Bất động sản thời khó (Kỳ 2): Nguyên nhân từ đâu?

VŨ HỒNG TÂM• 05/05/2023 03:00

Dòng tiền đầu tư gặp khó khăn khi nhà đầu tư không có đủ tiền để mua bất động sản, niềm tin suy giảm... là những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản đìu hiu.

>>Bất động sản thời khó (Kỳ 1): Nhà đầu tư "quay lưng"

Khi được hỏi về việc hiện nay có một bộ phận doanh nghiệp và nhà đầu tư dường như mất niềm tin vào thị trường bất động sản, ông Trần Ngọc Thái - Phó Tổng Giám đốc Đầu tư và Phát triển quỹ đất Công ty cổ phần Đất Xanh Miền Trung cho biết khi thị trường khó khăn, thông thường nhà đầu tư sẽ chia thành 3 nhóm.

3 nhóm nhà đầu tư

Trong đó, một là nhóm tâm lý chán nản hay mất niềm tin vào thị trường khi đã đầu tư bất động sản ở một mức giá mà nay bị hạ xuống và khó khăn thanh khoản sẽ thường cố gắng bán rẻ để đỡ lo ngại chi phí phát sinh.

Những nguyên nhân từ dịch bệnh, thay đổi chính sách, niềm tin của nhà đầu tư sụt giảm,... đã khiến thị trường bất động sản "đóng băng".

Thứ hai là nhóm tranh thủ thị trường hoảng sợ thì đi M&A và bắt đáy những tài sản giảm giá sốc, giá tốt chờ đợi thị trường lên để tạo lập giá trị mới. Thứ ba là nhóm đầu tư dài hạn, chờ thị trường tích cực mới thanh khoản.

“Thị trường càng khó khăn thì nhóm thứ nhất sẽ càng chiếm phần đông và việc nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường thì không thể ngày một ngày hai phục hồi lại được. Tuy nhiên có một thực tế luôn chứng minh rằng, giai đoạn thị trường khó khăn tạo ra mức giá giảm sâu thì cơ hội đầu tư là hiệu quả nhất. Cùng với đó, với việc Chính phủ hiện nay đang rất quyết liệt tập trung tháo gỡ, tạo khung pháp lý và thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ phát triển thị trường sẽ là cơ hội lớn và niềm tin lớn cho thị trường phục hồi và phát triển bền vững trong thời gian tới”, ông Thái chia sẻ.

Đó là dưới góc độ nhà đầu tư, còn về phía doanh nghiệp, chủ đầu tư, dưới góc nhìn của mình, Giám đốc một công ty bất động sản – là chủ đầu tư của nhiều dự án tại miền Trung (đề nghị không nêu tên) dẫn lại lời của Bộ trưởng Bộ LĐ-TB&XH Đào Ngọc Dung là hiện có tình trạng ba không là: “Không nói, không tham mưu, đề xuất; không triển khai hoặc cầm chừng, vừa làm vừa nghe ngóng”.

“Nhiều dự án chúng tôi đầu tư hàng chục tỷ, thậm chí hàng trăm tỷ vào rồi nhưng vẫn “đứng bánh” do cơ chế. Do đó, phải làm sao đó cho cán bộ mạnh dạn làm chứ tiền đổ vào rồi, lãi mẹ đẻ lãi con, ăn mòn lợi nhuận nên nhiều doanh nghiệp chán nản là vì vậy”, người này nói.

Đa dạng nguồn cung cho thị trường

Để thúc đẩy thị trường hồi phục và phát triển, ông Thái cho rằng nhà nước cần tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý các dự án để tạo ra nguồn cung tốt, đa dạng cho thị trường. Khi có nguồn cung tốt và nhà đầu tư giảm được các chi phí do kéo dài dự án cũng tạo ra giá trị tốt từ đó cân bằng cung cầu để tránh việc đầu cơ đẩy giá.

Nhiều chủ đầu tư dự án khi làm thủ tục đối ứng vốn đã không thể chứng minh được dòng tiền để có thể tất toán khoản vay khi hoàn thiện dự án.

Cùng với đó, cần ban hành một bộ quy trình, quy định đầu tư dự án rõ ràng, được áp dụng xuyên suốt và thay thế những cơ chế, quy định chồng chéo. Ngoài ra, dự án đủ điều kiện pháp lý cần thuận lợi tiếp cận các giải pháp tài chính để các chủ đầu tư đảm bảo nguồn lực thực hiện hoàn thành dự án cũng như cung cấp giải pháp khoản vay tốt cho các khách hàng.

“Vai trò của doanh nghiệp cũng rất quan trọng, cần thực hiện tốt quy định, thủ tục đầu tư, kinh doanh, xây dựng dự án, đảm bảo pháp lý và cam kết với đối tác, khách hàng. Tái cấu trúc danh mục đầu tư cho gọn gàng, cung cấp các sản phẩm nhu cầu ở thực, kinh doanh thực, đa dạng tiện ích và đảm bảo cuộc sống chất lượng cho khách hàng đến an cư, kinh doanh. Đồng thời, cung cấp các chính sách bán hàng cạnh tranh, tạo cơ chế tốt về tài chính cho khách hàng thuận lợi tham gia”, ông Thái nói thêm.

Đánh giá về nguyên nhân thị trường bất động sản “đứng hình”, Giám đốc một chi nhánh ngân hàng trên địa bàn thành phố Đà Nẵng chia sẻ, nhiều chủ đầu tư dự án có quan hệ tài chính với ngân hàng khi làm thủ tục đối ứng vốn đã không thể chứng minh được dòng tiền để có thể tất toán khoản vay khi hoàn thiện dự án. Đó là một trong những nguyên nhân chủ đầu tư không thể hoàn thiện dự án vì những yếu tố như thiếu vốn. Chủ đầu tư không có đủ tiền để hoàn thiện dự án do nhiều lý do khác nhau, như khó khăn trong việc huy động tài chính hoặc cơ cấu tài chính không tốt nên ngân hàng không thể giải ngân cho vay.

Vấn đề pháp lý, có thể có những vấn đề pháp lý liên quan đến dự án, chẳng hạn như tranh chấp về quyền sở hữu đất đai hoặc quy hoạch của chính quyền địa phương, chưa hoàn thiện hạ tầng để các cấp nhà nước xem xét cấp chủ trương thực hiện.

Đối với thay đổi kế hoạch, chủ đầu tư có thể thay đổi kế hoạch ban đầu, về quy hoạch kiến trúc hoặc công năng của dự án dẫn đến phải đánh giá lại gần như toàn bộ dự án và hồ sơ.

“Những nguyên nhân trên của chủ đầu tư sẽ ảnh hưởng đến thị trường rất nhiều khi làm suy giảm niềm tin của khách hàng vào các dự án bất động sản, nguồn cung bị hạn chế, tài chính của doanh nghiệp sẽ bị ảnh hưởng do những yếu tố thay đổi của dự án và chính sách nhà nước. Nhiều doanh nghiệp phân phối đi theo sau chủ đầu tư chắc chắn cũng sẽ bị ảnh hưởng do không có nguồn hàng để chào bán ra thị trường, và chính những điều này đã góp phần không nhỏ đẩy thị trường bất động sản vào cảnh chợ chiều và tâm lý quay lưng của nhà đầu tư, khách hàng”, vị giám đốc ngân hàng cho hay.