Cú hích trong cải tạo chung cư cũ

Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở sửa đổi về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Siết chặt nhà chung cư không đủ điều kiện

Theo Nghị định mới, hai trường hợp nhà chung cư phải di dời khẩn cấp là bị hư hỏng do cháy, nổ hoặc do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.

Đối với trường hợp này, cơ quan quản lý cấp tỉnh cần trình UBND tỉnh ban hành quyết định di dời khẩn cấp trong 3 ngày kể từ thời điểm có kết luận về việc chung cư không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng.

Trong đó, quyết định cần nêu rõ địa điểm nhà chung cư phải di dời khẩn cấp, nơi bố trí chỗ ở tạm thời, phương thức, kinh phí thời hạn di dời và trách nhiệm của tổ chức, cá nhân liên quan. Nếu chủ sở hữu nhà chung cư không di dời, cơ quan quản lý sẽ cưỡng chế trong tối đa 7 ngày làm việc từ khi có quyết định cưỡng chế.

Bên cạnh đó, Nghị định 98 cũng quy định ba trường hợp nhà chung cư phải di dời theo phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Thứ nhất, nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng.

Thứ hai, nhà chung cư bị hư hỏng nặng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước, xử lý nước thải, điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành khai thác. Các công trình này cần phá dỡ để đảm bảo an cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Thứ ba, nhà chung cư bị hỏng một trong các kết cấu công trình gồm: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường. Các công trình này không thuộc hai trường hợp phải phá dỡ như nêu ở trên, nhưng thuộc diện phải cải tạo, xây dựng đồng bộ theo quy hoạch đã được duyệt.

Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư sẽ được bố trí chỗ ở tạm thời theo nhiều hình thức như tại quỹ nhà ở tái định cư có sẵn; quỹ nhà ở thuộc tài sản công trên địa bàn; mua nhà ở thương mại hoặc đầu tư xây dựng quỹ nhà ở tái định cư bằng nguồn vốn ngân sách của địa phương hoặc nguồn vốn từ quỹ đầu tư phát triển, quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có). Ngoài ra, chủ sở hữu cũng có thể được thanh toán tiền để tự lo chỗ ở.

Có thể thấy, vấn đề cải tạo chung cư cũ đang nhận được rất nhiều sự quan tâm trong suốt thời gian qua.

Riêng tại Hà Nội có hơn 1.500 nhà chung cư cũ, trong đó gần 1.300 nhà thuộc 76 khu chung cư. Ngoài ra, thành phố còn có 306 chung cư cũ độc lập, được xây dựng từ những năm 1960 - 1994 và trước năm 1954.

Từ năm 2005, Hà Nội đã bắt đầu cải tạo các khu chung cư cũ. Tuy nhiên, do một số bất cập và sự thay đổi chính sách nên đến nay mới có 19 dự án hoàn thành, đưa vào sử dụng (chiếm 1,2% tổng số nhà ở chung cư cũ) và 14 dự án đang triển khai.

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Mạc Đình Minh, một trong những vướng mắc nhất trong hệ thống văn bản luật đó là Nghị định 101/2015/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2014), cho phép người dân và doanh nghiệp tự thỏa thuận với nhau trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư; Nghị định cũng không quy định cụ thể về hệ số bồi thường (hệ số K)... Điều này đã dẫn đến việc các bên không tìm được tiếng nói chung, khiến cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ không thể triển khai theo đúng kế hoạch, mục tiêu đề ra.

Tháo gỡ vướng mắc nhờ luật mới

Luật Nhà ở năm 2023 bên cạnh việc kế thừa, phát huy những điểm tích cực của Luật Nhà ở năm 2014, đã sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng, phù hợp với điều kiện thực tế đồng thời tháo gỡ khó khăn, bất cập tạo đột phá cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ trong thời gian tới đây.

Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất trong Luật Nhà ở năm 2023 đó là quy định về tỷ lệ người dân đồng thuận. Nếu như trước đây phải có 100% sự đồng thuận từ các chủ sở hữu tại khu nhà, thì theo luật mới chỉ cần ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu tham gia lấy ý kiến quy hoạch và 75% trong số đó đồng thuận là đã đủ điều kiện để tháo dỡ công trình.

Ngoài ra, “nội dung được xem là điểm nhấn trong luật mới đó là quy định về phương án “quy gom chung cư cũ”. Đối với những khu nhà riêng lẻ, độc lập sẽ được quy gom lại và nâng chiều cao công trình xây dựng mới để dành diện tích cho hạ tầng công cộng (cây xanh, khuôn viên, sân chơi...).

Điều này sẽ giúp cho chính quyền địa phương thuận lợi hơn và phía doanh nghiệp cũng tích cực hơn trong việc tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ. Người dân cũng hài lòng bởi không phải thay đổi nơi ở vốn đã quen thuộc hay bị chuyển vào những khu tái định cư thiếu hạ tầng, tiện ích dịch vụ...” - Chuyên gia về quy hoạch đô thị TS.KTS Trần Tuấn Anh nhìn nhận.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS đánh giá, những quy định mới tại Luật Nhà ở năm 2023 liên quan đến công tác cải tạo chung cư đã có tính thực tế và rõ ràng hơn nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Qua đó, góp phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo, tạo bộ mặt đô thị khang trang trong thời gian tới để đáp ứng nhu cầu hội nhập phát triển.

VI ANH