Trái phiếu bất động sản đi vào “khuôn khổ”

Cụ thể, Điều 5 và Điều 6 của Nghị định 96 quy định chi tiết về việc huy động vốn để thực hiện dự án, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bất động sản.

Trần dư nợ vay không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu

Trong đó, quy định tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần bảo đảm một số điều như sau:

Thứ nhất là đáp ứng các tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp, tuân thủ các quy định của pháp luật về tín dụng và pháp luật về trái phiếu doanh nghiệp.

Thứ hai là trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận làm chủ đầu tư thì phải đảm bảo tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu phải có theo quy định đối với mỗi dự án không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó.

Thứ ba là tổng tỷ lệ dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án không quá 4 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.

Vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính hoặc kết quả báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán thực hiện trong năm.

Trong trường hợp tại thời điểm quy định doanh nghiệp không có kết quả báo cáo tài chính hoặc kết quả báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán thì dùng kết quả báo cáo tài chính hoặc báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán của năm liền trước.

Đối với doanh nghiệp thành lập và hoạt động chưa đủ 12 tháng, vốn chủ sở hữu được xác định theo vốn điều lệ đã góp theo quy định của pháp luật.

Tránh “bong bóng” trái phiếu bất động sản

Có thể thấy, Nghị định 96 đã siết chặt thị trường trái phiếu bất động sản theo hướng bền vững hơn khi quy định chi tiết tỉ lệ huy động vốn dựa trên năng lực của doanh nghiệp.

Theo FiinRatings ước tính, giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm trả trong 5 tháng 2024 đạt mức 145 nghìn tỷ đồng, tương ứng với 14,1% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp lưu hành và 25,8% số lượng tổ chức phát hành tại đầu năm 2024...

Trong đó, tỷ lệ chậm trả trái phiếu cao nhất chủ yếu là các doanh nghiệp bất động sản với 41,9%. FiinRatings đánh giá đây là mức chậm trả cao đối với mặt bằng chung của nền kinh tế.

Tương tự, SSI Research thống kê trong 7 tháng đầu năm 2024, trong tổng số 107 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản được phát hành, có tới 64% đảm bảo bằng tài sản bất định.

Cụ thể, gần 70 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản không có tài sản đảm bảo, hoặc đảm bảo hoàn toàn hoặc một phần bằng cổ phiếu. Đây được gọi là những "tài sản bất định", mức độ rủi ro cho nhà đầu tư sẽ rất cao, nếu như doanh nghiệp phát hành gặp vấn đề trong phát triển kinh doanh.

Bà Nguyễn Thị Thanh Tú - Chuyên gia phân tích SSI Research cho biết, điều này cho thấy chất lượng tài sản đảm bảo của trái phiếu bất động sản đang có xu hướng đi xuống. Yếu tố này cũng có thể gây ra rủi ro cho nhà đầu tư bởi vì tài sản đảm bảo như là cái phao cuối cùng giúp nhà đầu tư giảm bớt tổn thất khi tổ chức phát hành họ không đảm bảo được nghĩa vụ tiền gốc và lãi trái phiếu.

Việc phát hành trái phiếu thiếu kiểm soát tiềm ẩn nhiều hệ luỵ cho nhà đầu tư khi thị trường gặp khó khăn. Khi đó, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán và cổ phiếu như là tài sản đảm bảo cũng không còn giá trị. Bởi vậy, Nghị định 96 được kỳ vọng sẽ góp phần nâng cao tiêu chuẩn của thị trường trái phiếu bất động sản, đưa thị trường phát triển minh bạch hơn.

VI ANH