Động thái mới trên thị trường bất động sản: Hoạt động tái cấu trúc, sàng lọc, M&A diễn ra mạnh

PHƯƠNG UYÊN• 24/11/2022 15:38

Để thị trường bất động sản phục hồi việc cần thiết phải gỡ nút thắt về pháp lý, về vốn, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.

>>> Doanh nghiệp địa ốc ngóng chính sách mới

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, nhìn lại thị trường bất động sản năm 2022 có hai giai đoạn: “Đầu năm hưng phấn, giữa và cuối năm trầm lắng”. Nguồn cung và cầu đều giảm mạnh. Câu chuyện cấp phép, xin dự án mới đều giảm.

REATIMES TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV t

TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV

Trong khi đó giá đi ngang (có giảm nhẹ với đất nền hoặc tăng nhẹ với căn hộ...). Nhà đầu tư và giới đầu cơ đều không muốn lỗ, nên đa số hiện nay đều nằm chờ.

Lượng giao dịch và khả năng hấp thụ cũng giảm mạnh, doanh thu sụt giảm. Tái cấu trúc, sàng lọc, M&A đang diễn ra mạnh. Tác động này lan sang cả các lĩnh vực khác khá rõ nét, ví dụ như chứng khoán, nguyên vật liệu, xây dựng…

Vậy nguyên nhân chính của sự sụt giảm thị trường bất động sản năm 2023 là gì? Theo ông Lực, có 6 thành tố chi phối và tác động đến thị trường bất động sản, đó là: Tài chính; quy hoạch và cơ sở hạ tầng; tính pháp lý; thông tin, dữ liệu, tính minh bạch; mối quan hệ cung - cầu và giá; kinh tế vĩ mô.

Vị chuyên gia này đặt hy vọng vào sự phục hồi của thị trường năm tới. Song, để thị trường phục hồi, TS. Cấn Văn Lực phân tích, phải gỡ nút thắt về pháp lý. Thứ hai là gỡ nút thắt vốn (trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản). Thứ ba, phải tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với thị trường bất động sản. "Nhìn sang Trung Quốc, họ có những gói lớn để kích cầu như trợ cấp lãi suất, cho người dân vay tiền… Đối với thị trường bất động sản Việt Nam cần phải suy nghĩ và bàn thêm" - theo ông Lực.

Thứ tư, phải kiểm soát rủi ro hệ thống, liên thông giữa tài chính, bất động sản, tức là phải khéo khoanh vùng. Bất động sản là ngành chủ lực về vốn hóa, đứng thứ hai về phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường. Cuối cùng, là cần tái cơ cấu và chuẩn bị nền tảng cho tương lai.

>>> Bất động sản nguy cơ đóng băng, doanh nghiệp "vượt sóng" cách nào?

Ông Lực dẫn chứng, cơ cấu nguồn vốn bất động sản trong 10 tháng đầu năm 2022: Tín dụng chiếm khoảng 70%, cổ phiếu khoảng 2%, vốn tự có khoảng 10%, TPDN khoảng 10%, vốn FDI khoảng 7%.

Cấu trúc vốn như trên chưa phản ánh sự phát triển bền vững của bất động sản. Ông Lực cho biết, cấu trúc vốn phải thay đổi. Cụ thể, hệ thống ngân hàng chỉ nên chiếm 50%. Như vậy, doanh nghiệp bất động sản mới không nghĩ nhiều đến vốn ngân hàng, không phụ thuộc vào vốn ngân hàng quá nhiều.

ất động sản là ngành chủ lực về vốn hóa, đứng thứ hai về phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra thị trườ

Bất động sản là ngành chủ lực về vốn hóa, đứng thứ hai về phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường

Theo ông Lực, giải pháp đối với doanh nghiệp bất động sản: Cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá. Cần có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong hai năm. Cần lấy lại niềm tin thì phải giữ vững lời hứa trả nợ đúng hạn. Cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận chương trình phục hồi.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản cần phải chuyển đổi số để kịp thời đón đầu xu hướng mới. Trong đó việc thích ứng để có thể quản lý thay đổi, quản lý rủi ro... là điều tất yếu.

Cần có phương án cụ thể, khả thi đối với trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn giai đoạn 2023 - 2024. Từ nay đến hết 2022 và 2023 sẽ cần phải vững tâm vượt khó để tạo nền tảng trong tương lai.

Ngoài tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, từ quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính...).

Doanh nghiệp bất động sản cần phải hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết... Đặc biệt, việc huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng cụ thể. Đi kèm với đó là quan tâm quản lý rủi ro tài chính về dòng tiền, lãi suất, tỷ giá...