Lý do nào khiến các phiên đấu giá ngoại thành Hà Nội sôi động?
Mức giá cao kỷ lục mà các phiên đấu giá ở ngoại thành Hà Nội vừa thiết lập được cho đến từ tâm lý lo ngại chi phí đất tăng cao, cũng như tiềm ẩn hiện tượng đầu cơ.
Thời gian qua, các phiên đấu giá liên tục thu hút sự quan tâm của người dân khi mức giá trúng thấu vượt xa so với mức giá khởi điểm.
Chi phí đất tăng cao
Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8 đã quy định về giới hạn việc phân lô bán nền tại một số khu vực. Điều này là một trong những nguyên nhân khiến các phiên đấu giá thời gian gần đây trở nên sôi động bởi các nhà đầu tư đang tranh thủ cơ hội trước khi quy định mới này tác động đến thị trường.
Dưới tác động của luật, quỹ đất tại trung tâm thành phố càng trở nên khan hiếm và đắt đỏ. Điều đó dẫn tới sự chú ý của giới đầu tư bất động sản chuyển hướng ra các khu vực vùng ven của Hà Nội như Thanh Oai, Đan Phượng, Hoài Đức…
Trong quý 2/2024, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu quan tâm tới đất nền ở Hà Nội tăng tới 75% so với quý 1. Trong đó, mức độ quan tâm và giá tăng ở khu vực vùng ven Hà Nội nhờ yếu tố quy hoạch và hoạt động đấu giá.
Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2024, đất nền ở Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai ghi nhận lượt tìm kiếm tăng từ 48 - 104%, kéo theo giá rao bán đất nền tại các huyện ngoại thành này tăng từ 4 - 24% so với nửa cuối năm 2023.
Bên cạnh đó, việc Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất, hay bảng giá được cập nhật hàng năm và mở quyền quyết định giá cho cấp quận/huyện... cũng được cho sẽ làm chi phí đất tăng cao và phần nào tác động tới tâm lý của giới đầu tư.
Trước đó, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) phân tích giá đất có thể tăng khi bỏ khung giá đất, nhưng mặt lợi là sẽ hạn chế bớt các cơn sốt ảo như từng diễn ra trước đây. "Quy định mới đưa tài sản về đúng giá trị thật, người bán và mua minh bạch, cơ quan quản lý cũng dễ giám sát thị trường", ông Đính nói.
Trong khi đó, theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, trước bối cảnh giá nhà tăng cao, phân khúc đất nền phân lô được nhiều người săn đón bởi vừa với túi tiền của nhiều người dân.
Ngoài những yếu tố trên, một số chuyên gia cũng cho rằng thông tin về quy hoạch, hạ tầng cũng là tác nhân khiến giá đất nền tại một số huyện vùng ven thành phố Hà Nội “nóng” trở lại.
Nguy cơ từ đầu cơ
Tuy nhiên, một số ý kiến lại cho rằng mức giá này có dấu hiệu đầu cơ, “thổi giá” và tạo sóng đất đai. Đây là yếu tố mà các nhà đầu tư nên thận trọng trước khi quyết định “xuống tiền”.
Đánh giá về các cuộc đấu giá đất gần đây, PSG.TS Đinh Trọng Thịnh – Chuyên gia kinh tế cho rằng, cơ sở hạ tầng tại khu vực đấu giá Thanh Oai không có gì đặc biệt nổi trội, xung quanh là "đồng không mông quạnh" nhưng giá đất lên tới trăm triệu đồng/m2. Nhìn qua có thể thấy, một số nhà đầu cơ đã có sự “thổi giá” làm mặt bằng giá khu vực này lên cao. Điều này sẽ có lợi cho những người đầu cơ đang nắm giữ quỹ đất có vị trí đẹp và hạ tầng đầy đủ hơn.
Ông Thịnh cho biết, tình trạng đầu cơ sẽ ảnh hưởng tiêu cực, làm chậm lại quá trình phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Nếu đô thị hóa bị chậm lại, việc thu hút đầu tư trong và ngoài nước sẽ suy giảm, gây hệ lụy kinh tế địa phương về lâu dài như vậy là rất lớn.
Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Đính nhận định, các đối tượng thổi giá đất qua các phiên đấu giá nhằm lũng đoạn thị trường, gây hoang mang cho những người tham gia đấu giá.
"Giá đấu thầu đất tăng cao sẽ thiết lập mặt bằng giá đất mới, khiến công tác bồi thường của Nhà nước khi thu hồi đất sau này sẽ gặp nhiều rào cản. Quá trình giải phóng mặt bằng, triển khai dự án như vậy cũng có thể gặp khó khăn. Bởi vậy, Nhà nước cần đưa ra chính sách, quan điểm rõ ràng về trường hợp này", ông Đính khẳng định.