Băn khoăn về cách tính giá đất mới
Một số doanh nghiệp cho rằng, việc giả định chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư trong nghị định mới về giá đất chưa sát thực tế khiến doanh nghiệp gặp tổn thất.
LS.Trần Đại Nghĩa - Chuyên gia pháp lý dự án bất động sản, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) đã có cuộc trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp về vấn đề này.
- Nghị định 71 được cho có nhiều tác động tích cực tới thị trường địa ốc. Tuy nhiên, theo ông còn những vướng mắc nào về cách tính giá đất?
Tôi cho rằng, Nghị định 71 sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn liên quan đến tiền sử dụng đất kéo dài trong nhiều năm qua, song vẫn tồn tại một số rào cản. Như quy định trước đây, giá đất được tính 5 năm/lần, điều này dẫn đến số liệu thu thập sẽ bị chậm hơn so với diễn biến trên thị trường.
Còn hiện nay theo Nghị định mới, UBND địa phương có trách nhiệm cập nhật bảng giá đất hàng năm. Có nghĩa rằng, mỗi năm sẽ phải làm mới liên tục và có thể nảy sinh nguy cơ liên tục tạo mặt bằng giá đất mới cao hơn sau mỗi năm. Bởi theo cách làm này, giá đất được điều chỉnh tăng hoặc giảm theo diễn biến của thị trường. Song, vấn đề là xu hướng của giá đất khó có thể giảm và khó có chuyện giá đất cập nhật thấp hơn giá năm trước.
- Nhiều ý kiến cho rằng, Nghị định mới về giá đất chưa sát thực tế khiến doanh nghiệp gặp khó. Ông đánh giá sao về điều này?
Theo Nghị định 71, khi tính chi phí sẽ bao gồm tổng các chi phí thực hiện dự án và giá trị lợi nhuận, từ đó xác định được giá đất của dự án. Tuy nhiên, một số chi phí ở trong Nghị định vẫn không tính đủ so với thực tế, vậy nên giá cuối cùng được cho là không sát.
Nếu theo cách như hiện nay, giá đất được cho sẽ rất cao và thậm chí sẽ cao hơn nhiều so với thời điểm trước đây. Điều này sẽ khiến thị trường thiết lập mặt bằng giá mới khi mà mỗi năm lại tính một mức giá mới.
Tôi cho rằng, giá bất động sản sẽ ngày càng leo thang và nguồn cung càng trở nên khan hiếm khiến người dân khó tiếp cận hơn.
Cách duy nhất để giải quyết tình trạng này chính là triển khai làm nhà ở xã hội và gia tăng nguồn cung nhà giá rẻ. Việc không phải tính tiền sử dụng đất là một yếu tố giúp giá nhà ở xã hội đã giảm đi đáng kể so với nhà thương mại.
Bởi doanh nghiệp lo lắng về giá cao trong cách tính ra tiền sử dụng đất thì bản chất họ cũng sẽ đẩy mức chênh lệch đó vào giá bán cho người dân. Và quy định về kinh doanh bất động sản hiện nay là phải đóng tiền sử dụng đất xong rồi mới có thể kinh doanh thay vì “bán lúa non” như trước đây. Vậy nên khả năng chi phí gia tăng từ đất sẽ được tính vào giá bán các sản phẩm.
- Tác động tích cực đầu tiên của Nghị định này đối với thị trường bất động sản có thể là gì, thưa ông?
Tôi thấy việc áp dụng Nghị định này sẽ hạn chế được tình trạng “bán lúa non” và khuyến khích những dự án đi vào thực chất hơn.
Nếu ở thời điểm trước đây, người sở hữu quỹ đất có thể dễ dàng bán “lúa non”, đặt cọc ký quỹ… khiến thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh. Thì nay, họ phải đóng tiền xong mới được giao dịch.
Với Nghị định mới này, sẽ chỉ còn tồn tại một số hoạt động mua bán như vậy với những đối tượng đã lỡ bán hoặc đặt cọc cho đối tác trước khi quy định mới có hiệu lực. Bởi vậy, một khi đã đóng tiền đầy đủ, các nhà đầu tư sẽ tập trung vào hoạt động phát triển kinh doanh và tạo ra một thị trường bền vững hơn.
- Trân trọng cảm ơn ông!
