DIỄN ĐÀN CẢI CÁCH 2021-2025 (Bài 6): Sửa đổi toàn diện Luật Đất đai

GS ĐẶNG HÙNG VÕ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường• 19/08/2021 11:06

Trên thế giới cũng như tại Việt Nam, một trong những lĩnh vực cần tới những thay đổi lớn về chính sách nhiều nhất cho phù hợp với sự phát triển của từng giai đoạn chính là đất đai.

Hệ thống định giá đất đền bù trong các dự án cần đổi mới sao cho phù hợp với giá đất trên thị trường.

Thời điểm hiện tại, các động lực tăng trưởng đã chạm trần, việc sửa đổi toàn diện Luật Đất đai với mục tiêu tập trung vào giải phóng tư liệu sản xuất với tầm nhìn dài hạn nhằm phát triển bền vững nền sản xuất sẽ trở thành việc làm cấp thiết trong 5 năm tới.

Quy định cũ cản lối đầu tư

Hiện nay luật còn rất nhiều bất cập lớn, cản trở phát triển kinh tế. Cơ hội phát triển của Việt Nam khá lớn nhưng đất đai cứ bị ách tắc với những quy định cũ. Ta có thể tóm lại các vấn đề của Luật Đất đai như sau:

Một là đất nông nghiệp, hiện nay vẫn chưa thực hiện tích tụ, tập trung đất đai có hiệu quả. Đây là câu chuyện phức tạp và cần có thay đổi. Hiện nay, chuyển nhượng đất đai tại nông thôn gần như không làm thủ tục mà giấy tay là chính.

Bên cạnh đó, tình trạng người có đất lại bỏ hoang đất nhưng vẫn giữ đất khá phổ biến. Trong khi đó, người có nhu cầu phát triển nông nghiệp công nghệ cao, quy mô lớn lại không có đất. Đây là điều làm ách tắc việc đổi mới nông nghiệp.

Vấn đề thứ hai là phát triển nhà ở, hiện nay cũng có nhiều ách tắc. Hà Nội và TP HCM là hai thị trường lớn nhất mà giai đoạn 2019 – 2020, mỗi năm chỉ phê duyệt được vài dự án. Mãi vừa rồi, Chính phủ mới có Nghị định 148 gỡ vướng cho các dự án.

Vấn đề thứ 3 là ách tắc đối với các dự án bất động sản du lịch. Luật Đất đai hiện hành chưa có dòng nào về loại hình này. Việc phát triển bất động sản du lịch là việc phải làm, có vậy mới đưa du lịch phát triển được. Hiện nay bất động sản du lịch rất phát triển nhưng không cấp giấy được vì khung pháp lý không có.

Vấn đề thứ 4 là chuyện người nước ngoài mua đất tại Việt Nam. Làm sao chúng ta ngăn chặn được những hiện tượng mua chui như vậy? Rõ ràng, ta phải sửa Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự để có cơ chế xử lý đối với hành vi giao dịch đất đai của người nước ngoài mà mượn tên người Việt Nam, hoặc chính phủ phải quy định rõ ràng khu vực nào có thể giao cho người nước ngoài, khu vực nào cấm. Điều đó đáng lẽ phải có thì hiện nay chúng ta chưa có.

Vấn đề thứ 5 là việc sử dụng không gian ngầm. Ở khu vực Đông Nam Bộ hiện nay sử dụng không gian ngầm rất nhiều, nhưng lại chưa có cơ chế bồi thường cho người sử dụng đất trên bề mặt thế nào. Ví dụ, bình thường họ có thể xây 30 tầng nhưng vì ở dưới có đường tàu điện ngầm, họ chỉ được xây không quá 5 tầng. Ngoài ra, chúng ta hiện cũng chưa mạch lạc về tiền thuê đất đối với không gian ngầm.

Vấn đề thứ 6 là không gian. Một số nơi ở đô thị được xây nhà rất cao, một số khác lại hạn chế số tầng. Như vậy, ở đây có sự phân biệt về thụ hưởng không gian. Dự án cao tầng được hưởng cảnh quan thành phố hơn các dự án khác, vậy xử lí việc mua khoảng không thế nào. Cái này, ở các nước đều có quy định cả, nhưng ở ta thì vẫn mù mờ.

Tất cả những điều trên cho thấy rằng chúng ta xây dựng Luật Đất đai trong trạng thái phát triển chưa cao.

Ngoài ra, một khía cạnh khác ta thấy rất rõ là có nhiều sai phạm về đất đai của quan chức, cả ở địa phương và trung ương. Làm sao lại tham nhũng nhiều thế? Chỉ có 2 lí do thôi: một là luật hở, hai là thực thi pháp luật hở. Nhiệm vụ của nhà làm luật là bịt kín những chỗ hở đó.

“Cơi nới” là chưa đủ

Trên thực tế, vấn đề đây không phải là lần đầu tiên vấn đề sửa đổi Luật Đất đai được mang ra bàn thảo. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ, dù đã trải qua các lần sửa đổi nhưng những vấn đề liên quan đến khiếu kiện đất đai chẳng những không thuyên giảm mà còn có dấu hiệu gia tăng.

