Cơ chế đặc thù cho cải tạo chung cư cũ

TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm - PCT Hội quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam• 09/12/2023 14:00

Cơ chế đặc thù cho các dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội đã nhiều lần được đưa ra nghị bàn, nhưng cần cụ thể hơn những chính sách đột phá, đặc biệt về quy hoạch.

LTS: Sau 2 thập kỷ, Hà Nội mới chỉ cải tạo được khoảng 1% nhà chung cư cũ, thực trạng này đòi hỏi cần có cơ chế chính sách đặc thù cho Thủ đô để tạo ra sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và chủ đầu tư.

>>>"Sống trong sợ hãi" tại chung cư cũ Hà Nội

Chung cư được xếp loại cấp D, tức cấp độ nguy hiểm cao nhất cần di dời người dân để bảo đảm an toàn trong nhiều năm vẫn chưa thống nhất được phương án di dời. Ảnh: LV

Chung cư được xếp loại cấp D, tức cấp độ nguy hiểm cao nhất cần di dời người dân để bảo đảm an toàn

Dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) đang tiếp tục được lấy ý kiến đóng góp, trong đó một trong những nội dung được quan tâm là cơ chế chính sách đặc thù riêng cho Hà Nội để thúc đẩy mạnh mẽ việc đầu tư vào các chung cư cũ ở Thủ đô hiện nay.

Thêm thẩm quyền cho HĐND

Thực tế trên địa bàn TP Hà Nội hiện có gần 1.580 nhà chung cư cũ. Dù chương trình cải tạo chung cư cũ của Hà Nội được khởi động từ năm 1999 nhưng đến nay thành phố mới xây và cải tạo được 32 chung cư (khoảng hơn 1% trong tổng số chung cư cũ của TP Hà Nội).

TP Hà Nội đặt mục tiêu đến năm 2045 hoàn thành cơ bản công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Và Đồ án Điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065 cũng xác định một trong những đột phá là tập trung cải tạo chung cư cũ.

Để hiện thực hóa mục tiêu trên, dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) đã quy định “việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà ở cũ, nhà nhiều hộ xuống cấp cấp phải tuân thủ quy hoạch được phê duyệt bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và nhà đầu tư”.

Đáng chú ý, dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) đã bổ sung thẩm quyền cho HĐND TP Hà Nội trên một số nội dung. Trong đó, cho phép HĐND TP được quyền quy định: “Chính sách cải tạo, xây mới nhà ở cũ, nhà nhiều hộ xuống cấp, chung cư cũ, chỉnh trang nhà ở các ô phố và niên hạn sử dụng các nhà chung cư cao tầng” mặc dù có tính đặc thù nhưng không phù hợp với quy định của Luật Nhà ở năm 2014.

Hà Nội cũng đã có Đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, trong đó xác định cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ, đặt mục tiêu đến 2024 kiểm định hết các chung cư cũ. Và trong phạm vi Luật Thủ đô cũng có quy định các trường hợp phù hợp với các luật khác thì vẫn thực hiện theo luật thủ đô, nếu như khác thì mới đem hội đồng nhân dân xem xét quyết định. Do đó, không cần đưa vào Luật quy định trên về quyền quyết định của HĐND về chính sách cải tạo chung cư cũ nữa mà cần bổ sung thẩm quyền cho HĐND TP trong việc quy định "hình thức" cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ để tạo ra các “chính sách đặc thù” cho Thủ đô trong bối cảnh hiện nay và đây là cơ sở phát huy tính sáng tạo cho chính quyền Thủ đô trong từng giai đoạn.

>>> Tạo sự đồng thuận người dân trong cải tạo chung cư cũ

Đồng thời, cần quy định cụ thể hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà ở cũ, nhà nhiều hộ xuống cấp tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt, qua đó đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ giữa Luật Thủ đô và Luật Nhà ở.

Cấp thiết chính sách đặc thù về quy hoạch

Hơn hết, Luật cũng cần nhấn mạnh việc cân bằng lợi ích giữa Nhà nước - người dân - doanh nghiệp với các giải pháp cho từng chủ thể.

Từ thực trạng sau 2 thập kỷ mà Hà Nội mới chỉ cải tạo được khoảng 1% nhà chung cư cũ đang đặt ra bài toán cần có cơ chế chính sách đặc thù cho Thủ đô để tạo ra sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và chủ đầu tư, trong đó tiếp cận ở góc độ quy hoạch cần có sự tập trung vào một số điểm như: Quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ cần phải được lập quy hoạch cho toàn khu, xác định rõ phạm vi nghiên cứu và phạm vi lập quy hoạch.

Bên cạnh đó là quy hoạch cải tạo khu chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch của Thành phố (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch ngành, với các tiêu chí chính là: Dân số, không gian và hệ số sử dụng đất), cấu trúc khu chung cư sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến mà có thể là khu đô thị đa chức năng. Việc điều chỉnh quy hoạch cần xem xét vị trí đặc thù.

Hà Nội có thể xem xét xã hội hoá việc lập quy hoạch chi tiết và dự án thông qua lựa chọn chủ đầu tư hoặc đấu thầu. Thí điểm mô hình "doanh nghiệp cộng đồng" với sự tham gia của Nhà nước và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp về xây dựng.

Từ những quy hoạch chi tiết được phê duyệt cần xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện với xây dựng ưu tiên các ngôi nhà xuống cấp nguy hiểm, đồng thời ban hành quy định về phân công, phân công quản lý và trách nhiệm (nên hình thành đơn vị quản lý chuyên trách về cải tạo chung cư).