Giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua

Theo Công ty Chứng khoán Shinhan Việt Nam, nguồn cung mới căn hộ tại Hà Nội và TP HCM trong quý II/2024 nhìn chung đã khởi sắc hơn so với quý I. Theo đó, tại TP HCM, số lượng căn hộ mở bán mới đạt 1.200 căn, gấp 2,4 lần so với quý trước, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của hai dự án The Aurora và Eaton Park.

Tỷ lệ hấp thụ được cải thiện

Trong khi đó, thị trường Hà Nội bứt phá hơn với 8.500 căn hộ được chào bán, gấp 3,6 lần quý trước, chủ yếu đến từ 2 đại đô thị của Vinhomes là Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. Trong đó, lượng tiêu thụ căn hộ tại Hà Nội chỉ tính riêng quý II đã gần bằng cả năm 2023, điều đó cho thấy nhu cầu tiêu thụ tại Hà Nội đã bắt đầu quay lại.

“Có thể thấy, thị trường TP HCM trong nửa đầu năm 2024 có sự phục hồi chậm hơn chủ yếu do: thủ tục phê duyệt dự án bị chậm trễ và địa phương chưa tìm được đơn vị thực hiện công tác định giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp”, Shinhan Việt Nam đánh giá.

Còn theo Theo DXS – FERI, tỷ lệ hấp thụ được cải thiện tại cả thị trường Hà Nội và TP HCM. Cụ thể, tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội trong nửa đầu năm 2024 là 65-70%, tăng 4,5 lần so với cùng kỳ năm 2023, trong khi tại TP HCM là 45% - 50%, tăng2,5 lần so với nửa đầu năm 2023. Bên cạnh đó, theo Bộ Xây dựng, số lượng dự án được cấp phép đạt 38 dự án, tăng 18,8% so với cùng kỳ, tương ứng 22,941 sản phẩm, gấp 2,2 lần so với cùng kỳ.

Theo Shinhan Việt Nam, việc triển khai Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NOXH) được kỳ là một trong những động lực cho sự phục hồi của thị trường với gói hỗ trợ tín dụng 120.000 tỷ đồng của Chính phủ. Tuy nhiên, tính đến tháng 6/2024, các ngân hàng chỉ mới giải ngân được khoảng 1.234 tỷ đồng, tương đương khoảng 1% kế hoạch, chủ yếu cho chủ đầu tư tại 12 dự án.

Theo đơn vị này, một số ách tắc trong việc triển khai gói hỗ trợ tín dụng như: Lãi suất cho vay chưa hấp dẫn cho cả chủ đầu tư và người mua nhà (khoảng 7,5-8%/năm cho giai đoạn 3-5 năm đầu).

Bên cạnh đó, vướng mắc trong quy định về tiếp cận đất đai (bố trí quỹ đất), hạn chế trong tiếp cận tín dụng, thủ tục phê duyệt phức tạp, quy định xét duyệt đối tượng được mua nhà quá chặt chẽ.

“Chúng tôi kỳ vọng việc xem xét đề xuất giảm lãi suất vay ưu đãi và tháo gỡ những khó khăn về thủ tục pháp lý sẽ góp phần khuyến khích nhà đầu tư tham gia triển khai NOXH. Từ đó, gia tăng cung nhà ở trên thị trường, hạn chế tình trạng tăng nóng giá nhà khi nguồn cung còn khan hiếm”, Shinhan Việt Nam đánh giá.

Lãi suất cho vay mua nhà duy trì mức hấp dẫn

Theo Batdongsan.com.vn, tại thời điểm tháng 08/2024, lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà vẫn duy trì ở mức thấp, hấp dẫn. Theo đó, các khoản vay mua nhà có cấu trúc phổ biến theo dạng bao gồm hai mức lãi suất gồm: lãi suất vay ưu đãi và lãi suất sau ưu đãi, biên độ điều chỉnh giữa 2 lãi suất đang trong khoảng 2,0%-4,0%.

