Đòn bẩy cho bất động sản

>>> Thị trường "rung lắc", liệu có "đáy" của chung cư?

Dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản sẽ chậm lại do các cơ quan quản lý sẽ siết chặt để bảo đảm không có bong bóng và hiện tượng “đồng tiền dễ dãi”

Lâu nay, các doanh nghiệp vẫn "sống tạm" và phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Trong khi, về nguyên lý, ngân hàng chỉ nên đáp ứng vốn vay ngắn hạn. Khi tiêu chuẩn cho vay đang bị thắt chặt, đặc biệt với các ngành bị hạn chế cấp tín dụng như BĐS, thì trái phiếu doanh nghiệp đang trở thành một kênh huy động vốn thay thế.

“Cái khó ló cái khôn"

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp tạo điều kiện thuận lợi, tài trợ cho hoạt động đầu tư kinh doanh dài hạn, giúp doanh nghiệp giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay từ hệ thống ngân hàng. Nói cách khác, thị trường vốn chính là đòn bẩy đắc lực cho các doanh nghiệp BĐS phục hồi và phát triển.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, các doanh nghiệp BĐS đang khó khăn hơn trong việc huy động vốn từ nguồn trái phiếu, do thị trường phát sinh một số vấn đề tiêu cực, gây hoang mang cho các nhà đầu tư. Sớm có giải pháp để tháo gỡ và củng cố niềm tin trên thị trường vốn, trong đó có trái phiếu là yêu cầu cấp thiết lúc này để các doanh nghiệp BĐS không bỏ lỡ các cơ hội đầu tư, kinh doanh.

Để lấy niềm tin từ nhà đầu tư, thì doanh nghiệp phát hành, tổ chức phân phối như ngân hàng, công ty chứng khoán cần cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành, mục đích phát hành trái phiếu, tài sản đảm bảo của trái phiếu, đặc điểm của trái phiếu, quyền lợi, nghĩa vụ của chủ sở hữu trái phiếu, các cam kết đối với trái phiếu, nghĩa vụ của doanh nghiệp phát hành, nghĩa vụ của tổ chức phân phối đối với trái phiếu.

Ngoài ra, các công ty kiểm toán độc lập là những đơn vị kiểm tra, xác minh tính trung thực của báo cáo tài chính phải cung cấp những thông tin chính xác về tình hình tài chính của doanh nghiệp. Nếu các công ty kiểm toán không làm đúng, con số không chính xác sẽ dẫn tới sự thẩm định sai từ phía các nhà đầu tư. Khi đó, nhà đầu tư không cập nhật được tình hình tài chính, khả năng trả nợ của doanh nghiệp phát hành, cũng như việc sử dụng vốn huy động từ trái phiếu có phù hợp với mục đích phát hành trái phiếu hay không.

Các doanh nghiệp BĐS cần tiếp tục khai thác thị trường cổ phiếu và trái phiếu để huy động vốn trung và dài hạn, nhưng cả hai thị trường này cần phải có sự cải tổ và điều chỉnh tận gốc. Ngoài ra, Chính phủ phải lên kế hoạch cải cách thị trường chứng khoán một cách mạnh mẽ. Đặc biệt cần đưa ra quy định bắt buộc về xếp hạng tín nhiệm cho tất cả các loại phát hành trái phiếu vào năm 2023.

Các doanh nghiệp BĐS đang khá loay hoay trong việc tìm kiếm nguồn vốn, tuy nhiên trong "cái khó ló cái khôn". Các doanh nghiệp đang học hỏi rất nhiều từ những vụ việc vừa xảy ra trong thời gian qua. Khi các doanh nghiệp gặp khó khăn huy động nguồn vốn, họ sẽ tìm đúng mục đích và được kiểm soát thì sự khó khăn trong việc tìm nguồn vốn lại chính là điều có lợi cho nền kinh tế.

>>> Thị trường bất động sản sẽ sang trang mới

Tại thị trường tài chính như ở Mỹ và các nước tiên tiến khác đều có một lịch sử phát triển lâu đời. Điều mà chúng ta học hỏi được chính là các quy định luật pháp tương thích với nhau và đặc biệt là các thành viên của thị trường tuân thủ luật pháp rất nghiêm túc.

Còn ở Việt Nam, nhiều người luôn tìm cách lách luật. Luật pháp vừa có kẽ hở, lại vừa có sự chồng chéo làm cho thị trường BĐS hoạt động gặp khó khăn. Có thể nói ở các nước tiên tiến, tuân thủ pháp luật là thông lệ còn vi phạm pháp luật là ngoại lệ. Còn ở Việt Nam hình như là đang ngược lại.

Xu hướng dòng vốn

Năm 2009, thị trường BĐS đang ở thời kỳ đỉnh giá, giá tăng bất chấp. Thị trường tăng nóng do có sự hỗ trợ của nhiều chính sách sai lầm. Thời điểm đó, vấn đề cung cấp tín dụng bừa bãi, không kiểm soát đã tạo ra bong bóng BĐS.

Nhiều BĐS với chi phí vốn thấp lọt vào tay một số đại gia, một số nhà kinh doanh lớn của Việt Nam. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, thị trường BĐS không quay trở lại thời điểm 2009 vì tín dụng BĐS đang được kiểm soát chặt chẽ. Các ngân hàng đều có động thái kiểm soát tín dụng vào BĐS. Lãi suất cho vay BĐS cũng tương đối cao. Đây là bài học nhãn tiền của thời kỳ trước làm cho nhà kinh doanh BĐS cẩn thận hơn.

Nhìn vào thị trường BĐS hiện tại thì diễn biến không lặp lại tình trạng năm 2009. Thị trường cũng không có bong bóng. Nhưng nếu chúng ta không tiếp tục kiểm soát và siết lại thì nguy cơ tạo ra bong bóng sẽ xuất hiện. Vì nhu cầu về nhà ở càng ngày càng cao, đặc biệt sau đại dịch Covid. Việc triển khai cơ sở hạ tầng, thiết kế đô thị mới đang đẩy nhanh, mạnh, và khẩn trương.

Trong thời gian sắp tới, dòng vốn đổ vào thị trường BĐS sẽ chậm lại do các cơ quan quản lý sẽ siết chặt dòng vốn để bảo đảm không có bong bóng và hiện tượng “đồng tiền dễ dãi”, các nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn. Tuy nhiên, đây không phải là điều tệ hại cho thị trường BĐS vì “đồng tiền khôn ngoan” bao giờ cũng tạo nên lợi nhuận tốt và đóng góp vào sự phát triển ổn định của nền kinh tế và sự phát triển của chính các doanh nghiệp.

TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia kinh tế-tài chính