Đưa “đa cấp” bất động sản vào khung khổ pháp luật

DIỆU HOA thực hiện• 20/09/2022 00:06

Đầu tư bất động sản kiểu “đa cấp” đang “nở rộ”, trong khi hành lang pháp lý chưa rõ ràng nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho nhà đầu tư.

>>Cảnh báo đa cấp bất động sản - Bài 4: Công ty Nhật Nam thỏa thuận “trả tiền…kiện báo”

Trao đổi với DĐDN, LS Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần sớm đưa mô hình “đa cấp” bất động sản (BĐS) vào khung khổ pháp luật và có chế tài mạnh tay với những “chiêu trò” biến tướng, lừa đảo.

- Ông có thể giải thích rõ hơn về mô hình “đa cấp” bất động sản biến tướng đang được các chính quyền địa phương cảnh báo?

Vụ việc điển hình là mới đây, Văn phòng UBND tỉnh Hòa Bình đã có cảnh báo về dấu hiệu bất thường của Công ty CP Đầu tư thương mại BĐS Nhật Nam. Trước đó, Công an huyện Bảo Yên (Lào Cai) đã có cảnh báo về hoạt động của Công ty CP Đầu tư thương mại BĐS Nhật Nam, do có dấu hiệu huy động vốn trái pháp luật, tiềm ẩn nhiều nguy cơ bất ổn về an ninh kinh tế, an ninh trật tự.

Trên đây chỉ là một trong những cảnh báo của các cơ quan chức năng thời gian qua về tình trạng huy động vốn BĐS kiểu “đa cấp”. Thực tiễn cho thấy mục đích huy động vốn này có nhiều dấu hiệu nghi vấn, khả năng hoạt động theo mô hình Ponzi (lấy tiền của người trước trả cho người sau), áp dụng các “chiêu trò” trong mô hình kinh doanh “đa cấp” vào việc phân phối BĐS.

Thủ đoạn kinh doanh là dùng mồi cam kết lợi nhuận cao để thu hút nhà đầu tư bỏ tiền. Nguy hiểm hơn là các công ty này bán sản phẩm không có thật, trái với quy định của pháp luật.

Đặc biệt, hoạt động tài chính hoặc sản phẩm BĐS chỉ là “bình phong” bởi những người tham gia hoạt động đa cấp về BĐS phần lớn ít quan tâm tới sản phẩm mà chỉ chú ý tới việc lôi kéo được nhiều người chơi vào hệ thống để hưởng hoa hồng. Hình thức kinh doanh là lấy tiền người này để trả cho người khác, lấy tiền của nhà đầu tư trước trả cho người sau.

- Trước những cam kết lợi nhuận hàng chục, thậm chí hàng trăm phần trăm cho các chu kỳ đầu tư, các nhà đầu tư có thể quên đi những rủi ro đang tiềm ẩn, thưa ông?

Hình thức kinh doanh này cực kỳ rủi ro bởi người tham gia không được nắm giữ tài sản đảm bảo, sẽ không được quản lý việc sử dụng tiền, thậm chí phạm vi đầu tư kinh doanh rất rộng, chỉ biết đưa tiền nhưng không biết đồng tiền của mình sẽ sử dụng như thế nào.

Trong trường hợp nếu doanh nghiệp này nhận tiền sau đó phá sản hoặc đầu tư không đúng mục đích dẫn đến mất vốn thì rủi ro hoàn toàn thuộc về các tổ chức, cá nhân góp tiền.

Các trường hợp khởi kiện dân sự để đòi lại khoản vốn đã đầu tư cũng rất khó khăn, thậm chí là không thể, bởi bản chất khi đó doanh nghiệp đã không còn khả năng tài chính để hoàn trả hoặc nếu có thì bên cấp vốn cũng phải mất rất nhiều thời gian chờ thi hành án để thu hồi vốn.

Thực tế, câu chuyện đa cấp BĐS biến tướng và những hậu quả nhãn tiền đã từng xảy ra trên thị trường chính là vụ lừa đảo của Công ty Alibaba với 5.700 nạn nhân chịu cảnh tiền mất tật mang.

>>Cảnh báo đa cấp bất động sản - Bài 1: Chiêu trò “quăng bom” để “lùa gà”

- Thưa ông, hiện nay chúng ta đã có những quy định về xử phạt đối với các hành vi “đa cấp biến tướng”?

Nghị định 40/2018 về quản lý hoạt động kinh doanh theo phương thức đa cấp quy định: “mọi loại hình dịch vụ hoặc các loại hình kinh doanh khác không phải là mua bán hàng hóa, không được tiến hành kinh doanh theo phương thức đa cấp”. Việc phân phối BĐS phải căn cứ vào các quy định của Luật Kinh doanh BĐS, kể cả khi các chủ đầu tư muốn xin giấy phép kinh doanh đa cấp cho sản phẩm BĐS thì các cơ quan chức năng cũng không thể cấp phép.

Trong trường hợp, các doanh nghiệp BĐS áp dụng mô hình đa cấp vào kinh doanh BĐS, cơ quan chức năng có thể áp dụng quy định tại Nghị định 124/2015 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động thương mại, sản xuất, buôn bán hàng giả, hàng cấm và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Theo đó, hoạt động này có thể bị phạt tiền từ 20 – 30 triệu đồng đối với thương nhân bán hàng đa cấp không thực hiện đúng quy định về đối tượng kinh doanh theo phương thức đa cấp.

Bên cạnh đó, nếu các chủ đầu tư khi huy động vốn hoặc bán sản phẩm BĐS theo mô hình đa cấp mà có dấu hiệu lừa đảo, lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản thì còn phải chịu các chế tài về hình sự.

- Như vậy, hành lang pháp lý đối với bán hàng đa cấp đã có, vậy tại sao lại chưa có cơ quan nào xử lý, để hoạt động “đa cấp” BĐS nở rộ, thời gian qua, thưa ông?

Đây là một hoạt động mới, các quy định của văn bản pháp luật liên quan về vấn đề này chưa rõ ràng. Liệu nó có phải là “đa cấp” BĐS biến tướng hay huy động vốn trái phép… Điều này rất cần các cơ quan chức năng xem xét, nghiên cứu và đưa vào văn bản luật để điều chỉnh, cấm hay không cấm các hoạt động này?

Với người đầu tư BĐS, các hình thức kinh doanh đa cấp biến tướng thường vẽ ra một viễn cảnh tươi sáng, sử dụng tên rất kêu, trả lãi suất rất cao, thậm chí còn vẽ vào đó những quỹ đầu tư của nước ngoài để lôi kéo nhà đầu tư.

Thực tế, không có doanh nghiệp nào khi kêu gọi nhà đầu tư lại tự "vạch áo cho người xem lưng", chỉ ra những rui ro mà nhà đầu tư có thể gặp phải. Vậy nên trong khi chờ có hướng dẫn, các nhà đầu tư, cá nhân phải vô cùng cẩn trọng trước những lời hứa hẹn "trên mây" của doanh nghiệp và “cò mồi”.

- Xin cảm ơn ông!