Định giá đất hay định giá dự án?
Đại diện pháp luật của bà Trần Uyên Phương cho rằng, việc định giá đất trong vụ án Công ty Kim Oanh Đồng Nai tố cáo bà và các cá nhân khác chiếm đoạt Công ty Minh Thành là chưa đủ căn cứ khách quan.
Vụ án xảy ra tại Đồng Nai mà Bộ Công an đã ra quyết định khởi tố vụ án hồi tháng 3/2021. Đến nay, sau 01 năm thụ lý cơ quan cảnh sát điều tra cũng chưa có kết luận. Mới đây, tại cuộc họp báo của doanh nghiệp nguyên đơn đã công bố báo cáo của Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng hình sự. Theo thông tin tại cuộc họp báo, dự án Minh Thành có tổng giá trị cao gấp đôi số tiền được bà Trần Uyên Phương và Trần Ngọc Bích (người bị tố cáo) mua thời điểm năm 2019. Nhưng thực sự khu đất này có ở mức như định giá?
Lỗi tại giá đất tăng đột biến?
Được biết, Công ty Minh Thành được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt chủ trương đầu tư Dự án tại xã An Phước, Long Thành, Đồng Nai theo Quyết định chủ trương đầu tư ngày 06/12/2018 (sau đây gọi là Dự án). Dự án được Công ty Minh Thành thực hiện các bước chuẩn bị đầu tư từ năm 2012.
Trước khi Công ty Minh Thành được phê duyệt chủ trương đầu tư, ngày 08/12/2017, Công ty CP địa ốc Phú Thuận Lợi (sau này đổi tên là Công ty Kim Oanh Đồng Nai) ký với Công ty CP BĐS Minh Thành Đồng Nai cùng các cổ đông (Phạm Hoàng Minh, Hồ Thị Diễm Trang, Công ty TNHH XD và KD nhà Minh Thành) Hợp đồng nguyên tắc nhận chuyển nhượng 100% CP Công ty Minh Thành (750 tỷ đồng) và nhận chuyển giao toàn bộ Dự án với giá chuyển nhượng là 530 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, Công ty Minh Thành mới được UBND tỉnh Đồng Nai cấp chủ trương đầu tư ngày 06/12/2018, hiện chưa đền bù xong, chưa được giao đất, chưa đóng tiền sử dụng đất. Để Dự án có thể được phê duyệt chính thức và thực hiện, cần làm rất nhiều công việc tiếp theo như: đền bù, lập dự án đầu tư, thiết kế và trình phê duyệt quy hoạch 1/2000, 1/500, làm các thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất, giao, thuê đất, đóng tiền sử dụng đất … Ngay cả vào thời điểm hiện nay, chưa thể tính toán thời gian và tổng chi phí cho các công việc này là bao nhiêu, không có gì đảm bảo rằng Dự án sẽ được lập xong và có thể triển khai, có hiệu quả.
Thực tế đã có rất nhiều Dự án phải dừng, không thể triển khai tiếp và bị thu hồi, hoặc được thực hiện nhưng không đem lại hiệu quả (thua lỗ) cho chủ đầu tư. Quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư của UBND tỉnh Đồng Nai không phải là tài sản, không có giá trị, Công ty Minh Thành không sở hữu Dự án. Công ty Minh Thành chưa có quyền gì với đất thuộc Dự án cho đến khi được giao đất và thực hiện xong nghĩa vụ tài chính. Quyết định chủ trương đầu tư chỉ là cơ sở để Công ty Minh Thành thực hiện các bước tiếp theo để lập Dự án trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Hơn nữa, cho đến 21/10/2019, Công ty Kim Oanh chỉ sở hữu 50% vốn cổ phần của Công ty Minh Thành, 50% còn lại thuộc sở hữu của Phạm Hoàng Minh, Hồ Thị Diễm Trang.
Đặc biệt, Công ty Kim Oanh nhận chuyển nhượng 100% cổ phần và nhận chuyển giao toàn bộ Dự án của Công ty Minh Thành từ 08/12/2017, khi chưa có chủ trương đầu tư Dự án, với giá 530 tỷ đồng, nhưng cho đến 26/9/2019 mới thanh toán được 265 tỷ đồng, dù đã có chủ trương đầu tư vào ngày 06/12/2018 nhưng vẫn thanh lý Hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng của Công ty Kim Oanh với các cổ đông cũ của Công ty Minh Thành đã chấm dứt. Sau khi thanh lý, Công ty Kim Oanh sở hữu 50% vốn cố phần Công ty Minh Thành.
