Kịch bản thị trường bất động sản 2023: Vượt qua "điểm lõm"

Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương• 02/01/2023 05:00

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023 đã qua điểm lõm và có thể đi lên nếu phối hợp một cách đồng bộ, hệ thống các giải pháp phát triển.

>>3 điểm sáng bất động sản khu vực Châu Á

Thị trường tiếp tục điều chỉnh theo hướng thực chất hơn và có thể, có cơ hội mới

Thị trường bất động sản tiếp tục điều chỉnh theo hướng thực chất hơn và có cơ hội mới

Bối cảnh thị trường bất động sản

Ngày 5-12, Cơ quan xếp hạng tín nhiệm quốc tế Fitch Ratings đã hạ dự báo tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) toàn cầu năm 2023 xuống 1,4% từ mức 1,7% trước đó. Ước tính về mức tăng trưởng toàn cầu vào năm 2023 là 1,2% - bằng 1/5 mức tăng 6% năm 2021 và chưa bằng một nửa so với mức 3,2% mà Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) ước tính cho năm nay.

Báo cáo triển vọng kinh tế toàn cầu (GEO) của Fitch Ratings có đoạn: “Dự báo GDP toàn cầu năm 2023 được điều chỉnh giảm một lần nữa khi các ngân hàng trung ương đẩy mạnh cuộc chiến chống lạm phát và triển vọng thị trường bất động sản Trung Quốc xấu đi”. Trung Quốc đã ban hành Văn bản 254 về 16 biện pháp và tổng số vốn 179 tỷ USD để hỗ trợ thị trường bất động sản Trung Quốc.

Kết luận số 42-KL/TW của Hội nghị Trung ương 6 và Nghị quyết số 68/2022/QH15 của Quốc hội về Kế hoạch phát triển KTXH năm 2023: giữ vững thành quả phòng, chống dịch COVID-19, chủ động ứng phó kịp thời, hiệu quả với các tình huống dịch bệnh; ưu tiên giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, thúc đẩy tăng trưởng, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế; điều hành đồng bộ, linh hoạt, hiệu quả, phối hợp chặt chẽ giữa chính sách tài khóa với chính sách tiền tệ và các chính sách vĩ mô khác phù hợp với tốc độ phục hồi nền kinh tế, ổn định nền tảng kinh tế vĩ mô; bảo đảm an sinh xã hội và tạo việc làm cho người lao động; thúc đẩy các động lực tăng trưởng (đầu tư, tiêu dùng và xuất khẩu).

Diễn biến thị trường bất động sản qua các năm

Tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV đã biểu quyết thông qua Nghị quyết về Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2023 Quốc hội Các chỉ tiêu chủ yếu gồm: Tốc độ tăng tổng sản phẩm trong nước (GDP) khoảng 6,5%; GDP bình quân đầu người đạt khoảng 4.400 đô la Mỹ (USD). Tỷ trọng công nghiệp chế biến, chế tạo trong GDP đạt khoảng 25,4 - 25,8%. Tốc độ tăng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) bình quân khoảng 4,5%.

Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) đưa ra dự báo, trong năm 2023, tăng trưởng kinh tế của Việt Nam đạt mức 6,3% do các đối tác thương mại lớn suy yếu. Đây là mức cao hơn dự báo của tổ chức này đưa ra hồi tháng 4/2022. Trong năm 2023, thặng dư thương mại đạt mức 12,0 tỷ USD (cao hơn so với mức dự kiến 10,4 tỷ USD trong năm 2022).

Triển vọng dòng tiền

Thứ nhất, tín dụng tốt hơn 2022. Dưới sự chỉ đạo rất quyết liệt, tích cực, bằng nhiều giải pháp của Quốc hội, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ, một số chỉ tiêu vĩ mô đã có những dấu hiệu rất tích cực. Chính vì thế, Ngân hàng Nhà nước đã xem xét và quyết định nới thêm hạn mức tín dụng cho các ngân hàng thương mại để tạo đà cho doanh nghiệp vận hành năm 2023. Quyết định mới nhất việc nới hạn mức (room) tín dụng thêm 1,5-2%, sẽ có 240.000 tỉ đồng được cung ứng thêm cho nền kinh tế kể từ nay đến hết năm.

Thứ hai, trái phiếu dần phục hồi. Khẩn trương rà soát, đánh giá kỹ lưỡng, cụ thể khả năng thanh toán, chi trả của các tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là các trái phiếu đến hạn thanh toán trong năm 2022 và năm 2023. Việc bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư vẫn được thực hiện một cách nghiêm túc vì người đảm bảo về quyền lợi của nhà đầu tư là các nhà phát hành; đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tư.

>> Thị trường bất động sản 1 năm nhìn lại: Đầy biến động và niềm tin khởi sắc

Thứ ba, nguồn vốn đầu tư nước ngoài vẫn có nhiều triển vọng gia tăng. Hơn 200 đại diện cấp cao từ các công ty đầu tư hàng đầu đã chọn Việt Nam là điểm đến đầu tư ưu tiên nhất và đứng thứ 2 trong nhóm các thị trường mới nổi. Việt Nam đang trở thành điểm sáng trong thu hút sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư FDI và lần đầu tiên Việt Nam lọt vào Top 20 nền kinh tế về thu hút FDI trên thế giới.

Thứ tư, nguồn vốn đầu tư công cam kết tăng mạnh. Quốc hội đã thông qua kế hoạch đầu tư công năm 2023 với tổng vốn trên 700.000 tỷ đồng, tăng khoảng 25% so với kế hoạch năm 2022 và tăng khoảng 260.000 tỷ đồng so với kế hoạch năm 2021. Năm 2023 cũng yêu cầu phải giải ngân toàn bộ số vốn thuộc Chương trình Phục hồi và Phát triển kinh tế - xã hội. Áp lực lớn, nhưng nếu thực thi hiệu quả, sẽ tạo động lực tăng trưởng quan trọng cho nền kinh tế.

Thứ năm, các nguồn vốn khác về cơ bản, không có biến động mạnh và ở mức ổn định như năm 2022: Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vượt qua thời điểm khó khăn, phải điều chỉnh bị động năm 2022; các nhà đầu tư tiềm năng vẫn ổn định; kiều hối tiếp tục ổn định; các luồng tiền phái sinh tiếp tục xuất hiện, phục hồi cùng với đà phục hồi kinh tế sau COVID-19.

Các văn bản luật tiếp tục được ban hành

Một là, Luật Đất đai sẽ được thông qua tại kỳ hợp tháng 10 năm 2023 theo tinh thần thể chế hóa Ban Chấp hành Trung ương vừa ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao".

Hai là, Luật Nhà ở. Việc xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) là nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội nhằm góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội; chính sách phát triển nhà ở phải phù hợp với Chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và đồng bộ, thống nhất với các cơ chế, chính sách có liên quan như đất đai, đầu tư, xây dựng, tài chính, tín dụng v.v...

Ba là, Luật Kinh doanh bất động sản bổ sung nhiều điểm mới: Yêu cầu đối với chủ đầu tư dự án BĐS để kinh doanh phải bảo đảm việc đầu tư kinh doanh BĐS phải tuân thủ đúng quy hoạch đô thị, theo kế hoạch thực hiện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để khắc phục tình trạng đầu tư BĐS tự phát, theo phong trào, mất cân đối, lệch pha cung - cầu hàng hóa BĐS; mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhằm thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài, phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh có tính cạnh tranh cao…

KỲ II: Các phương án thị trường bất động sản năm 2023