Lợi dụng đấu giá... để thổi giá đất
Gần đây, các phiên đấu giá đất ở ngoại thành Hà Nội ghi nhận mức giá trúng đấu giá quá cao so với mặt bằng chung khu vực tiềm ẩn nhiều dấu hiệu bất thường.
Xét về các yếu tố cơ bản như hạ tầng giao thông, quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết, cũng như các dự án đầu tư lớn có khả năng thu hút nhân lực và tăng nguồn thu ngân sách, không có sự thay đổi đột biến nào để biện minh cho sự tăng vọt này. Đồng thời, cũng không có dấu hiệu về sự phát triển đột phá trong lĩnh vực du lịch hay giao thương thương mại để có thể tạo nên “làn sóng” người dân và doanh nghiệp đổ về đây sinh sống, kinh doanh, hay sản xuất trong tương lai gần.
Do đó, việc giá đất tăng đột biến hoàn toàn không có cơ sở hợp lý, và tiềm ẩn nhiều dấu hiệu của sự bất thường. Hiện tượng này có thể được xem là dấu hiệu của hành vi thao túng thị trường bất động sản. Trong nhiều trường hợp, những nhà đầu cơ tham gia đấu giá thường trả giá cao nhằm “thổi phồng” giá trị bất động sản, tạo ra mặt bằng giá mới sau đó từ bỏ hợp đồng và rút lui, chốt lời. Hành vi này, nếu không được kiểm soát, có thể dẫn đến tình trạng “bong bóng” bất động sản, khiến giá cả vượt quá giá trị thực tế.
Để ngăn chặn tình trạng đấu giá đất mất kiểm soát, cần có những biện pháp quyết liệt và đồng bộ từ phía chính quyền. Nếu các giải pháp được thực hiện đồng bộ sẽ góp phần đáng kể vào việc kiểm soát tình trạng “thổi giá” và đầu cơ trên thị trường bất động sản.
Thứ nhất, cần tăng cường giám sát chặt chẽ các cuộc đấu giá đất, nâng mức đặt cọc đấu giá và yêu cầu minh bạch thông tin về người tham gia đấu giá. Điều này giúp giảm thiểu sự tham gia của các nhóm đầu cơ và đảm bảo rằng các cuộc đấu giá diễn ra công bằng, minh bạch. Cần xác định rõ các tiêu chí nhận diện hành vi đầu cơ, bao gồm việc sở hữu nhiều bất động sản, thời gian nắm giữ dưới 5 năm, và bất động sản không sử dụng. Dựa trên các tiêu chí trên, có thể áp dụng các sắc thuế phù hợp để ngăn chặn đầu cơ.
Thứ hai, theo kinh nghiệm quốc tế, một biện pháp hiệu quả để ngăn chặn đầu cơ là áp dụng thuế cao đối với đất đai không sử dụng hoặc bị đầu cơ. Thuế cũng cần được áp dụng đối với các giao dịch mua bán đất ngắn hạn, nhằm giảm bớt động cơ đầu cơ và rửa tiền. Áp dụng hệ thống thuế suất lũy tiến dựa trên giá trị bất động sản, trong đó thuế suất tăng lên khi giá trị bất động sản cao hơn. Qua đó giúp làm tăng chi phí đầu cơ, từ đó giảm sự hấp dẫn của việc đầu tư vào bất động sản chỉ nhằm kiếm lợi nhanh chóng.
Thứ ba, cần xét duyệt hồ sơ người tham gia đấu giá kỹ lưỡng. Người tham gia đấu giá đất cần phải chứng minh được khả năng tài chính hợp pháp và mục đích sử dụng đất rõ ràng. Yêu cầu này giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ và rửa tiền. Đồng thời, người trúng đấu giá phải cam kết sử dụng đất đúng mục đích trong thời gian quy định. Nếu vi phạm, đất có thể bị thu hồi và người vi phạm phải chịu trách nhiệm pháp lý, thậm chí bị thu hồi.
Bên cạnh đó, Chính phủ cần quy hoạch và phát triển đồng bộ các khu vực đất khác nhau. Việc phát triển nhà ở xã hội và các khu đô thị vệ tinh để giảm áp lực lên giá đất tại các khu vực trung tâm và vùng ven. Quy hoạch sử dụng đất cần được thực hiện đồng bộ, có tầm nhìn dài hạn, đảm bảo đất đai được sử dụng hiệu quả và bền vững. Tăng cường phát triển nhà, hạn chế giao dịch đất nền.