Đấu giá đất - cắt cành cho cò đất hết chỗ đậu

Sau khi thực hiện mở cửa cải cách kinh tế theo chính sách đổi mới từ thời điểm thực hiện "Những việc cần làm ngay" năm 1986, chưa tới 40 năm mà kinh tế Việt Nam đã có những tiến bộ vượt bậc.

Xa rồi cái thời ở nhà tập thể 20 mét vuông mà vẫn nuôi được lợn. Câu cửa miệng “ăn hết nhiều chứ ở hết bao nhiêu” đã giảm phần nào giá trị. Bây giờ việc người dân sở hữu ngôi nhà to rộng, đầy đủ tính năng tiện ích là nhu cầu thiết yếu hoàn toàn bình thường. Giá bất động sản so với thời điểm năm 1986 tăng lên hàng trăm, có chỗ hàng nghìn lần. Những người từng bán nhà đi để vượt biên trái phép bây giờ quay trở lại và nhận ra già nửa đời người lăn lộn tích cóp tha hương xứ người, kết quả không đủ mua nổi lại một góc ngôi nhà mình từng sở hữu.

Thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều điểm bất cập đến phi lý và bị lũng đoạn bởi một bộ phận thiểu số bao gồm: môi giới bất động sản (cò đất), nhà đầu tư bất động sản lớn (cá mập) sẵn sàng tung số vốn cực lớn để đầu tư nuôi cừu cho béo rồi xén lông cừu, nhà đầu tư nhỏ (cá kiếm) chuyên lướt sóng kiếm lời mua đi bán lại trên đầu cọc. Đáng nói, có cả quan chức kết cấu thành nhóm lợi ích điều chỉnh quy hoạch và nắm nguồn thông tin, kết hợp với cá mập để thao túng thị trường bất động sản.

Thế nên, mới chỉ hơn tuần sau khi lô đất đấu giá ở huyện Hoài Đức lên tới 133 triệu đồng/1 m² khiến chính quyền phải vào cuộc, thì phiên đấu giá tại xã Trạch Mỹ Lộc và Thọ Lộc, huyện Phúc Thọ gần đó cũng tổ chức đấu giá thành công tới 39 lô với giá cao nhất là 60 triệu đồng/1 m².

Điều bất thường dễ nhận thấy đó là hiện tượng sang tay chuyển nhượng “lướt đầu cọc”, có lô đất lãi tới 300 triệu đồng, con số lợi nhuận rất lớn so với thời gian giao dịch và số vốn bỏ ra. Nên đúng là “có tiền chẳng biết để đâu, làm mấy lô đất làm giàu cho nhanh”. Sức hấp dẫn về lợi nhuận của bất động sản vẫn rất cao, chỉ trong buổi sáng, số lãi đã bằng tổng thu nhập ba năm của lao động phổ thông.

Chính quyền không sai khi để giá đất khởi điểm thấp và giá trị đặt cọc là 20% giá khởi điểm theo Luật đất đai 2014. Thực tế, mức giá này nếu nói tạo điều kiện cho người dân thu nhập trung bình thực sự có nhu cầu mua ở là khiên cưỡng. Nguyên tắc đấu giá ai trả cao người đó trúng, là sân chơi của những người có tiền, của giới đầu cơ. Cũng chính nhóm này, bằng cách đấu giá cao lô đất ở vị trí cách xa trung tâm Hà Nội, hạ tầng cơ bản chưa có gì, sẽ nâng mặt bằng chung của khu vực lân cận lên cao để đẩy hàng đã gom sẵn từ trước.

Định giá bất động sản cần nhất là vị trí, nơi đó để ở thì cần “điện, đường, trường, trạm”. Chỗ con đi học, chỗ đi chợ, gửi xe, đến chỗ đi làm, tiện ích ăn uống, y tế, vui chơi giải trí, sinh hoạt thể thao, chất lượng không gian sống, chất lượng hàng xóm cũng là tiêu chí để định giá.

Với giá 60 triệu đồng/1 m², chưa kể chi phí xây dựng (xây thô là 4,7 triệu đồng/1 m², hoàn thiện nội thất trung bình tầm 3,5 triệu đồng/1 m²), thì lô đất 100 m² xây 3 tầng cũng có tổng giá trị là: (100 m² * 60 triệu đồng + (300m² * 4,7 triệu đồng) + (300m² * 3,5 triệu đồng) = 8,46 tỷ đồng.

Con số này bằng 1 căn hộ chung cư cao cấp ở Hà Nội. Vậy người dân thôn quê có đủ số tiền đó để mua đất? Hay người dân Hà Nội giãn dân về các đô thị vệ tinh rời bỏ nội đô, chi gần chục tỷ đồng mua đất xây nhà ở ngoại ô?

Hỏi cũng đã là trả lời.

Vậy có thể chắc chắn mức giá này phi thực tế với giá trị thực sự của lô đất, cũng như với thu nhập trung bình của người dân.

Vấn đề đặt ra là nguồn tiền mặt trong dân còn nhiều và lớn, trong khi việc khơi thông dòng chảy cho nguồn tiền này vẫn loay hoay luẩn quẩn. Đầu tư vào sản xuất kinh doanh thì hàng ra không bán được, có bán cũng không cạnh tranh nổi hàng Trung Quốc với ưu thế nhiều, ngon, bổ, rẻ; chứng khoán thì "xanh vỏ đỏ lòng," chẳng may lại gặp một cú lừa thì mất sạch. Đầu tư vào vàng cũng không thể ôm vàng nhiều quá vì “mua thổ thì ra, mua vàng thì lỗ”, chưa kể rủi ro về trộm cắp mất mát. Gửi ngân hàng thì lãi suất quá thấp, không đủ bù trượt giá, lạm phát mất giá đồng tiền. Thế nên bất động sản vẫn hấp dẫn giới đầu tư.

Những giải pháp hiện tại như nâng cao giá đặt cọc, phạt nặng nếu không giao dịch vẫn chỉ là động tác rung cây cho cò đất khỏi đậu. Còn giải pháp ngắt cành thì ở tầm vĩ mô, phải phát triển mạnh mẽ về sản phẩm nông nghiệp của Việt Nam với lợi thế đất đai, thổ nhưỡng, khí hậu. Lựa chọn thế mạnh nhất trong công nghiệp và sản xuất kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh, tạo ra nhiều công ăn việc làm thu nhập cao cho người lao động.

Bên cạnh đó, có thể đánh thuế bất động sản, yêu cầu không giao dịch sau đấu thầu ít nhất 02 năm, yêu cầu tiến hành xây dựng sau đấu giá 06 tháng kể từ ngày hoàn tất thủ tục, mới là cách ngắt cành tre cho cò hết chỗ đậu. Nếu làm được như vậy, thị trường bất động sản sẽ lành mạnh và trở về đúng với giá trị thực hơn.

Phạm Tuấn