Nguy cơ sốt đất ăn theo đầu tư công

VI ANH• 23/03/2024 05:00

Theo các chuyên gia, tốc độ giải ngân vốn đầu tư công nhất là vào lĩnh vực hạ tầng được kì vọng sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển trong thời gian tới.

>>Đẩy nhanh tiến độ loạt dự án giao thông

Trong năm 2024, hạ tầng giao thông trở thành trọng điểm của đầu tư công, với số vốn ước tính 657.000 tỷ đồng.

Đầu tư công phục hồi bất động sản

Ông Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE tại Việt Nam cho rằng, hạ tầng là yếu tố tác động lớn đến thị trường bất động sản. Từ 2023 tới nay, Chính phủ đã rất nỗ lực xúc tiến các kế hoạch đầu tư công từ sân bay, đường vành đai cho tới cao tốc.

Tại khu vực phía Nam, các tuyến đường vành đai, cao tốc sẽ tạo ra xu hướng xây dựng đô thị ly tâm phát triển, mở ra cơ hội cho tỉnh Bình Dương, Long An hay các huyện vùng ven như Bình Chánh, Củ Chi của TP.HCM. Điều này rất hợp lý bởi quỹ đất khu vực trung tâm đang ngày càng hạn chế và tốn nhiều chi phí.

>>Bất động sản Tây Nam Bộ: Tiềm năng trỗi dậy từ đầu tư công

"Hay như hệ thống tuyến metro đã tạo nên diện mạo chung của cả khu Đông TP. HCM. Các dự án mọc theo metro đã có mức tăng giá rất cao, từ 50 - 70%. Cá biệt, có dự án tăng gần 150%," ông Kiệt dẫn chứng.

Tại khu vực phía Bắc, đặc biệt là xung quanh Hà Nội, một loạt dự án đầu tư công lớn mở rộng hoặc nâng cấp (Vành đai 3, cầu Chương Dương, cầu Thanh Trì, cầu Vĩnh Tuy) hay tiếp tục phát triển (Vành đai 4) đã giúp thị trường bất động sản xung quanh sôi động hơn.

Có thể thấy, với cơ sở hạ tầng được cải thiện, nhu cầu bất động sản ở các vùng ven Hà Nội thời gian qua đã ghi nhận mức tăng trưởng tốt. Dựa trên khảo sát của Batdongsan.com.vn tại khu vực phía Bắc cũng cho thấy, có 31,7% môi giới bất động sản cho rằng các huyện Đông Anh, Mê Linh sẽ là “điểm nóng”.

Tiếp đến là các khu vực như Gia Lâm, quận Hoàng Mai, huyện Thanh Trì hay huyện Hoài Đức, Đan Phượng. Hiện quy hoạch dự kiến tuyến metro 1, metro 8 sẽ được thúc đẩy nhanh hơn nữa với kỳ vọng kết nối phía Đông với trung tâm Hà Nội.

Các dự án hạ tầng tạo ra dư địa phát triển, cơ hội đầu tư cho thị trường bất động sản khu vực lân cận. Tuy nhiên, cũng chính các dự án này là tiền đề để giới đầu cơ lợi dụng để thổi giá, tạo cơn sốt trên thị trường.

Các dự án "ăn theo" hạ tầng giao thông ghi nhận mức tăng giá mạnh hơn so với thị trường chung.

Qua đó, việc thúc đẩy đầu tư công được kỳ vọng sẽ “vực dậy” thị trường bất động sản. TS. Hoàng Văn Cường - Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định rằng, để giải quyết các nút thắt làm suy giảm thị trường bất động sản hiện nay, cần đẩy mạnh đầu tư công. Trong đó, đặc biệt tập trung đầu tư dứt điểm các công trình hạ tầng còn dở dang.

Cẩn trọng thổi giá đất

Tuy nhiên, bên cạnh tác động giúp thị trường bất động sản phát triển, nguy cơ bị thổi giá từ các dự án đầu tư công cũng là vấn đề cần quan tâm. Báo cáo mới của Phòng Nghiên cứu thị trường và Nhóm chuyên gia cao cấp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) chỉ ra, các dự án hạ tầng tạo ra dư địa phát triển, cơ hội đầu tư cho thị trường bất động sản khu vực lân cận. Mặt khác, cũng chính các dự án này là tiền đề để giới đầu cơ lợi dụng để thổi giá, tạo cơn sốt trên thị trường.

Tại nhiều khu vực, quy hoạch hạ tầng đã tạo ra sự phát triển “nóng”, nguồn cung sản phẩm bất động sản hiện hữu dư thừa, vượt xa nhu cầu thực trong khi vẫn thiếu những dự án đáp ứng đúng nhu cầu thực.

Do đó, đơn vị này đã cảnh báo về những rủi ro mà thị trường có thể phải đối diện. Đầu tiên là sự thúc đẩy của thông tin quy hoạch các dự án hạ tầng tại địa phương nếu không được kiểm soát chặt chẽ, có thể gây “sốt đất” với tình trạng đầu cơ đất đai khiến giá đất tăng cao. Khi giá đất tại khu vực quy hoạch thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn nhiều lần so với giá trị thực tế, sẽ khiến công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khăn hơn và làm chậm tiến độ dự án hạ tầng.

Trong trường hợp địa phương đã cấp phép triển khai các dự án bất động sản để khai thác quỹ đất sau khi quy hoạch hạ tầng, nhưng dự án hạ tầng giao thông gặp nhiều vướng mắc trong triển khai, có thể khiến các dự án bất động sản đối mặt tình trạng bỏ hoang, gây lãng phí.

Thứ hai, từ góc độ nhà đầu tư, rủi ro nằm ở việc mua bất động sản giá cao trong các cơn sốt đất ăn theo đầu tư công. Nếu tiến độ các dự án bị chậm, số tiền mà nhà đầu tư bỏ ra có thể bị đóng băng khi cơn sốt đất qua đi, để lại hậu quả nghiêm trọng về tài chính.