Quy hoạch vẫn nên là công cụ điều tiết hàng đầu
Nhà nước nên sử dụng quy hoạch (sử dụng đất và xây dựng) làm công cụ chính yếu và trên tất cả để điều tiết liệu một khu vực cụ thể có được làm dự án nhà ở hay không.
>>Bất động sản tầm trung và triển vọng phát triển bền vững
Thị trường bất động sản bấy lâu ngóng chờ Chính phủ đề xuất, Quốc hội thông qua Luật sửa đổi Luật Đầu tư 2020 và Luật Nhà ở 2014 để cho phép ngưởi sử dụng đất hợp pháp (không cứ phải có chút đất ở) được xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở khi khu đất mình đang sử dụng được Nhà nước đưa vào quy hoạch làm đất ở. Chính phủ trình rồi, nhưng Quốc hội lại có nhiều ý kiến băn khoăn.
Ông LÊ THÀNH VINH - Giám đốc Công ty Luật trách nhiệm hữu hạn T&P
Thị trường lại tiếp tục ngóng chờ
Câu chuyện lâu giờ là có nên cho phép một doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất hợp pháp được xin Nhà nước chấp thuận cho họ làm dự án nhà ở (chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư) khi Nhà nước đã thay đổi quy hoạch sử dụng khu đất đó sang mục đích xây dựng nhà ở hay cứ phải trả lại đất cho Nhà nước lập dự án nhà ở và tổ chức đấu giá.
Trước khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, Luật Nhà ở 2014 quy định cứ phải có “đất ở hợp pháp” mới được chỉ định làm chủ đầu tư dự án nhà ở. Điểm a Khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất (không nhất thiết là đất ở) được xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư mà không cần phải qua thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Tuy nhiên, Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa lại Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 theo hướng cứ phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang làm đất ở thì mới được chỉ định nhà đầu tư dự án nhà ở.
Quy định như hiện nay dẫn tới cách hiểu cứ phải có đất ở thì doanh nghiệp mới được làm thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư khi muốn làm dự án nhà ở trên chính mảnh đất của mình đang có quyền sử dụng hợp pháp. Quy định như vậy dường như đã dẫn đến cách áp dụng pháp luật một cách khá máy móc trên thực tế: Cứ phải có ít nhất “một milimet vuông đất ở” thì mới được làm, còn không thì cũng đành phải trả đất cho Nhà nước tổ chức đấu giá.
Quy định nói trên vừa đang tạo sự không thống nhất trong quy định cho phép làm dự án đầu tư tại các văn bản luật, vừa thiếu một cơ sở lý luận và thực tiễn khi chọn công cụ điều tiết chính sách phát triển nhà ở hiện nay: Mục đích sử dụng đất hiện tại trên khu đất không có ý nghĩa gì trong việc Nhà nước có hay không nên cho ai đó làm dự án gì trên mảnh đất đó.
>>Tin quy hoạch “hơi”, nhiều nhà đầu tư bất động sản “ngã ngửa”
Quy hoạch vẫn nên là công cụ điều tiết hàng đầu
Nhà nước nên sử dụng quy hoạch (sử dụng đất và xây dựng) làm công cụ chính yếu và trên tất cả để điều tiết liệu một khu vực cụ thể có được làm dự án nhà ở hay không? Trên cơ cở xem xét các yếu tố liên quan (định hướng, quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, nhu cầu phát triển nhà ở, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội hiện tại, dân số hiện tại và tương lai…), Nhà nước sẽ quyết định định hướng cho phép một khu vực nào đó được phát triển dự án gì.
Một khi Nhà nước định hướng một khu vực nào đó được phát triển nhà ở thì Nhà nước nên tôn trọng quyền sử dụng của chủ sử dụng đất hiện hữu. Rõ ràng họ đang là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hợp pháp trong một thời hạn nhất định. Nếu mục đích sử dụng đất hiện tại không còn phù hợp với định hướng quy hoạch mới của Nhà nước thì họ nên được tiếp tục sử dụng đất theo mục đích đã cấp cho tới khi hết thời hạn giao đất, cho thuê đất hoặc Nhà nước phải bồi thường cho họ nếu họ không tự nguyện trả lại đất để Nhà nước sử dụng/giao cho chủ đầu tư khác sử dụng thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch mới (dự án nhà ở).
Nhà nước nên sử dụng quy hoạch làm công cụ chính yếu và trên tất cả để điều tiết liệu một khu vực cụ thể có được làm dự án nhà ở hay không?
