu xin ý kiến đại biểu Quốc hội.

Phương án 1: Quy định khách hàng chỉ thanh toán 95% giá trị hợp đồng, phần còn lại khách hàng sẽ thanh toán khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.

Phương án này nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành; khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp giấy chứng nhận.

Nhưng về mặt hạn chế, với phương án này, khách hàng chịu rủi ro do chưa thanh toán đủ 100% giá trị hợp đồng thì chưa thể xác lập quyền sở hữu. Trong một số trường hợp khách hàng trì hoãn hoàn thành nghĩa vụ thanh toán do chưa có nhu cầu nhận giấy chứng nhận ngay dù chủ đầu tư đã thực hiện đúng cam kết và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận.

Phương án 2: Người mua chuyển 5% còn lại của hợp đồng giao dịch vào tài khoản của chủ đầu tư tại ngân hàng nhưng chủ đầu tư không được sử dụng và khách hàng vẫn được hưởng tiền lãi từ khoản tiền này. Chủ đầu tư chỉ được nhận số tiền này khi khách hàng nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.

Ưu điểm của phương án này sẽ giúp bảo đảm đồng bộ, thống nhất với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại dự thảo luật này và dự thảo luật Nhà ở sửa đổi, quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của dự thảo luật Đất đai (sửa đổi). Đồng thời, bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của khách hàng.

Nhưng phương án này cũng có hạn chế là khách hàng phải nộp nốt 5% giá trị hợp đồng còn lại trong khi chưa được cấp giấy chứng nhận.

Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, phương án này đã quy định tiền lãi từ khoản tiền này do khách hàng thụ hưởng. Cùng đó, dự thảo luật cũng bổ sung quy định về trách nhiệm của Ngân hàng nhà nước hướng dẫn việc quản lý, chi trả tiền lãi này cho khách hàng.

Ngoài ra, dự thảo cũng có những chỉnh lý về các quy định liên quan đến chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (Điều 40), quy định chặt chẽ, ngăn ngừa tình trạng lựa chọn nhà đầu tư không đủ năng lực chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận, không chỉnh sửa quy định này.

Theo đó, chủ đầu tư chuyển nhượng phải “hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng”.

Trước đó, tình trạng nhiều chủ đầu tư lách luật, ký hợp đồng đặt cọc để thu tiền khi chưa đủ điều kiện mở bán khiến người dân chịu thiệt thường xuyên diễn ra, các nội dung liên quan đến đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai cũng nhiều lần làm nóng nghị trường và cả dư luận xã hội.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM, không cần thiết phải quy định chủ đầu tư chỉ thu tiền cọc khi dự án đủ điều kiện kinh doanh giống như phương án một. Bởi thời điểm đó dự án đã đủ điều kiện để mở bán và chủ đầu tư được thu số tiền lần đầu (không quá 30% giá trị hợp đồng) nên hiếm xảy ra tình trạng lừa đảo. Thay vào đó, phương án này nên gộp với phương án hai thành một quy định thống nhất về tỷ lệ đặt cọc.

Tuy nhiên, HoREA cũng đồng tình rằng số tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá trị tài sản bởi mức 10% là cao. Tỷ lệ 5% là mức hợp lý với thực tế để đảm bảo số tiền đặt cọc không nhằm huy động vốn mà vẫn có giá trị đủ lớn để hai bên tuân thủ hợp đồng.

Trong khi đó, theo ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Việt An Hòa dù có quy định đặt cọc cụ thể bao nhiêu cũng khó khả thi vì doanh nghiệp sẽ lách bằng cách này, cách khác để huy động vốn. Vấn đề chính ở đây là minh bạch về pháp lý dự án, phương án xây dựng và tài chính của dự án.