Đề xuất cho vay bất động sản chọn lọc

NGUYỄN LÊ NGỌC HOÀN - Chuyên gia Tài chính• 27/07/2022 05:30

Việc Trung Quốc lập quỹ 44 tỷ USD cứu ngành bất động sản, theo nguồn thông tin của Reuters, cho thấy cuộc khủng hoảng nợ có thể đến từ việc siết quá gấp tín dụng cho ngành này.

>>> Cho vay bất động sản có chi phối nới “room” tín dụng 2 quý cuối năm?

Thị trường bất động sản đang đứng trước rủi ro, khủng hoảng nợ lớn. Ảnh: Reuters

Từ quỹ giải cứu bất động sản của Trung Quốc

Thông tin từ Reuters cho biết các ngân hàng Trung Quốc sẽ cùng lập quỹ để giúp các hãng bất động sản giải quyết cuộc khủng hoảng nợ hiện tại. Quy mô quỹ dự kiến 44 tỷ USD tương đương 300 tỷ Nhân dân tệ, sẽ được dùng để mua lại các dự án nhà dang dở, và hoàn thiện việc xây dựng. Sau đó, các dự án này sẽ cho cá nhân thuê lại, nhằm thúc đẩy mảng nhà ở cho thuê.

Quỹ sẽ phát triển theo từng giai đoạn với các ngân hàng chủ chốt của Chính phủ và sau đó nâng quy mô nếu thấy hiệu quả.

Có thể thấy là những cú vỡ nợ của doanh nghiệp bất động sản hàng đầu Trung Quốc, từ Evergrande Group đến Shimao Group, đặc biệt gần đây là cuộc tẩy chay thanh toán tiền vay mua nhà với các dự án đình trệ trong tháng bảy này, với quy mô nợ quá hạn không thanh toán tại 12 ngân hàng lên tới 312 triệu USD (2,11 tỷ NDT) có thể sẽ ảnh hưởng đáng kể với hệ thống tài chính, ngân hàng, cũng như chính thị trường bất động sản.

>>> Cổ đông ngân hàng “nóng ruột” với các khoản cho vay bất động sản

Thị trường bất động sản Trung Quốc ghi nhận sự chững lại và bắt đầu bước vào khó khăn kể từ khi Nhà nước đưa ra “những bất định trên thị trường liên quan tới tái cấp vốn nợ vay” và “môi trường hoạt động và điều kiện nguồn vốn đầy thách thức”, theo Shimao. Như vậy, những chính sách siết chặt đặc biệt là nguồn vốn đối với thị trường đã khiến lĩnh vực kinh tế này, cộng với các ngành sản xuất có liên quan như sắt thép xây dựng… đóng góp 20-25% cho tăng trưởng GDP của Trung Quốc, đang đặt nền kinh tế 114.367 tỷ NDT trước những rủi ro đáng kể. Vậy một quỹ bất động sản mà quy mô dù lớn, thực tế cũng mới chỉ bằng “bom nợ” 300 tỷ USD Evergrande liệu có thực sự cứu được bất động sản và hệ thống tài chính Trung Quốc khỏi những cú sốc lớn?

Đến cú “phanh gấp” hay kiểm soát tín dụng rủi ro ở Việt Nam

Việt Nam không có chủ trương siết tín dụng bất động sản, như Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã thông tin, mà chỉ kiểm soát tín dụng bất động sản vào các lĩnh vực đầu cơ, dự án lớn, phân khúc rủi ro như bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng… Cùng với đó là điều hành nâng hệ số rủi ro vào bất động sản, dự kiến lên 250%, và thực hiện giảm tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay dài hạn; đồng thời cơ quan quản lý yêu cầu các Ngân hàng trích lập dự phòng rủi ro đầy đủ.

Doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang gặp khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng. Ảnh: Quốc Tuấn

Tuy nói là không “siết”, thực tế từ sau vụ việc FLC, nhiều tổ chức tín dụng đã có sự “co lại”, thậm chí có lúc ngừng cho vay/ giải ngân các khoản tín dụng bất động sản, như những ngân hàng đã có các động thái đầu tiên là Sacombank và Techcombank. Room tín dụng hẹp và thậm chí ở nhiều nhà băng gần như không còn khiến việc cho vay bất động sản là bất khả, trừ phi doanh nghiệp chấp nhận lãi suất rất cao còn phía ngân hàng cơ cấu lại nguồn vốn, cân đối được.

Bên cạnh đó, vay bất động sản còn bao gồm khoản cho người vay mua nhà - cũng phụ thuộc vào room tín dụng và áp lực lãi suất đang tăng trên thị trường.

Song song, vụ việc Tân Hoàng Minh xảy ra cũng khiến thị trường trái phiếu doanh nghiệp- nơi mà các doanh nghiệp không vay được ngân hàng vẫn còn có “cửa” để phát hành nợ - cũng gần như đóng băng. Cho đến gần đây, thị trường này có sự rục rịch trở lại của các doanh nghiệp bất động sản song sự trở lại này vẫn mang màu sắc “rón rén”. Tâm lý lo ngại khi các chính sách còn bất định, chưa rõ ràng, áp lực chi phí phát hành tăng cao nhưng chưa chắc đã huy động vốn thành công… đã và đang là vấn đề phủ bóng các doanh nghiệp có sự lệ thuộc vào đòn bẩy vốn.

Trước bối cảnh như vậy, không ít câu hỏi về khả năng trả nợ trái phiếu đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản tới đây; cũng như liệu thị trường có rơi vào trạng thái quá tải nợ quá hạn, gây hệ lụy đóng băng thanh khoản bất động sản dẫn tới đóng băng xử lý nợ xấu, tăng “cục máu đông” nợ xấu trong hệ thống ngân hàng?

Qua dữ liệu của FiinGroup, có thể năng lực trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hầu hết còn đáp ứng, chống chịu được. Song giai đoạn qua, rất nhiều doanh nghiệp địa ốc nhỏ, thành viên của các Tập đoàn phát hành trái phiếu “bơm ngang tiếp dọc” vốn cho các dự án, thì thông tin về các đơn vị này, năng lực tài chính cũng như khả năng trả nợ, lại là ẩn số.

Cùng với đó, một thị trường đã có sự lệ thuộc vốn tín dụng nhất định ở mọi công đoạn trong phát triển dự án cho đến người mua ký hợp đồng vay mua, nay gặp cú phanh khựng, liệu có rơi vào chao đảo và dẫn đến “domino” như thị trường Trung Quốc?

Tuy Việt Nam không có những khó khăn đáng ngại như thị trường Trung Quốc, song rõ ràng không thể cứ phanh khựng và “khép cửa” với tín dụng bất động sản, khiến người vay mua hết sức khó khăn và chủ đầu tư thì loay hoay “phòng ngừa” hoặc “chịu chết” bởi thiếu vốn. Vì lẽ đó, Việt Nam có lẽ chưa cần một quỹ “giải cứu” doanh nghiệp bất động sản như Trung Quốc; nhưng rất cần một chính sách cho vay chọn lọc theo cơ chế: Các ngân hàng khi được nới room, sẽ dành hạn mức cho vay bất động sản với những chủ đầu tư, doanh nghiệp có định mức tín nhiệm tốt, cần khoản vay để phát triển các dự án phù hợp các quy định dự kiến sẽ được ban hành tại Thông tư sửa đổi Thông tư 39. Và tất nhiên không thể thiếu cho vay chọn lọc đối với người mua, bên cạnh người mua nhà ở thực, người mua nhà ở xã hội - 2 phân khúc được ưu tiên, thì cần mở rộng với nhà đầu tư chân chính, chứng minh được khả năng trả nợ và không vay mua đầu cơ chỉ để chờ giá tăng.