Minh bạch trong tiếp cận đất đai

Chia sẻ tại Hội thảo “Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật đất đai 2024 và các luật liên quan” do Tạp chí Thương Gia tổ chức, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban kinh tế của Quốc hội cho hay, Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ về tiếp cận đất đai, tránh phiến diện, một chiều và áp dụng 3 khía cạnh là chủ thể, loại dự án, loại đất.

3 phương thức tiếp cận đất đai

Theo đó, muốn có đất để sản xuất kinh doanh có 3 hướng: Nhà nước thu hồi đất; Chuyển mục đích sử dụng đất; Và thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Cụ thể hơn, ông Hiếu phân tích, với trường hợp Nhà nước muốn thu hồi đất để giao đất, cho thuê cho doanh nghiệp chỉ có 2 cơ chế phổ biến gồm đấu giá hoặc đấu thầu, trong một số ít có trường hợp giao đất; đất không qua đấu giá hay đấu thầu, được quy định chi tiết các trường hợp.

Về cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất cũng quy định cụ thể về: quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất; mất cơ chế chuyển quyền sử dụng đất và không chuyển quyền, gọi là hợp tác kinh doanh. Trong đó, chuyển quyền là chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn và chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Ngoài ra Luật mới còn quy định, cơ chế khuyến khích việc nhận thỏa thuận, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người chưa có sổ đỏ nhưng đủ điều kiện cấp sổ được tham gia vào chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, thuê lại.

Về tiếp cận đất đai trong dự án bất động sản, thị trường bất động sản rộng hơn rất nhiều gồm nhà ở thương mại, mà còn có nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở hỗn hợp, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao… tuỳ từng loại hình nhà ở mà cách tiếp cận đất đai có sự khác nhau (phạm vi, quyền hạn, cách thức…).

Ông Phan Đức Hiếu cho hay, quan điểm “thị trường, minh bạch, công bằng, toàn diện”, Luật Đất đai đã thể hiện rõ.

Doanh nghiệp cần nâng cao năng lực

Trong khi đó, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất - Bộ Tài nguyên và Môi trường, cũng lưu ý doanh nghiệp bất động sản lưu tâm đến hoạt động đấu giá và đấu thầu.

Trong đó, với trường hợp, giao đất, cho thuê đất không đấu giá, nếu Nhà nước giao đất không thu tiền thì các doanh nghiệp phải chú ý rằng, luật quy định những trường hợp cho thuê đất mà miễn tiền thuê đất một số năm để xây dựng cơ bản thì nhà nước giao đất có chỉ định.

Đặc biệt, cần nhấn mạnh vấn đề nếu miễn toàn bộ thời gian thuê đất thì mới được xem là miễn. Trường hợp trừ một số năm hoàn thiện dự án sau đó được miễn một số năm thì chỉ nên xem là giảm tiền thuê đất.

Bên cạnh đó, đối với việc tiếp cận quỹ đất bằng phương án đầu thầu, ông Đào Trung Chính cũng đề nghị các doanh nghiệp cần chú ý nâng cao năng lực. Bởi lẽ theo luật mới, sẽ tập trung lựa chọn nhà đầu tư có năng lực, có khả năng lan tỏa giá trị phát triển đến địa phương chứ không hoàn toàn tập trung đến mức giá tham gia đấu thầu. Với những doanh nghiệp đáp ứng đủ những điều kiện này, Hội đồng nhân tỉnh sẽ quyết định đấu giá, không phải đấu thầu.

Còn về quy định giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá có một quy định liên quan đến Luật Kinh doanh Bất động sản, đó là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư kinh nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản.

Theo Luật Đất đai 2024, đối với doanh nghiệp trong nước phải đăng ký biến động đất đai, đối với doanh nghiệp nước ngoài có thêm một thủ tục là nhà nước có thẩm quyền sẽ ban hành một văn bản giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Do có thủ tục giao đất, cho thuê đất nên toàn bộ tiền sử dụng đất và cho thuê đất sẽ đều được áp dụng cho cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Như vậy, là cả hai đều thực thực hiện nghĩa vụ giống nhau.

Diệu Hoa