Đánh thuế bất động sản thứ 2: Làm sao để phát huy hiệu quả?
Được cho là công cụ hữu hiệu trong việc chống đầu cơ đất đai, tạo sự minh bạch cho thị trường, vậy làm sao để chính sách thuế phát huy hiệu quả?
Theo đó, trước hiện trạng có dấu hiệu đầu cơ, thổi giá thông qua nhiều vụ việc đấu giá đất ven đô tại TP Hà Nội, không ít ý kiến chuyên gia cũng như Bộ Xây dựng đã đề xuất Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất, tham mưu chính sách thuế với nhà đất thứ hai hoặc bỏ hoang, không sử dụng; nghiên cứu có chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.
Trước ý kiến của các chuyên gia và Bộ Xây dựng, mới đây, tại buổi họp báo quý III/2024, Thứ trưởng Bộ Tài chính - Nguyễn Đức Chi cho rằng, đây là đề xuất rất đáng tiếp thu để góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và phát triển...
Đây không phải lần đầu giải pháp đánh thuế bất động sản thứ 2 được đề cập, nhằm xử lý triệt để việc trục lợi, đầu cơ đất đai. Vậy làm sao để chính sách phát huy hiệu quả?
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hiện hệ thống pháp luật chưa có chế tài kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất nhằm đẩy giá; trong khi tình trạng mua bán, sang tay không được kiểm soát là nguyên nhân chính dẫn đến “sốt đất” tại nhiều địa phương. Nhà đầu cơ mua đất rồi bỏ hoang chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả diễn ra phổ biến, mục đích đều là “đẩy giá kiếm lời”.
“Việc nghiên cứu áp thuế bất động sản là cấp bách để điều tiết thị trường. Không vì thấy khó ban hành mà bỏ qua chính sách này”, Chủ tịch VARS bày tỏ.
Về phương pháp, Chủ tịch VARS cho rằng, sắc thuế cần áp dụng với ngôi nhà thứ 2 trở lên. Như tại Singapore, bất cứ người Singapore nào mua nhà đều phải trả phí 20% giá trị bất động sản cho căn nhà thứ 2, 30% cho căn nhà thứ 3... bên cạnh đó, mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn.
Tại Singapore, bán ngay trong năm đầu sẽ phải đóng thuế 6% giá trị bất động sản, bán vào năm thứ 2 đóng thuế 8%, năm thứ 3 là 4% và sau năm thứ 4 không bị áp thuế, phí này.
Còn ở Hàn Quốc, đất bỏ hoang hoặc đang trong quá trình cải tạo đất quá 2 năm thì bị đánh thuế 5%, 5 năm thì đánh thuế 8%, bỏ hoang 7 năm thì đánh thuế 9%, bỏ hoang hơn 10 năm thì đánh thuế 10%. Tại Mỹ, đất bỏ hoang thì bị đánh thuế 3%...
Theo Chủ tịch VARS - Nguyễn Văn Đính, quy định như vậy sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ, kiềm chế đà tăng giá nhà đất, bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn.
Còn trường hợp nếu đánh thuế rồi mà người dân vẫn có nhu cầu đầu cơ thì ngân sách sẽ thu được thuế, phục vụ cho đầu tư công, xây dựng trường học, bệnh viện, công trình giao thông...
Còn theo chuyên gia pháp lý bất động sản - Nguyễn Văn Đỉnh, việc đánh thuế nhà, đất là giải pháp bắt buộc phải làm bởi điều này đã được thể chế rõ trong Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Nghị quyết nêu rõ: “Khắc phục bằng được tình trạng sử dụng đất lãng phí, để đất hoang hóa, ô nhiễm, suy thoái”, “Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang”.
Việc đánh thuế nhà, đất phải thực hiện đồng bộ, công bằng giữa các địa phương và cần có cơ sở dữ liệu để bảo đảm đánh thuế đúng đối tượng, phát huy hiệu quả của chính sách thuế.
“Hiện nay, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án 06 phát triển ứng dụng dữ liệu về dân cư, định danh và xác thực điện tử phục vụ chuyển đổi số. Các luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản mới cũng đề cập xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, nhà ở, thị trường bất động sản... đây là dữ liệu quan trọng để thực thi Luật Thuế bất động sản trong tương lai, sau khi được Chính phủ trình và được Quốc hội thông qua”, vị chuyên gia này chia sẻ.
Xoay quanh vấn đề đã nêu, một số ý kiến cũng cho rằng, việc nghiên cứu thuế thu nhập cá nhân lũy tiến tỷ lệ nghịch với thời gian sở hữu bất động sản cũng cần tính đến. Cụ thể, với bất động sản sở hữu trong khoảng thời gian trên 10 năm, mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng là 1% giá trị chuyển nhượng. Khi số năm sở hữu giảm xuống thì tăng thêm 0,2% giá trị chuyển nhượng.
Còn hoạt động lướt sóng với thời hạn dưới 1 năm phải nộp thuế thu nhập cá nhân đến 3% giá trị chuyển nhượng. Khi đó, ngân sách Nhà nước được gia tăng, đồng thời, ngăn chặn tình trạng lướt sóng, thổi giá, đẩy giá đối với bất động sản.