Do đó, ở lần sửa đổi tới này, chúng ta phải có những sửa đổi mang tính triệt để và toàn diện, để những đất đai sẽ thật sư là động lực cho sự phát triển.

Một là, cần phải hoạch định chính sách đất đai phù hợp với mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Điểm cốt lõi là định hình lại việc đưa chế độ sở hữu toàn dân về đất đai vào cơ chế thị trường. Mô hình quản lý đất đai của Singapore với việc đặt ra mọi loại đất đều được sử dụng có thời hạn, hoặc lý luận đất đai thuộc sở hữu nhà nước, nhưng người được giao đất có quyền tài sản đối với đất đai trong thời hạn sử dụng của Trung Quốc, hoặc rộng hơn theo quan niệm của Đài Loan (Trung Quốc) về chấp nhận sở hữu tư nhân hạn chế theo quy định pháp luật của Đài Loan.

Việc tiếp cận đất đai của các dự án đầu tư cũng cần hạn chế dần việc áp dụng cơ chế nhà nước thu hồi đất thường gây bất ổn xã hội. Lúc này, cần xem xét áp dụng cơ chế góp đất và điều chỉnh lại đất đai dựa trên đồng thuận của đa số cộng đồng đã được áp dụng thành công tại Nhật Bản và Hàn Quốc.

Hệ thống định giá đất cần được đổi mới toàn diện, sao cho giá đất của nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường, dựa vào cách thức định giá hàng loạt như kinh nghiệm tại Hàn Quốc và Nhật Bản; cách thức quản lý giá đất dựa trên đăng ký giá đất theo kinh nghiệm của Đài Loan và hoàn thiện hệ thống tổ chức định giá đất theo kinh nghiệm của Thái Lan.

Hai là, huy động vốn cho phát triển thị trường bất động sản là một trọng tâm chưa có giải pháp phù hợp cho Việt Nam. Các dự án đầu tư ở Việt Nam vẫn huy động vốn chủ yếu theo hình thức bán bất động sản hình thành trong tương lai. Vì vậy, cần áp dụng các kinh nghiệm về huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán, qua các quỹ tiết kiệm nhà ở, các quỹ xã hội để phát triển nhà ở cho các nhóm yếu thế như kinh nghiệm của Mỹ, Singapore, Australia - New Zealand. Đẩy mạnh chứng khoán hóa việc huy động vốn cho phát triển bất động sản như kinh nghiệm của Mỹ, Singapore, Thái Lan là giải pháp thay thế cơ chế bán bất động sản hình trong tương lai, nhằm làm giảm rủi ro đang ở mức độ cao như hiện nay.

Ba là, nghiên cứu các cuộc khủng hoảng bất động sản tác động gây ra khủng hoảng tài chính trên diện rộng tại Thái Lan năm 1997 và tại Mỹ năm 2008, có thể thấy việc xây dựng và vận hành hệ thống thông tin bất động sản công khai là một giải pháp căn bản theo kinh nghiệm của Bắc Mỹ, Liên minh châu Âu và Australia - New Zealand. Hệ thống thông tin bất động sản dựa vào hệ thống thông tin đất đai được cập nhật thường xuyên cho phép quản lý và điều chỉnh quy hoạch phát triển, nhận rõ thông tin phát triển để so sánh với quan hệ cung - cầu mà dự báo thị trường, ra các quyết định quản lý kịp thời khi nhận thấy có phát triển nóng hoặc đình trệ giao dịch để hướng tới một lộ trình phát triển bền vững.

Thứ tư là, vốn hoá bất động sản là cách thức mang lại hiệu quả cao giúp chuyển vốn ẩn trong bất động sản thành vốn tài chính để đầu tư phát triển tài sản trên đất. Cách thức này liên quan trực tiếp đến điểm nối giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính. Quản lý điểm nối này có vai trò rất quan trọng trong tạo hiệu quả đầu tư, cũng như loại bỏ rủi ro tác động của thị trường bất động sản và thị trường tài chính. Kinh nghiệm của Mỹ năm 2008 và kinh nghiệm của Thái Lan vào năm 1997 chỉ rõ cách thức quản lý điểm nối thị trường này.

Năm là, tăng cường minh bạch về thông tin bất động sản, về quy hoạch đất đai và cải cách sâu rộng quy trình, thủ tục hành chính nhằm tạo sự thông thoáng, thuận lợi trong quá trình thực hiện và vận hành các dự án đầu tư bất động sản để giảm chi phí, tăng cơ hội tiếp cận thị trường và giảm thiểu rủi ro là những cách thức mà mà các quốc gia tiên tiến trên thế giới đã và đang áp dụng để vận hành thị trường bất động sản mà Việt Nam có thể nghiên cứu để có sự cải cách triệt để hơn, có hiệu quả hơn.