Bất động sản và mối “liên thông” với tiêu dùng nội địa

TS ĐINH THẾ HIỂN - Chuyên gia Kinh tế• 05/03/2023 05:00

3 trụ cột của tăng trưởng kinh tế là đầu tư, chi tiêu nội địa và xuất khẩu hiện đang gặp những thách thức không nhỏ trong năm 2023.

>> Lạm phát, giá xăng và vé máy bay dịp cuối năm

Tiêu dùng nội địa - "Lá chắn" khủng hoảng

Trong đó, ngoại trừ đầu tư đang có kỳ vọng sẽ được đẩy mạnh trong năm nay với chương trình thúc đẩy đầu tư công; thì xuất khẩu đang gặp khó vì các thị trường nhập khẩu chính hàng hóa của Việt Nam suy giảm nhu cầu dẫn đến đơn hàng giảm thấp, nhiều doanh nghiệp phải giãn lao động để cầm cự; và chi tiêu nội địa cũng đang suy giảm.

Tiêu dùng nội địa trong tháng một chưa đạt đến quy mô tương đương cùng kỳ của năm trước đại dịch. Ảnh: Lê Mỹ

Ở bài viết dưới đây chỉ tạm đề cập đến trụ cột chi tiêu nội địa, và nhìn trong mối “liên thông” với thị trường địa ốc đặc biệt 3 năm gần đây.

Về mặt lý thuyết cũng như thực tế, tiêu dùng nội địa và phát triển nông nghiệp trong đặc thù kinh tế của Việt Nam, luôn là lá chắn quan trọng khi kinh tế đi vào khủng hoảng ở quy mô khu vực, thế giới.

Năm 2021, khi dịch Covid-19 diễn ra nặng nề, nhiều người đã phải nghĩ ngay đến "chạy" về quê có rau ăn rau, có cháo ăn cháo. Nông thôn, nông nghiệp là chỗ dựa cuối cùng của nhiều người dân xứ ta.

Trước đó, năm 2010, khi khủng hoảng tài chính toàn cầu đã tác động tới Việt Nam, xuất khẩu suy giảm nặng nề (khi đó kinh tế Việt Nam chỉ mới gia nhập WTO được hơn 4 năm và độ mở hội nhập kinh tế toàn cầu chưa rộng hôm nay -BT), thì một nhóm nghiên cứu kinh tế vĩ mô của Trường Đại học Kinh tế TP HCM, do PGS. TS Trần Hoàng Ngân là trưởng nhóm (nay ông là Đại biểu Quốc hội, thư ký của Bí thư Thành ủy Thành phố HCM Nguyễn Văn Nên - BT), đã có báo cáo nhận định tình hình gửi lên Chính phủ, với các nhận định đáng chú ý: “...chúng ta có 100 triệu dân, với nhu cầu sản xuất, tiêu thụ nội địa rất lớn nên sẽ vượt qua cơn khủng hoảng...".

Với nhiều quốc gia, chi tiêu nội địa cũng là trụ cột sức mạnh kinh tế quan trọng. Mỹ là nước có sức mạnh kinh tế số 1 thế giới, không phải do năng lực quân sự, mà do sức mua rất lớn của hơn 300 triệu dân. Trung Quốc cũng đang là thế lực kinh tế do sức mua trên 1 tỷ dân.

Việt Nam với khoảng 100 triệu dân cũng có sức mua rất lớn, theo đó tiêu dùng nội địa luôn có thể "gánh" được những giai đoạn xuất khẩu gặp khó khăn. Và thực tế nhờ tiêu dùng nội địa, chúng ta đã vượt qua 2 cơn khủng hoảng 1997 và 2008.

Hiện nay, tiêu dùng nội địa đang suy yếu khiến cho hiệu quả của lá chắn này khó gánh, bù đắp cho việc xuất khẩu đang suy giảm mạnh.

>>Kiểm soát bộ ba tạo vòng xoáy giá đất: Điểm "trúng huyệt", tiếp tục thực hiện dài hạn

Cụ thể sức mua tiêu dùng nội địa đang rất yếu. Tại quý I/2022, tiêu dùng cuối cùng tăng 4,28% so với cùng kỳ năm trước (2021), mức tăng thể hiện sự hồi phục yếu sau Covid-19. Một năm phục hồi sau Covid-19 đi qua, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tháng một năm 2023, thời điểm nhu cầu mua sắm tăng cao trong kỳ lễ tết lớn nhất của cả nước là Tết Nguyên đán, theo Tổng cục Thống kê, ước đạt 544,8 nghìn tỷ đồng, tăng 5,2% so với tháng trước và tăng 20% so với cùng kỳ năm trước, nếu loại trừ yếu tố giá tăng 15,8% (cùng kỳ năm 2022 giảm 4%).

Mặc dù vậy, cũng theo Tổng cục Thống kê cho biết, quy mô tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tháng một năm nay chỉ đạt 88,1% quy mô của chỉ tiêu này nếu ước tính trong điều kiện bình thường không xảy ra dịch Covid-19 từ năm 2020 đến nay.