Cụ thể, lãi suất ưu đãi khi vay mua nhà ở thương mại tại các ngân hàng dao động từ 5,50%-8,20%/năm, hết thời gian ưu đãi, lãi suất rơi vào khoảng 7,5%-12,2%/năm.

Shinhan Việt Nam cho rằng, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đầu năm 2024 chưa có chuyển biến tích cực, tương đồng với xu hướng chung của tín dụng toàn nền kinh tế: Tính đến ngày 31/05/2024, tín dụng toàn nền kinh tế đạt 14,03 triệu tỷ đồng (+2,41% YTD), tín dụng cho bất động sản tăng 4,61% YTD đạt 3,02 triệu tỷ đồng.

Cụ thể, theo mục đích sử dụng, tín dụng cho kinh doanh bất động sản đạt 1,21 triệu tỷ đồng (+10.29% YTD), trong khi đó, tín dụng cho tiêu dùng bất động sản tăng chậm hơn, đạt 1,81 triệu tỷ đồng (+1.15% YTD).

“Sự tăng trưởng thấp của tín dụng cho mục đích tiêu dùng bất động sản cho thấy nhu cầu mua bất động sản vẫn còn yếu bởi nhiều yếu tố không thuận lợi như: Kinh tế ảm đạm tác động đến tâm lý, nhu cầu thị trường và cung sản phẩm chủ yếu ở phân khúc cao và trung cấp, trong khi nhu cầu mua ở thực nằm ở phân khúc bình dân”, Shinhan Việt Nam nhận định.

Về trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, Shinhan Việt Nam cho biết, trong 7 tháng đầu năm, trái phiếu doanh nghiệp ngành bất động sản cũng có dấu hiệu hồi phục cùng xu hướng chung với giá trị phát hành 39.349 tỷ đồng, tăng 51% so với cùng kỳ.

Tuy vậy, áp lực tài chính đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung và bất động sản nói riêng vẫn còn ở trạng thái cao, căng thẳng. Trong 5 tháng cuối năm 2024, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn ước tính ở mức 121.854 tỷ đồng, trong đó ngành bất động sản chiếm đến 42,3%, tương đương 51.603 tỷ đồng.

Nhận định về triển vọng ngành bất động sản giữa cuối năm 2024, Shinhan Việt Nam cho rằng, hành lang pháp lý được hoàn thiện kỳ vọng thúc đẩy nguồn cung bất động sản. Cụ thể, khi 3 Luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản đồng loạt có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 được kỳ vọng sẽ góp phần tháo gỡ tháo gỡ những chồng chéo của các văn bản Luật trước đây lên dự án; cùng với đó là tạo sự minh bạch, rõ ràng để địa phương có thể hiểu và thực thi pháp luật; từ đó tạo tâm lý tích cực cho cả cán bộ, chủ đầu tư và người mua nhà, giúp khơi thông và thúc đẩy nguồn cung cho thị trường bất động sản từ cuối năm 2024.

“Nhìn chung, chúng tôi nhận định các doanh nghiệp bất động sản có nguồn vốn mạnh, quỹ đất lớn, và sở hữu dự án có pháp lý rõ ràng có thể hưởng lợi trong thời gian tới khi chi phí phát triển dự án dự kiến gia tăng, quỹ đất còn hạn chế và quy định về vốn phát triển dự án chặt chẽ hơn”, chuyên gia của Shinhan Việt Nam nhận định. Đồng thời cho rằng, giai đoạn khó khăn nhất đối với ngành bất động sản đã qua đi và bước vào pha phục hồi trong nửa cuối năm 2024.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng đánh giá, giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua, các chính sách có liên quan đang phát huy hiệu quả, lãi suất cho vay giảm, khả năng tiếp cận nguồn vốn của người dân và doanh nghiệp tăng lên. Các giao dịch nói chung trên thị trường đang diễn biến tích cực.

HoREA nhận định, các dấu hiệu phục hồi rõ nét từ 1/8, khi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cùng có hiệu lực được kỳ vọng tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho khoảng 1.000 dự án trên cả nước, tạo điều kiện tiếp cận vốn, tín dụng thuận lợi hơn.

Đình Đại