Mua bán nhà đất pháp lý vững: Nhu cầu tất yếu

Một trong số những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng “mất tiền oan” nằm ở vấn đề pháp lý, liên quan đến điều kiện chuyển nhượng, hợp đồng mua bán, công chứng giấy tờ. Vì vậy, mua bán nhà đất pháp lý vững là nhu cầu tất yếu để đảm bảo tính an toàn và thành công của giao dịch. 

Mua bán nhà đất pháp lý vững là nhu cầu tất yếu để đảm bảo tính an toàn và thành công của giao dịch

Điều kiện pháp lý của nhà đất để đảm bảo được tiến hành chuyển nhượng

Giao dịch chuyển nhượng với nhà đất có sổ đỏ

Dựa theo khoản 1 điều 188 Luật Đất đai 2013 và quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, giao dịch chuyển nhượng nhà đất không có sổ đỏ sau ngày 1/7/2014 bị coi là không hợp pháp. Chính vì vậy, bên mua sẽ không có quyền được cơ quan địa chính cấp sổ đỏ. Đối với nhà đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ, bên bán phải có nghĩa vụ hoàn thành thủ tục làm sổ đỏ để tiếp tục giao dịch chuyển nhượng với bên mua. 

Đất không thuộc phạm vi quy hoạch, dự án

Điều kiện đầu tiên để đảm bảo giao dịch bất động sản được thực hiện là mảnh đất không thuộc phạm vi quy hoạch của dự án. Nguyên tắc chung đối với các mảnh đất đã nằm trong quy hoạch là không được chuyển nhượng, mua bán,... và việc sang tên cũng tương tự. Để tránh tình trạng bên mua hoàn thành hợp đồng công chứng và giao dịch tài chính thành công mới phát hiện ra điều này, người mua có thể xin xác nhận thông tin của UBND quận, huyện với sổ đỏ photo kèm theo. 

Đất không có tranh chấp

Theo quy định tại Điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 đã chỉ rõ, các mảnh đất có tranh chấp không được phép thực hiện các thủ tục mua bán tại tphcm nói riêng và cả trên cả nước nói chung. Vì vậy, người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin tranh chấp thông qua văn phòng công chứng, người dân xung quanh,... để giảm đến mức tối thiểu những rủi ro liên quan đến tranh chấp đất đai

Đất không có vay nợ, thế chấp

Căn cứ theo khoản 8, Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản đã bị thế chấp không được phép tiến hành trao đổi mua bán. Giao dịch này chỉ có thể được thực hiện nếu bên thế chấp đồng ý. Tuy nhiên, giao dịch sẽ tồn tại khá nhiều rủi ro không đáng có. Chính bởi vậy, việc kiểm chứng kỹ càng các thông tin có liên quan đến vay nợ, thế chấp rất quan trọng. 

Am hiểu pháp lý để thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất thành công.

Giao dịch mua bán nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực

Tại sao cần công chứng hoặc chứng thực khi thực hiện giao dịch nhà đất?

Việc thực hiện công chứng hoặc chứng thực sẽ giúp đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch nhà đất. Các thủ tục sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà đều được thực hiện dựa trên cơ sở pháp lý. Do đó, khi có tranh chấp xảy ra, công chứng hoặc chứng thực sẽ trở thành căn cứ xác minh để giải quyết. Ngoài ra, đây cũng là điều kiện tiên quyết để chứng minh người mua không bị vướng phải một giao dịch ảo. 

Nên thực hiện công chứng hay chứng thực?

Trên thực tế, các bên có quyền thỏa thuận và lựa chọn công chứng hoặc chứng thực các thủ tục, hợp đồng mua bán nhà đất. Tuy nhiên, đánh giá một cách đơn giản, công chứng sẽ có giá trị pháp lý cao hơn và hợp đồng sẽ có giá trị chứng cứ. Còn đối với chứng thực, các bên có thể thực hiện công đoạn pháp lý này ngay tại UBND cấp xã trong khi văn phòng công chứng thường tập trung chủ yếu tại khu vực trung tâm thành phố. Dù vậy, trong trường hợp xảy ra tranh chấp thì hợp đồng được chứng thực không có giá trị chứng cứ chứng minh về các tình tiết trong hợp đồng. 

Hợp đồng phải đúng giá trị thực giao dịch

Thực trạng mua bán nhà đất đang nảy sinh một vấn đề vi phạm pháp luật liên quan đến giá trị mua bán thực của giao dịch. Cụ thể, khi giao dịch ở văn phòng công chứng, giá trị mua bán trong hợp đồng thấp hơn giá trị giao dịch thực giữa hai bên. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là sự “lách” luật để được giảm mức thuế phải nộp. 

Hợp đồng phải đúng giá trị thực giao dịch

Tuy nhiên, rủi ro pháp lý mà hai bên có thể gặp phải sẽ không thể kiểm soát. Bởi theo Luật Dân sự 2005, đây chính là một dạng của giao dịch dân sự giả tạo. Giao dịch này được xác lập nhằm che giấu một giao dịch khác. Trên thực tế, giao dịch bị che giấu vẫn sẽ có hiệu lực trừ khi giao dịch này được thực hiện nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba. 

Như vậy, hợp đồng với giá bán chênh lệch so với giá trị giao dịch thực sẽ bị tòa tuyên án vô hiệu. Khi đó, bên bán vẫn phải tiếp tục tiến hành nộp thuế thu nhập cá nhân. Mức thuế đóng được tính dựa theo giá trị chuyển nhượng đã thực hiện giữa các bên. Vì vậy, việc thỏa thuận hợp đồng đúng với giá trị giao dịch thực vừa đảm bảo tính an toàn pháp lý, vừa tuân thủ quy định của pháp luật. 

Như vậy, quá trình mua bán nhà đất đảm bảo tính minh bạch và chính xác của các thủ tục pháp lý sẽ tránh được các rủi ro phát sinh về sau. baomuabannhadat.net là kênh đăng tin rao vặt mua bán nhà đất miễn phí - hệ thống tiếp thị bất động sản đa kênh hàng đầu Việt Nam. Tại đây, chúng tôi đưa ra cho bạn những sự tư vấn về mua bán nhà đất pháp lý vững, giúp bạn an tâm thực hiện giao dịch bất động sản an toàn. 

P.V