Trên thực tế chúng ta cũng có thể ghi nhận sức mua sắm, tiêu dùng nội địa đang giảm mạnh (bằng quan sát bình thường), cũng như tâm lý “thắt lưng buộc bụng” rất rõ của đại bộ phận người dân.

Sức tiêu dùng nội địa suy giảm mạnh, nếu không muốn nói là đang dần suy kiệt, khiến cho việc làm trong sản xuất và dịch vụ bị suy giảm (hàng hóa không tiêu thụ được, dịch vụ không có sử dụng nên doanh nghiệp phải cắt giảm- BT), dẫn tới thu nhập của người lao động thấp đi và từ đó lại càng làm sức mua giảm… Có thể nói kinh tế Việt Nam đang rất khó khăn từ 2 “át chủ bài” xuất khẩu và tiêu dùng nội địa.

Vòng xoáy "đầu cơ, kẹt vốn, cạn tiền"...

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến giảm chi tiêu nội địa, nhưng nguyên nhân chính của hiện tượng này năm nay, theo tôi lại xuất phát từ tình trạng đầu cơ bất động sản BĐS quá nóng trong các năm 2020 - 2022, vượt xa mức đầu cơ năm 2010 - 2012.

Bất động sản "sốt" ở nhiều phân khúc, nhiều địa phương trong 3 năm qua, dẫn đến nhiều người nhiều mua "chờ sinh lời" nay kẹt vốn, cạn tiền, gồng lãi... Ảnh: Lê Mỹ

Năm 2010 - 2012, đầu cơ BĐS hầu như chỉ tập trung vào các thành phố lớn với dự án dân cư. Theo đó quy mô, giá cả và giá trị đầu cơ thấp hơn rất nhiều so với hiện nay.

Năm 2023, không chỉ “tiểu gia, trung gia, đại gia” ở thành phố lớn "dính" BĐS; mà cả người bình dân, người trung bình, người tiểu gia, trung gia ở các thị xã, thị trấn, huyện lỵ nhỏ ở khắp nơi đầu dính từ vài trăm triệu đến chục tỷ vào đất nông thôn mua để đầu cơ tăng giá. Tất cả đã cạn tiền để tiêu dùng, và 50% trong số đó còn phải vất vả lo trả lãi ngân hàng. Tiền trong dân bị kẹt lại trong địa ốc, tất yếu tiêu dùng nội địa phải cắt giảm theo....

Cơ sở để nói điều này chỉ cần nhìn lại các đợt "sóng", "sốt" đất các vùng, các phân khúc từ năm 2020 đến nay (khoảng trước khi sự vụ “thiên nga đen” Vạn Thịnh Phát xảy ra). Các địa phương "sốt" đất ban đầu là nhóm chuyên nghiệp (cá mập) tạo "sóng", sau đó là dân địa phương mua "ôm" chờ bán lại và nhà đầu tư bên ngoài tham gia, rồi “ôm” luôn.

Rất nhiều vùng địa phương, đất nông nghiệp để canh tác, không có hạ tầng để thu hút người dân tập trung sinh sống, phát triển các ngành, lĩnh vực kinh tế thuận lợi, nhưng đã tăng giá gấp vài lần. Hệ quả của các đợt tăng nóng BĐS “vô tội vạ”, là đã và đang có nhiều người chưa thể thoát ra, dòng tiền mắc kẹt. Bên cạnh đó thị trường đóng băng, các doanh nghiệp bất động sản cũng khó khăn không thể khơi thông thị trường như mong muốn. Không có thanh khoản, muốn cắt lỗ, chiết khấu cao đều rất khó… Giá hợp lý của bất động sản là ở đâu khi với mức chiết khấu đang diễn ra trên thị trường như hiện nay, nếu có nhà đầu tư rót vốn và tính toán theo tiêu chuẩn đầu tư, vẫn chưa thể thấy hiệu quả sinh lời? Nói như vậy để thấy rằng rất nhiều sản phẩm địa ốc thời gian qua kể cả những vị trí đắc địa, đông dân cư, cũng được người dân mua để để chờ tăng giá thu lời, chứ khó có thể chờ thu lời từ đầu tư kinh doanh khai thác sản phẩm đó.

Với mức độ “liên thông” theo chiều thiếu tích cực: suy giảm tiêu dùng nội địa hiện nay là hệ quả của đầu cơ tạo bong bóng bất động sản trong quá khứ, chắc chắn sẽ phải mất không ít thời gian và các điều kiện để mối “liên thông” này mới có thể dịch chuyển, đảo chiều. Trong khi đó, đầu tư công đã và vẫn sẽ là mũi nhọn được kỳ vọng thúc đẩy tích cực, giải ngân hiệu quả, làm trụ đỡ cho nền kinh tế trong khó khăn của năm nay. Tuy nhiên, với thực tế đầu tư công những năm gần đây luôn rất vật vã để có thể “tiêu hết tiền” như được giao, đây cũng lại là một thách thức khác của nền kinh tế.