Bất động sản công nghiệp: Tránh bẫy tăng trưởng nóng

Xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng kéo theo nhu cầu bất động sản công nghiệp bật tăng.

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đã phát triển vượt bậc trong những năm gần đây, nhất là trong bối cảnh Việt Nam được kỳ vọng sẽ là công xưởng sản xuất của thế giới nhờ kinh tế vĩ mô ổn định và nền kinh tế có độ mở kinh tế cao.

"Miếng bánh" hấp dẫn

Không chỉ các doanh nghiệp FDI hướng đến phân khúc này mà nhiều doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở cũng đã và đang từng bước "dấn thân" vào thị trường.

Trong đó, một trong những đại gia đầu ngành bất động sản thông tin sẽ xây dựng khu công nghiệp ở Thủy Nguyên, Hải Phòng. Vào tháng 4/2020, công ty này đã đề xuất với Ban quản lý Khu kinh tế Hải Phòng để được đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp (KCN) trên diện tích 319 ha với tổng vốn đầu tư hơn 4.000 tỷ đồng.

Một ông lớn khác là Phát Đạt cũng lấn sân với dự án KCN - Đô thị - Dịch vụ Phát Đạt - Dung Quất (Quảng Ngãi) với quy mô 1.152 ha; dự án Kho bãi tổng hợp – dịch vụ logistics Tài Tiến (Bà Rịa - Vũng Tàu) với quy mô 24 ha đang trong giai đoạn triển khai xây dựng; dự án Cụm Công nghiệp Hàm Ninh (Phú Quốc) với quy mô 59,16 ha; dự án KCN Cao Lãnh và Cao Lãnh II, III phân kỳ 1 với quy mô 1.000 ha dự kiến khởi công năm 2024 …

LHG đang xin cấp phép thêm 2 khu công nghiệp, với tổng diện tích 290 ha (trong đó, KCN Long Hậu 3.2 tại Long An rộng 90 ha; KCN An Định tại Vĩnh Long rộng 200 ha).

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2023, có 397 KCN được thành lập với tổng diện tích đất là 122.900 ha. Trong đó, 292 KCN đang hoạt động với tổng diện tích đất hơn 87.100 ha. 106 KCN khác đang được xây dựng với tổng diện tích đất 35.700 ha.

Trong khi đó, theo CBRE Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy của các dự án xưởng xây sẵn tại thị trường cấp 1 luôn đạt mức cao, với miền Bắc là 82,9%, tăng 4,7 điểm phần trăm so với quý trước và ở miền Nam là đạt 91% tăng 1 điểm phần trăm so với quý 2. Các công ty sản xuất thuộc các ngành linh kiện điện tử, phụ tùng ô tô là nhóm khách chủ đạo có nhu cầu thuê mới diện tích nhà xưởng trong quý vừa qua.

Nguồn cung đất công nghiệp và tỉ lệ lấp đầy tại các tỉnh phía Bắc. (Nguồn: JLL, CBRE, Cushman & Wakefield, YSVN)

Bẫy tăng trưởng nóng

Tuy nhiên, các chuyên gia lo ngại thị trường này "không trải đầy hoa hồng", bởi vẫn tồn tại một số thách thức về pháp lý cần tháo gỡ. Cụ thể là thiếu quỹ đất, nguồn vốn, trình tự thủ tục hành chính kéo dài, giải phóng mặt bằng liên tục trì hoãn.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán cho rằng, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trong ngân hàng vẫn đang cao, dòng tiền từ ngân hàng vào bất động sản công nghiệp sẽ không có nhiều, mà thay vào đó là dòng tiền tích lũy. Đối diện với nhiều thách thức ở cả tầm vi mô và vĩ mô, giải pháp để bất động sản công nghiệp phát triển không nằm ở việc làm thế nào để giá tiếp tục tăng lên mà làm thế nào để thị trường tăng trưởng lành mạnh.

Trong khi đó, theo chia sẻ của một số nhà đầu tư, khó khăn còn đến từ việc phát triển ở mỗi địa phương mỗi khác. Hiện họ đang tiếp cận giá thuê đất phục vụ sản xuất kinh doanh là khác nhau ở mỗi địa phương. Giá thuê này cũng không cố định mà có sự thay đổi hàng năm ở các tỉnh, cộng với việc chưa có quy định cụ thể về khung giá, vùng nào áp dụng mức giá nào, dẫn đến sự thiếu đồng nhất.

Giá thuê hạ tầng bất động sản công nghiệp cũng sẽ phụ thuộc vào đơn vị phát triển hạ tầng của từng khu, cụm công nghiệp và không có những tiêu chuẩn xếp hạng hay mức tối thiểu/tối đa áp dụng, dẫn đến việc giá thuê có thể bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực trong giai đoạn “nóng”, ảnh hưởng trực tiếp đến sức hút của Việt Nam so với các thị trường cạnh tranh dòng vốn FDI.

Hơn nữa, bất động sản công nghiệp cũng là một loại tài sản thương mại, cần phải có sự kiểm soát để thị trường được ổn định, tránh tình trạng các địa phương và doanh nghiệp “đua nhau” tăng giá khi niềm tin trên thị trường tăng lên, để giá vượt xa chất lượng thực, khiến nhiều nhà đầu tư không thể tiếp cận được thị trường khi có nhu cầu.

Như vậy, bên cạnh những điều kiện thuận lợi để phát triển bứt phá trong giai đoạn tới, các chuyên gia cho rằng phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn cần phải chú ý đến những nguy cơ tiềm ẩn và có cái nhìn khách quan về những đòn bẩy tăng trưởng.

Thay vì phụ thuộc vào các yếu tố kích thích nóng, bất động sản công nghiệp sẽ phải tìm cách để tăng cường nội lực của bản thân và thực sự trở thành dòng sản phẩm thu hút đầu tư dựa trên những giá trị thật. Cùng với đó, cần có cơ sở thống nhất giữa địa phương và khu vực về giá thuê bất động sản công nghiệp để có sự điều chỉnh thích hợp trong những biến động của thị trường.

DIỆU HOA