TP.HCM: Nguồn cung sụt giảm, giá chung cư khó "hạ nhiệt"

VI ANH• 09/05/2024 03:00

Nguồn cung mới khan hiếm được cho là nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản chưa thể hồi phục thanh khoản, ngay cả khi sự quan tâm từ người mua đang tăng trở lại.

>>Khơi thông nguồn cung bất động sản phía Nam

Theo báo cáo của Savills, trong quý 1/2024, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM sụt giảm 35% so với quý trước và giảm 28% so với cùng kỳ 2023, xuống còn 4.922 căn.

Diễn đàn “Khơi thông nguồn cung bất động sản khu vực phía Nam - Xu hướng đầu tư” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp với Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức.

Diễn đàn “Khơi thông nguồn cung bất động sản khu vực phía Nam - Xu hướng đầu tư” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp với Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức mới đây

Cung sụt giảm, giá tăng

Điều này xảy ra sau khi 9 dự án tạm ngưng bán hàng do chưa hoàn thiện các yêu cầu pháp lý hoặc điều chỉnh chính sách bán hàng. Ngoài ra, hai dự án bị trì hoãn mở bán, dẫn đến nguồn cung mới khiêm tốn ở mức 633 căn từ một dự án mới và 6 dự án giai đoạn tiếp theo, giảm 78% so với quý trước và giảm 61% so với cùng kỳ.

>>KHƠI THÔNG NGUỒN CUNG BẤT ĐỘNG SẢN PHÍA NAM: Tác động của 3 luật mới tới thị trường

Trong khi đó, lượng giao dịch trong quý 1 tăng 29% so với cùng kỳ năm trước, với lượng bán 1.116 căn. Nếu tính theo quý, lượng giao dịch trong 3 tháng đầu năm có phần trầm lắng chủ yếu là do kỳ nghỉ Tết Nguyên đán và nhiều chủ đầu tư cũng dành thời gian để tái cơ cấu chiến lược hoạt động.

Hoạt động mua bán sôi động hơn cũng thể hiện ở tỷ lệ hấp thụ có sự cải thiện, tăng 10% lên 23% so với cùng kỳ năm ngoái. Các sản phẩm hạng C được người mua ưa chuộng và chiếm 61% thị phần lượng bán theo quý, tiếp theo là hạng B với 37%. Nguồn cung mới hoạt động tốt và được hấp thụ 68%; trong khi tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho thấp ở mức 16%.

Thị trường chung cư sôi động hơn nhưng thiếu nguồn cung khiến mức giá phân khúc này tiếp tục tăng, dù không nhiều. Một trong những nguyên nhân khiến giá nhà neo cao được các chuyên gia lý giải là do nguồn cung khan hiếm.

Bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam chia sẻ: "Gần 5 năm qua nguồn cung nhà ở TP.HCM chưa đáp ứng được một nửa nhu cầu tự nhiên. Cầu cao và cung thấp nên giá nhà tiếp tục đẩy lên cao".

“Thị trường TP.HCM không có nguồn cung mới, do đó, giá vẫn đang neo ở mức cao như trước đây. Nhìn về triển vọng tương lai, vẫn thấy nguồn cung hạn chế. Đa số những dự án được mở bán thời gian tới, chủ đầu tư vẫn phải bán ở mức giá cao bởi họ tốn chi phí cơ hội, chí phí phát triển quỹ đất cao”, bà Giang cho biết.

Qua đó, bài toán lợi nhuận của chủ đầu tư được cho là nguyên nhân thứ hai. Theo Savills, tình trạng thiếu nhà ở giá vừa túi tiền là vấn đề không thể phủ nhận. Tuy nhiên, điều này không bất ngờ bởi nó không phải là lựa chọn tiềm năng cho các chủ đầu tư.

Việc giá chung cư tăng vọt trong khi nguồn cung khan hiếm khiến phân khúc này được dự báo sẽ khó hạ nhiệt trong ngắn hạn. Ảnh:VA

"Quỹ đất để phát triển nhà ở tại cả hai thành phố (TP.HCM và Hà Nội) ngày càng khan hiếm và do đó trở nên đắt đỏ hơn, có nghĩa là chủ đầu tư phải theo đuổi mức giá bán cao hơn để có thể đạt được lợi nhuận", bà Giang cho biết.

Giá nhà khó “hạ nhiệt”?

Việc giá chung cư tăng vọt trong khi nguồn cung ít ỏi đã khiến các chuyên gia dự đoán phân khúc này sẽ khó hạ nhiệt trong ngắn hạn.

TS Nguyễn Duy Phương - Giám đốc đầu từ DG Capital cho rằng, cần sớm có giải pháp điều tiết cung - cầu và cân bằng tâm lý thị trường cũng là giải pháp căn cơ để quản lý tình trạng đầu cơ, làm giá bất động sản. Do đó, để giải quyết tâm lý "giá còn tăng nóng" các cơ quan liên quan chỉ còn cách đẩy mạnh nguồn cung mới với số lượng lớn giúp phục hồi khả năng cạnh tranh giữa các phân khúc.

Cùng với đó, các loại chi phí liên quan tới thực hiện dự án vẫn còn là một “rào cản” khiến nhà đầu tư chưa thể đặt ra mức giá thấp như nhiều người kỳ vọng.

Dưới góc độ doanh nghiệp, "hơn ai hết, doanh nghiệp rất muốn làm dự án nhà ở giá rẻ vì khi đó thanh khoản sẽ rất tốt. Nhưng để cấu thành giá nhà ở thì phải tính đến chi phí đất đai, chi phí xây dựng và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp. Chúng tôi cũng chỉ kỳ vọng lợi nhuận đâu đó 10-15% đã là quá tốt. Nếu chi phí đất đai không giảm thì doanh nghiệp không thể làm nhà ở giá rẻ, chưa kể các chi phí khác như chi phí bán hàng, tài chính...", ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Phú Đông Group chia sẻ.

Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, giá bán chung cư ở TP.HCM trong quý 1/2024 là 48 triệu đồng/m2. Nếu nhìn lại vào thời điểm đầu năm 2018, giá bán chung cư TP.HCM lần lượt là vào khoảng 30 triệu đồng/m2. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá bất động sản trung bình khoảng 55%. Đó là về mặt bằng giá chung cư trung bình, còn trên thực tế, giá bán phân khúc này dao động từ 60-90 triệu đồng/m2.