Vướng mắc thủ tục đầu tư dự án nhà ở

DIỆU HOA• 08/07/2024 04:00

Rất nhiều doanh nghiệp đã có quỹ đất, phù hợp quy hoạch, không thuộc trường hợp đấu thầu, đấu giá nhưng khi thẩm định lại yêu cầu phải có quy hoạch chi tiết 1/500 là những bất cập.

>>Giải “bài toán” định giá đất

Những quy định về quy hoạch 1/500 vẫn còn chồng chéo.

Đó là những chia sẻ của LS. Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) về những điểm mới tại 3 luật sắp có hiệu lực. Theo vị chuyên gia, doanh nghiệp vẫn gặp một số vướng mắc với các luật trên.

Bất cập khiến thủ tục như chuyện "con gà - quả trứng"

Cụ thể, Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi năm 2022) đã quy định 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư gồm: (i) đấu giá quyền sử dụng đất, (ii) đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất, (iii) chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Tại quy định của Luật Đất đai 2024, trong trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết 1/500 là của cơ quan có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Tương tự, với các dự án tổ chức lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đấu thầu, Luật Đất đai 2024 quy định ủy ban nhân dân cấp tỉnh "tổ chức lập quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000".

Theo vị chuyên gia, về cơ bản, trong trường hợp dự án đầu tư thực hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất thì trách nhiệm lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của ủy ban nhân dân và cơ quan có thẩm quyền.

Nhưng với điều 19 của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2019 lại cho phép các chủ đầu tư của dự án được phép lập quy hoạch chi tiết 1:500. Nếu là chủ đầu tư thì mới được lập quy hoạch chi tiết 1/500. Hay với quy định của Luật Nhà ở 2024 thì các doanh nghiệp thực hiện theo phương án chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải phù hợp với quy hoạch, không bắt buộc quy hoạch chi tiết.

Theo LS. Phạm Thanh Tuấn, có rất nhiều doanh nghiệp đã có quỹ đất, phù hợp với quy hoạch và không thuộc trường hợp đấu thầu, đấu giá. Trên thực tế các địa phương khi thẩm định các dự án này lại yêu cầu các chủ đầu tư phải có quy hoạch chi tiết 1/500 đối với chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. LS. Phạm Thanh Tuấn cho rằng đây là câu chuyện con gà quả trứng.

Để tháo gỡ vướng mắc trên, vị luật sư đề xuất điều 19 Dự thảo Luật quy hoạch đô thị 2019 (sửa đổi) bổ sung các quy định cho phép các chủ đầu tư được thực hiện, được đề xuất, được xin phê duyệt quy hoạch 1:500 với nhà đầu tư đã có quỹ đất, quỹ đất không thuộc trường hợp đấu thầu đấu giá, phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu.

"Điều này góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, đẩy nhanh việc "phủ" quy hoạch và cũng không tạo nên tình trạng lợi ích nhóm" - LS. Phạm Thanh Tuấn nhận định.

>>Vì sao giá nhà khó hạ nhiệt?

Quy định buộc có đất ở làm khó doanh nghiệp

Ngoài ra, vị luật sư cũng chỉ ra những phức tạp có thể nảy sinh với các dự án lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Theo quy định tại Điều 127 Luật Đất Đai 2024 thì quy định nhà đầu tư phải có toàn bộ hoặc một phần "đất ở" mới được chấp thuận nhà đầu tư, không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Các doanh nghiệp khi thực hiện khó đáp ứng được yêu cầu về diện tích "đất ở" được nhận chuyển nhượng.

Theo đó, với các doanh nghiệp có quyền sử dụng đất nhưng không có "đất ở" thì không được chấp thuận là nhà đầu tư cho dù dự án phù hợp với các loại quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở.

Ông Tuấn cho biết, cách tiếp cận hiện hành này vô hình trung tạo ra các rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại trong suốt thời gian qua. Các doanh nghiệp khi thực hiện khó đáp ứng được yêu cầu về diện tích "đất ở" được nhận chuyển nhượng.

Sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, thị trường bất động sản được dự báo sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn được hình thành thông qua việc Nhà nước thu hồi đất.

Quy định này dẫn đến các dự án sản xuất, kinh doanh (ví dụ các khu du lịch, khu sản xuất kinh doanh đã được Nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành đất ở, điều chỉnh quy hoạch đô thị thành nhà ở thương mại) sẽ không triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh dẫn đến lãng phí ngân sách Nhà nước trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch.

LS. Phạm Thanh Tuấn đề xuất Chính phủ xem xét hoàn thiện và tiếp tục trình Quốc hội xem xét bổ sung vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh điều chỉnh năm 2025; trình Quốc hội thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại nhưng không có đất ở.