“Lướt cọc, trốn thuế” đấu giá đất: Ngăn chặn thế nào?

Những ngày gần đây, việc đấu giá đất ở ngoại thành Hà Nội với giá trúng cao “đột biến” khiến nhiều người hoài nghi đây là cách thức của các nhóm đối tượng đầu cơ gây sốt ảo nhằm thu lợi bất chính.

Thực tế đã có những bài học trong quá khứ, nhiều phiên đấu giá trả giá cao bất thường nhưng cuối cùng người trúng đã nhanh chóng bỏ cọc. Hoặc ngay sau khi trúng đấu giá, không ít người đã “lướt cọc” bán lại cho người khác, ăn chênh lệch vài trăm triệu đồng. Một số sàn kinh doanh bất động sản nhanh chóng thiết lập “văn phòng di động” ngay gần khu đất đấu giá để tư vấn, giới thiệu, chuyển nhượng. Không ít người lo ngại hình thành các hội nhóm tham gia đấu giá đất để “kích sóng”, đẩy giá đất nền ở các khu vực lân cận.

Diễn đàn Doanh nghiệp đã có cuộc trao đổi với luật sư Diệp Năng Bình - Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật (Đoàn Luật sư TP HCM) xung quanh câu chuyện này.

Thưa luật sư, thời gian gần đây, dư luận đặc biệt quan tâm tới hoạt động đấu giá đất tại Hà Nội bởi giá trúng rất cao. Tuy nhiên, với hạ tầng cơ sở chưa hoàn chỉnh, quy hoạch của nhiều khu vực đấu giá ở vùng ven đô không có gì phát triển đột biến, việc giá trúng cao ngất ngưởng khiến nhiều người hoài nghi việc các nhóm đối tượng đầu cơ “thổi giá”, lướt cọc để trục lợi. Luật sư nhận định như thế nào?

Đầu tiên cần hiểu lướt cọc trong đấu giá bất động sản là việc đặt cọc cho một dự án bất động sản và sau đó chuyển nhượng nó cho người khác với giá cao hơn. Thời gian lướt cọc có thể dài hoặc chỉ diễn ra ngắn ngày tùy thuộc vào sự thương lượng chuyển nhượng bất động sản giữa các bên, nhưng lướt cọc chỉ được diễn ra trước khi phải thanh toán đợt một hoặc toàn bộ giá trị của bất động sản.

Đây là hình thức đầu tư mạo hiểm đòi hỏi vốn ít nhưng mang lại lợi nhuận cao trong khoảng thời gian ngắn. Số tiền cần đặt cọc phụ thuộc vào từng dự án, thường là 5-10% giá trị bất động sản. Vì vậy có những người coi việc lướt cọc như một nghề nghiệp của mình.

Thực tế, các phiên đấu giá đất tại Hà Nội vừa qua với giá trúng cao ngất ngưởng là quá bất thường, bởi bằng mắt thường cũng có thể thấy, các khu đất này nằm xa trung tâm Thủ đô tối thiểu 20km, xung quanh không có hạ tầng đồng bộ.

Giá đất tăng cao bất thường gây ra hệ lụy không nhỏ đối với phát triển kinh tế - xã hội, thu hồi đất triển khai dự án, nhất là dự án giao thông, khu đô thị, làm biến động thị trường.

Luật sư có thể chia sẻ rõ hơn về điều này?

Việc các nhóm đầu cơ chuyên lướt cọc đấu giá tạo nên làn sóng thổi giá các bất động sản trong phiên đấu giá lên cao trong khi giá được niêm yết rất thấp, khiến những người cần mua thực tế không thể tiếp cận. Điều này dẫn đến việc bất động sản động sản đóng băng, người có nhu cầu thực thì không thể “với tay” tới.

Thực trạng người lướt cọc nhiều, găm đất đầu cơ, tăng giá, ép giá người có nhu cầu thực với giá đất cao chênh lệch rất nhiều so với giá ban đầu dẫn đến sức mua bất động sản giảm. Người có nhu cầu thực sự thì nghi hoặc và không dám đầu tư. Việc các nhóm đầu cơ tham gia lướt cọc, thổi giá đất sẽ gây hệ lụy khó lường không chỉ cho thị trường bất động sản nơi đấu giá đất mà còn lan toả sang các nơi khác, gây sự so sánh và tăng giá bán các lô đất xung quanh, giá bị thổi phồng nhanh khiến thị trường sốt giá ảo. Đáng nói, dù giá đất tăng nhưng giao dịch lại rất ít, thậm chí không có vì không ai tiếp cận được.