Rõ ràng, bản chất sự việc là các giao dịch hợp pháp, trên cơ sở các bên thương lượng bình đẳng, giao kết tự nguyện.
Chuyển nhượng cổ phần không thể vô hiệu
Ngày 11/11/2019, Công ty Kim Oanh họp Đại hội cổ đông quyết định chuyển nhượng 37,5 triệu CP tại Công ty Minh Thành. Thành phần dự họp có: bà Đặng Thị Kim Oanh, cổ đông, Chủ tịch HĐQT; ông Lê Văn Lâm, cổ đông, Tổng giám đốc – đại diện theo pháp luật và các cổ đông khác. Cuộc họp đã thông qua với tỷ lệ 100% và có Nghị quyết do bà Đặng Thị Kim Oanh ký với nội dung: Chuyển nhượng toàn bộ 37,5 triệu CP, trị giá 235 tỷ đồng, chiếm 50% vốn điều lệ Công ty Minh Thành; giao cho ông Lê Văn Lâm (Tổng giám đốc) toàn quyền quyết định tìm kiếm, đàm phán, thương lượng với đối tác và quyết định giá chuyển nhượng, ký hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện các thủ tục cần thiết.
Công ty Minh Thành đã họp Đại hội cổ đông và đã có sự thương lượng, thỏa thuận giá chuyển nhượng và ký kết hợp đồng của các cổ đông; sau khi hoàn tất chuyển nhượng, giao cho người đại diện theo pháp luật của Công ty tiến hành sửa đổi, bổ sung điều lệ và thực hiện các thủ tục cần thiết để cập nhật thông tin cổ đông mới theo quy định pháp luật.
Trong suốt quá trình giao dịch, luật sư của Công ty Kim Oanh chủ động soạn thảo các tài liệu, Hợp đồng cần thiết để các bên thương lượng và ký kết.
Sau khi chuyển nhượng toàn bộ CP, các cổ đông cũ cùng Công ty Minh Thành chuyển giao toàn bộ: con dấu, tài sản, hồ sơ sổ sách kế toán, lao động, kể cả việc đóng bảo hiểm cho người lao động … cho các cổ đông mới để tiếp quản, quản lý Công ty.
Ngay trong nội bộ, chính Đại hội cổ đông Công ty Kim Oanh chủ động quyết định chuyển nhượng CP của Công ty Minh Thành.
Đại hội cổ đông Công ty Minh Thành chủ động quyết định các cổ đông chuyển nhượng cổ phần và xác định rõ các cổ đông tự thương lượng và ký hợp đồng. Điều này có nghĩa việc chuyển nhượng cổ phần của Công ty Kim Oanh cho từng cổ đông mới là độc lập với nhau.
Các Hợp đồng chuyển nhượng cổ phần đều hợp pháp, đã được thanh toán xong, và bên nhận chuyển nhượng đã trở thành cổ đông của Công ty Minh Thành. Vì các Hợp đồng chuyển nhượng đều là thật, giao kết tự nguyện, không phải là giả cách, nên việc thực hiện Hợp đồng, chuyển giao tài sản, sổ sách, giấy tờ của Công ty được thực hiện rất chi tiết.
Dự án có bao gồm giá đất?
Trở lại với Công ty Minh Thành, doanh nghiệp này có vốn CP là 750 tỷ đồng. Từ 08/12/2017, khi chưa có chủ trương đầu tư Dự án, Công ty Kim Oanh thỏa thuận mua 100% vốn Công ty Minh Thành với giá 530 tỷ đồng (thấp hơp vốn CP). Cho đến 12/11/2019, sau khi có phê duyệt chủ trương đầu tư Dự án, chính Công ty Kim Oanh lại chấm dứt, thanh lý Hợp đồng chuyển nhượng để sở hữu 50% vốn CP Công ty Minh Thành (375 tỷ đồng) với giá 265 tỷ đồng.
