Quy định quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội chưa hợp lý

DIỆU HOA• 15/07/2024 05:00

Theo HoREA, Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội vẫn còn một số quy định chưa phù hợp về nội dung quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại.

>>Vì sao khó đạt chỉ tiêu 130.000 căn nhà ở xã hội trong năm nay?

Việc quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành tối thiểu 20% diện tích đất ở trong dự án để xây nhà ở xã hội là không sát thực tế

Quy định về quỹ đất 20% chưa hợp lý

Cụ thể, việc quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành tối thiểu 20% tổng diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội là không sát với thực tế và có lẽ chỉ có một số rất ít chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đề xuất dành nhiều hơn 20% tổng diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

Hơn nữa, cụm từ tối thiểu 20% cũng sẽ gây khó cho các địa phương trong việc thực thi chính sách pháp luật vì không rõ trong trường hợp nào thì áp dụng mức tối thiểu 20%, trường hợp nào thì áp dụng mức cao hơn 20%. Và nếu cao hơn 20% thì cao hơn tối đa là bao nhiêu phần trăm. Hoặc mức cao hơn 20% là do chủ đầu tư đề xuất hay là do UBND cấp tỉnh quyết định nên quy định này chưa minh bạch, chưa dễ hiểu, dễ làm.

HoRREA cũng đề nghị rút kinh nghiệm về quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội trong các Nghị định trước đây.

Đơn cử, khoản 2 Điều 20 Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy định căn cứ điều kiện cụ thể của từng địa phương, UBND cấp tỉnh được xem xét, quyết định việc chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên có trách nhiệm dành một phần diện tích đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để chính quyền địa phương phát triển nhà ở xã hội nhưng trong mọi trường hợp không vượt quá 20% diện tích đất ở của dự án… đã sử dụng cụm từ không vượt quá 20% diện tích đất ở của dự án nên đã gây khó cho các địa phương trong việc thực thi chính sách pháp luật này.

Đến Nghị định 71/2010/NĐ-CP (thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP) tại khoản 2 Điều 32 quy định đối với những địa phương có nhu cầu về nhà ở xã hội thì căn cứ vào điều kiện cụ thể, UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định yêu cầu chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên có trách nhiệm dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các dự án này để xây dựng nhà ở xã hội.

Và khoản 1 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Với quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội rất minh bạch, dễ hiểu, dễ làm và thực thi thống nhất nên cần tiếp tục kế thừa tại Điều 17 Dự thảo Nghị định.

HoREA cũng đề nghị sử dụng từ đề xuất thay thế từ quyết định tại khoản 1 Điều 17 và khoản 2 Điều 18 Dự thảo Nghị định, bởi lẽ trong trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ thì UBND cấp tỉnh chỉ có trách nhiệm đề xuất chứ không có quyền quyết định dành 20% tổng diện tích đất ở để báo cáo cơ quan chủ trì lấy ý kiến thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư để Thủ tướng Chính phủ chấp thuận.

>>Hải Dương: Quyết liệt triển khai xây dựng nhà ở xã hội

Trao quyền UBND cấp tỉnh

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị trường hợp bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Quy định mới về nhà ở xã hội tại Luật Nhà ở 2023 sẽ có hiệu lực từ 1/8/2024.

Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, đối với những dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, UBND cấp tỉnh xem xét, chấp thuận việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc sau khi đã lựa chọn chủ đầu tư dự án:

Một là, dự án thuộc trường hợp phải dành quỹ đất nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 17 của Nghị định này.

Hai là, chủ đầu tư có quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đó (thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 83 của Luật Nhà ở), có diện tích đất ở có giá trị tương đương với giá trị quỹ đất ở nhà ở xã hội quy định tại Điều 17 của Nghị định này, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và có vị trí trong cùng đô thị nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đó;

Ba là, chủ đầu tư có văn bản đề xuất được bố trí quỹ đất quy định tại điểm b khoản này để thay thế quỹ đất nhà ở xã hội quy định tại Điều 17 của Nghị định này.

Bốn là, việc xác định quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại có diện tích đất ở có giá trị tương đương với giá trị quỹ đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của pháp luật về giá đất.

Trường hợp dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư của Thủ tướng Chính phủ thì UBND cấp tỉnh nơi có dự án đề xuất việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi được cơ quan chủ trì lấy ý kiến thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư để Thủ tướng Chính phủ chấp thuận theo quy định tại điểm a, b và c khoản 1 Điều này.

Trường hợp dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ, đã dành diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 17 của Nghị định này, đã lựa chọn được chủ đầu tư mà chủ đầu tư có văn bản đề xuất được bố trí quỹ đất khác để thay thế quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án thì UBND cấp tỉnh nơi có dự án, báo cáo đề xuất Thủ tướng Chính phủ chấp thuận nếu đảm bảo quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.