Cần phải nói, nhiều nhà đầu tư tham gia các phiên đấu giá này là những người có “nghề”, họ thường tham gia với mục đích “lướt sóng” nên nếu được giá sẽ sang tay ngang để kiếm lời ngay, hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không hưởng ứng. Điều này làm mất đi rất nhiều cơ hội đấu giá cho những người mua thực chất. Đó là chưa nói đến việc Nhà nước thất thu thuế vì không có giao dịch.

Nhiều ý kiến cho biết tại các phiên đấu giá từ nhiều năm nay, các giao dịch “lướt cọc, trốn thuế” vẫn diễn ra nhưng chưa thể xử lý? Vì sao vậy, thưa luật sư?

Tại nhiều phiên đấu giá đất, các lô đất vừa trúng đấu giá được bán chênh so với số tiền trong giấy công nhận trúng đấu giá từ vài chục đến vài trăm, thậm chí cả tỷ đồng là có.

Để hợp thức hóa giao dịch này, bên trúng đấu giá sau khi thương lượng, nhận được đủ tiền chênh lệch sẽ viết giấy ủy quyền định đoạt cho bên mua. Bên mua mang giấy ủy quyền đó đi thực hiện nghĩa vụ tài chính, đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Pháp luật không có quy định về khoản ăn chênh lệch. Mọi giao dịch nhà đất phải thông qua hợp đồng công chứng. Đây cũng là cơ sở quan trọng để xác định nghĩa vụ về tài chính.

Trên thực tế, diễn ra rất nhiều giao dịch không giấy tờ, ăn chênh, mà ăn chênh từ lướt cọc sau mỗi phiên đấu giá là một điển hình. Chúng ta rất dễ phát hiện giao dịch lướt cọc, trốn thuế thông qua giấy ủy quyền, đối chiếu thông tin người trúng đấu giá và người thực hiện các nghĩa vụ tài chính.

Tôi cho rằng cần có quy định sau khi trúng đấu giá 1 - 2 năm mới được phép công chứng, chuyển nhượng, mua bán, hoặc nếu chuyển nhượng lại trong khoảng thời gian trên thì phải tính thuế cao.

Luật sư có kiến nghị gì để ngăn chặn tình trạng này?

Rõ ràng đang có những khe hở từ mặt cơ chế. Các địa phương áp dụng Nghị định 71/2024/NĐ-CP vào xác định giá khởi điểm bằng cách nhân hệ số điều chỉnh với bảng giá đất theo khung giá đất cũ, lại chưa xác định lại theo nguyên tắc thị trường. Cùng đó, quy định đặt cọc tối đa 20% giá khởi điểm khiến cũng khiến giá đặt cọc thấp, lỗi thời.

Bên cạnh đó, Luật Đấu giá tài sản 2024 đã quy định về việc cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó từ 6 tháng đến 5 năm, nếu người trúng đấu giá quyền sử dụng đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy. Tuy nhiên, quy định này chưa được áp dụng.

Không còn cách nào khác, cần phải bịt lại khe hở đó. Cần tăng giá khởi điểm nhằm tăng tiền cọc đấu giá đất. Nếu không kịp ban hành bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường, cần phải tăng giá trị đặt cọc lên 50% giá khởi điểm, thậm chí cao hơn.

Hoặc ngược lại, cần thực hiện theo quy định cũ cho đến khi có bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026.

Ngoài ra, có thể rút ngắn thời gian đóng tiền sử dụng đất sau trúng đấu giá. Nếu hiện nay, thời hạn đến 90 ngày để hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, có thể rút ngắn lại khoảng 10 ngày, để người tham gia đấu giá có trách nhiệm hơn.

Đồng thời, áp dụng sớm quy định Luật Đấu giá tài sản 2024, cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó từ 6 tháng đến 5 năm nếu người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến kết quả đấu giá bị hủy. Quy định này sẽ thanh lọc được những đối tượng làm lũng đoạn thị trường.

Bên cạnh đó, việc đánh thuế bất động sản đúng hướng sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ bất động sản bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa.

Xin cảm ơn luật sư!

Nguyễn Giang