Thí điểm đất khác làm nhà ở thương mại: Ưu tiên nhà ở vừa túi tiền

Nội dung được nêu tại văn bản góp ý dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Hiện, dự thảo đang lấy ý kiến về 2 phương án quy định về tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm.

Phương án 1: Việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở được thực hiện tại khu vực đô thị, khu vực được quy hoạch phát triển đô thị và không vượt quá 30% tổng diện tích đất dành cho nhu cầu phát triển dự án nhà ở của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Phương án 2: Việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với các trường hợp sau: Trường hợp nhà đầu tư đã có văn bản của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận nhận quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành

Trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp cơ sở phải di dời do gây ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Lo phát sinh lợi ích nhóm

Với phương án 2, HoREA cho rằng việc ban hành cơ chế chính sách không nên “đo ni đóng giày” theo kiểu đáp ứng “đơn đặt hàng” vì có thể dẫn đến tình trạng “lợi ích nhóm”. Bởi phương án này chưa quy định trường hợp UBND cấp tỉnh chấp thuận cho nhà đầu tư đề xuất dự án nhà ở thương mại (mới) được thực hiện thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đối với các loại “đất khác không phải là đất ở” như “đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải đất ở; đất khác trong cùng thửa đất có đất ở” đã được quy định tại Điều 2 “Dự thảo Nghị quyết” để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của “Dự thảo Nghị quyết thí điểm”.

Với quy định này thì “Dự thảo Nghị quyết thí điểm” không cho phép thí điểm đối với các nhà đầu tư có đề xuất dự án nhà ở thương mại (mới) nên cũng không đảm bảo công bằng đối với các nhà đầu tư.

Hơn nữa, phương án 2 cũng chưa bao gồm trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất có nguồn gốc tự bồi thường, giải phóng mặt bằng và được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Cần ưu tiên nhà ở vừa túi tiền

HoREA cũng đề nghị chọn phương án 1, bởi quy định việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được thực hiện tại khu vực đô thị, khu vực được quy hoạch phát triển đô thị và “không vượt quá 30% tổng diện tích đất dành cho nhu cầu phát triển nhà ở của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030 đã được phê duyệt” là rất hợp lý, có tính linh hoạt cao và vẫn khống chế quy mô sử dụng đất để thực hiện “Nghị quyết thí điểm” bằng khoảng 1/3 tổng diện tích đất dành cho nhu cầu phát triển nhà ở của địa phương trong giai đoạn từ nay đến năm 2030.

Tuy nhiên, HoREA cũng đề nghị bổ sung cụm từ “cơ quan có thẩm quyền” vào cụm từ “đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” để bảo đảm tính chặt chẽ, logic của cấu trúc ngữ pháp và nội dung quy định pháp luật.

Đáng chú ý, Hiệp hội này đề nghị bổ sung quy định UBND cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua các tiêu chí dự án thí điểm đảm bảo tỷ lệ tối thiểu 60% diện tích đất trong tổng số diện tích đất thực hiện thí điểm phải dành để phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền phù hợp với tình hình cụ thể của địa phương.

Đề xuất trên nhằm thực hiện một trong các mục đích của “Dự thảo Nghị quyết” là thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền để góp phần khắc phục tình trạng mất cân đối sản phẩm nhà ở trên thị trường đang “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở bình dân.

Diệu Hoa