Vấn đề lo ngại lớn nhất hiện nay là nếu cho phép doanh nghiệp đang không có đất ở hợp pháp chuyển sang làm dự án nhà ở thì sẽ có nhiều doanh nghiệp đổ xô đi mua gom đất không là đất ở với giá thấp, xin “chạy” quy hoạch để được làm nhà ở rồi nghiễm nhiên xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở bán giá cao thu lời, gây ra sự bất công bằng trong xã hội, làm thất thoát ngân sách nhà nước (do không còn qua đấu giá quyền sử dụng đất nữa). Lo ngại khác nữa là doanh nghiệp sẽ có động cơ từ bỏ dự án hiện tại (không là dự án nhà ở) để sang làm dự án nhà ở kiếm lợi nhuận cao hơn.
Lo ngại trên hoàn toàn có cơ sở thực tiễn. Nhà nước hiện chưa kiểm soát tốt được câu chuyện lợi ích nhóm trong lập và phê duyệt quy hoạch, chưa loại bỏ được tình trạng tham nhũng trong thực thi chính sách và pháp luật dẫn đến việc quy hoạch đâu đó có thể bị nhà đầu tư “chạy”.
Tuy nhiên, nếu chỉ vì lo ngại điều đó mà dẫn đến việc phải giữ nguyên quy định hiện tại thì chưa thực sự thoả đáng cho cả việc phải tôn trọng quyền của người sử dụng đất hiện tại và cả việc thực hiện được định hướng quy hoạch mới. Đơn phương buộc người sử dụng đất hiện tại trả lại đất cho Nhà nước làm/giao doanh nghiệp khác làm dự án nhà ở rõ ràng không tôn trọng quyền của người sử dụng đất. Mà không cho họ chuyển sang làm dự án nhà ở phù hợp với quy hoạch mới của Nhà nước thì Nhà nước phải chờ một thời gian rất lâu (hết thời hạn sử dụng hiện tại theo Hợp đồng thuê đất/quyết định giao đất đã ký) mới có thể biến quy hoạch mới của Nhà nước thành hiện thực.
Còn nếu cứ tôn trọng nguyên tắc thoả thuận ký kết, thực hiện Hợp đồng thuê đất thì việc Nhà nước “thoả thuận” bồi thường để chấm dứt Hợp đồng trước thời hạn với chủ sử dụng đất hiện tại sẽ không hề dễ dàng.
Minh bạch phê duyệt quy hoạch và tính tiền sử dụng đất là mấu chốt
Vấn đề cần quản ở đây phải là làm sao Nhà nước chống cho được tham nhũng, lợi ích nhóm can thiệp vào quá trình lập và phê duyệt quy hoạch, đồng thời phải tính tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng của dự án mới phù hợp với quy hoạch sát với giá thị trường. Xin nói thêm là Nhà nước cũng chỉ cần tính giá đất bằng giá thị trường là đủ, giá trúng đấu giá cao bất thường lại sinh ra nhiều hệ luỵ khác cho Nhà nước phải đau đầu giải quyết.
Xem ra khi chưa có cơ chế thực thi làm yên lòng được các đại biểu Quốc hội về hai nội dung trên, thị trường bất động sản lại tiếp tục ngóng chờ thay đổi chính sách. Giá nhà tiếp tục tăng khi nguồn cung nhà ở vẫn chưa được khơi thông đủ mạnh.
Có lẽ đã đến lúc Nhà nước cần có một quyết định mạnh mẽ, kèm theo đó là công cụ và quyết tâm cải cách đi tới cùng một hệ thống quản trị hành chính công thực sự hiện đại và minh bạch. Chỉ có vậy mới điểm đúng huyệt cho thực trạng phát triển dự án nhà ở đôi khi không tuân theo quy hoạch định hướng phát triển đúng đắn vì lợi ích chung. Kể cả Quốc hội chưa thông qua đề xuất của Chính phủ tại kỳ họp bất thường này, mấu chốt vấn đề trên vẫn cần nhanh chóng được cải thiện để rồi cuối cùng cũng phải sửa luật theo hướng trả lại đúng vai trò định hướng trên hết của quy hoạch.
Có thể bạn quan tâm
Đấu giá đất Thủ Thiêm tác động xấu tới thị trường bất động sản
03:00, 09/01/2022
Gói hỗ trợ 347.000 tỉ chảy vào bất động sản, chứng khoán sẽ “rất nguy hiểm”
15:07, 07/01/2022
Bất động sản tầm trung và triển vọng phát triển bền vững
08:00, 07/01/2022
Siết tín dụng đầu tư chứng khoán, bất động sản, tăng cơ hội vốn cho doanh nghiệp
05:30, 07/01/2022
Bất động sản 2022: Thời điểm "định vị lại thị trường"
11:39, 06/01/2022
Kịch bản cho thị trường bất động sản thời “kích cầu” kinh tế
11:00, 06/01/2022
Giải bài toán phát triển bất động sản nghỉ dưỡng bền vững tại Hòa Bình
17:37, 05/01/2022
Bất động sản miền Trung đón xu hướng đầu tư mới
11:00, 04/01/2022
“Cú hích” cho doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ
09:00, 04/01/2022
Đỉnh mới và sự “bất định” của thị trường bất động sản
05:30, 02/01/2022