Nhưng không thể coi giá trị Công ty là giá trị của Dự án, không thể coi giá trị của Công ty là giá đất của Dự án khi Công ty chưa có quyền gì với đất. Dự án còn rất nhiều công việc phải thực hiện, rất nhiều chi phí phải bỏ ra, không thể xác định được tổng số tiền sẽ đầu tư tiếp là bao nhiêu, rất nhiều trở ngại không thể biết trước có thể xảy ra. Cho dù có thể thực hiện được Dự án, thì cũng có thể kết quả là thua lỗ.
Giá trị tài sản chuyển nhượng do bên mua, bên bán đánh giá, tự quyết định thỏa thuận với nhau. Không thể thỏa thuận chuyển nhượng xong rồi khi giá cả biến động thì mang tài sản đi định giá, bên bán thấy lỡ bán rẻ hoặc bên mua thấy lỡ mua đắt thì yêu cầu hủy hợp đồng mua bán. Việc Công ty Kim Oanh chuyển nhượng cho bà Trần Uyên Phương số CP này với giá 235 tỷ đồng, nhận tiền ngay là do thỏa thuận của các bên, hoàn toàn bình thường, phù hợp với thị trường.
Thay lời kết
Vụ án đang trong quá trình điều tra và theo quy định pháp luật, các thông tin, tài liệu trong quá trình điều tra là thông tin mật, trừ những thông tin do chính Cơ quan điều tra công bố. Vậy kết quả định giá kia có được công bố và được coi là thông tin chính thống.
Hơn nữa, tài sản định giá là gì, cổ phiếu hay đất hay định giá doanh nghiệp; thời điểm xác định giá; phương pháp định giá là gì (so sánh hay chiết khấu dòng tiền, đầu tư)… Trường hợp định giá đất của dự án, với đất chưa được giao, chưa đóng tiền thì làm sao có được kết quả. Trường hợp định giá trên cơ sở các giả thiết đất đã được giao, đã đóng tiền thì làm sao có thể biết được các chi phí đầu tư chưa bỏ ra là bao nhiêu để loại trừ.
Hơn nữa, Hợp đồng chuyển nhượng CP giữa Công ty Kim Oanh và bà Trần Uyên Phương là có thật, tự nguyện, hợp pháp và được thực hiện thật trên thực tế. Công ty Kim Oanh chỉ sở hữu 50% vốn cổ phần của Công ty Minh Thành và đã chuyển quyền sở hữu cho Trần Uyên Phương qua giao dịch hợp pháp, có thật.
Bản chất sự việc là các giao dịch hợp pháp, trên cơ sở các bên thương lượng bình đẳng, giao kết tự nguyện và hơn hết, cơ quan chức năng đã và đang có sự vào cuộc. Hi vọng thời gian tới, sự thật sẽ được chứng minh.
Trên thực tế, dù có tới 5 phương pháp xác định giá đất, nhưng lại không có quy định bắt buộc áp dụng phương pháp nào. Do đó, phương pháp định giá đất hiện phụ thuộc nhiều vào ý chí chủ quan của người tính toán nên chỉ một điều chỉnh nhỏ sẽ làm thay đổi giá đất định giá, giá đất cũng thoát ly thị trường. Để cải thiện các hạn chế trên, Bộ TN&MT cho biết, Bộ đã xây dựng phương pháp, mô hình định giá đất và quy trình định giá đất hàng loạt phù hợp với Việt Nam. |
Có thể bạn quan tâm
TP.HCM đề xuất cơ chế mở về thẩm định, quyết định giá đất
15:00, 23/02/2022
Bất cập định giá đất (KỲ III): Kiện toàn hệ thống lưu trữ thông tin
05:00, 21/02/2022
Xác lập cơ chế định giá đất: Quy trình định giá còn nhiều "kẽ hở"
12:00, 20/02/2022
Bất cập định giá đất (KỲ I): Giá đất bỏ xa... thị trường ở mọi thời điểm
12:00, 14/02/2022
Bất cập định giá đất (KỲ II): Chưa phù hợp thực tiễn, đẩy giá nhà lên cao
12:00, 16/02/2022
“Kẽ hở” định giá đất
14:00, 13/02/2022
Định giá đất và vấn đề dữ liệu
12:00, 21/01/2021