Sớm có phương án định giá đất cho các địa phương áp dụng

Đây là chia sẻ của Luật sư Trương Anh Tuấn - Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn trong cuộc trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp.

- Ông đánh giá ra sao về định giá đất trong Luật Đất đai 2024 đối với việc thực hiện dự án của doanh nghiệp?

Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ ban hành 5 năm/lần. Thay vào đó, UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Trường hợp bảng giá đất cần thiết phải điều chỉnh trong năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND quyết định.

Bảng giá đất hằng năm sẽ được dùng để tính tiền sử dụng đất (SDĐ) khi Nhà nước công nhận quyền SDĐ hoặc cho thuê đất thu tiền hằng năm; tính thuế SDĐ; tính thuế thu nhập khi chuyển quyền SDĐ… Đối với giá đất cụ thể sẽ áp dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hay tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê…

Luật Đất đai 2024 quy định phương pháp định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường, đồng thời đảm bảo trung thực, công khai, minh bạch cũng như tính độc lập giữa tổ chức, cơ quan trong định giá đất. Việc định giá đất phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người SDĐ và nhà đầu tư.

Tôi cho rằng, những chính sách mới về giá đất sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường, đặc biệt là doanh nghiệp và chủ đầu tư bất động sản. Cụ thể, đối với thị trường bất động sản, chính sách mới về định giá đất sẽ giúp hạn chế hiện tượng đầu cơ đất đai, điều này sẽ mang lại cơ hội cho người dân sở hữu nhà, đất để ở, với chi phí hợp lý và tránh được tình trạng bị "thổi giá".

- Doanh nghiệp địa ốc hiện có đang chờ đợi những hướng dẫn cụ thể mới về bảng giá đất và bồi thường, thưa ông?

Theo quy định, tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 về việc chuyển tiếp sử dụng bảng giá đất quy định: “Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”.

Quy định này nhằm đảm bảo sự kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 2013, phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh thất thu ngân sách, đảm bảo công bằng trong thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời có thời gian chuyển tiếp để các địa phương có lộ trình chuẩn bị ban hành bảng giá đất theo quy định tại Điều 159 Luật Đất đai 2024.

Điều này đang ảnh hưởng rất lớn tới tiến độ các dự án do đối với các địa phương không có sự điều chỉnh kịp thời thì giá đất trong bảng giá đất có sự chênh lệch lớn so với mặt bằng thực tế tại địa phương. Không cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất sẽ dẫn tới chênh lệch giá bồi thường thực tế rất lớn, không phù hợp với tình hình thực tế về giá đất, gây khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, kéo chậm tiến độ các dự án trọng điểm có phạm vi giải phóng mặt bằng lớn.

Do đó, việc cấp thiết hiện nay là các địa phương cần phải rà soát, điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế của giá đất tại địa phương. Đồng thời, từng bước để xây dựng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 để áp dụng từ 01/01/2026 tránh việc chênh lệch, tăng giá đột biến trong bảng giá đất ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người SDĐ cũng như doanh nghiệp đầu tư bất động sản.

- Vậy theo ông, còn những điểm nghẽn nào đang gây khó cho doanh nghiệp?

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, hiện nay thị trường bất động sản đang gặp một số vướng mắc. Thứ nhất, quy định về thị trường bất động sản ở địa phương chưa được ban hành kịp thời chưa rõ ràng, nên còn gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp.

Thứ hai, chính sách về phát triển thị trường bất động sản chưa phù hợp, đặc biệt là tính công khai, minh bạch của thị trường rất thiếu và yếu.

Thứ ba, công tác quy hoạch chưa được chú trọng, nhất là tại những khu đô thị mới.

Thứ tư, vẫn còn xảy ra nhiều tình trạng các công trình đưa vào vận hành sử dụng nhưng chưa được nghiệm thu hoàn công nên dẫn tới người dân đã vào sử dụng mà Chủ đầu tư vẫn còn vi phạm về thiết kế và phòng cháy chữa cháy. Điều này gây thiệt hại cho người dân rất nhiều khi tình trạng tài sản không được đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý, không đủ điều kiện để làm được giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, việc phạt hành chính của Nhà nước đối với chủ đầu tư vẫn chưa đủ sức răn đe. Do đó, Nhà nước cần thay đổi những biện pháp, chế tài để đủ sức mạnh hơn về mặt kinh tế đối với chủ đầu tư, trách nhiệm hình sự đối với cá nhân người đại diện pháp luật để đảm bảo thị trường lành mạnh. Đồng thời, đảm bảo cho những chủ đầu tư tuân thủ và làm đúng quyết định pháp luật được cạnh tranh sòng phẳng, hợp pháp và đảm bảo lợi ích lâu dài bền vững cho người dân và Nhà nước.

Thứ năm, tài chính bất động sản bao gồm nguồn vốn, thuế, phí, các kênh dẫn vốn khác nhau còn bất cập (như chính sách thuế, đề xuất đánh thuế từ bất động sản thứ hai được bàn luận rất nhiều nhưng cũng chưa có phương án, lộ trình thực hiện khả thi).

Ngoài ra, thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đặc biệt là đất đai vô cùng phức tạp, cần có giải pháp để tháo gỡ.

Để tháo gỡ những điểm nghẽn này, các bộ ngành, địa phương cần thực hiện đầy đủ quan điểm, chỉ đạo của Chính phủ, tiếp tục rà soát, bám sát thực tế để điều chỉnh chương trình phát triển thị trường bất động sản, giải quyết khó khăn cho nhà đầu tư, bảo đảm tính đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Kịp thời cần các văn bản chi tiết, hướng dẫn cụ thể các quy định về những vấn đề trên.

- Trân trọng cảm ơn ông!

Vi Anh thực hiện