Cần có gói tín dụng cho vay mua nhà với lãi suất 5%/năm

TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính - Ngân hàng chia sẻ tại Hội thảo khoa học quốc gia với chủ đề “Thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh thực hiện Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản” do Trường Đại học Kinh tế Quốc dân phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng tổ chức, ngày 10/10.

Trao đổi xung quanh việc cho vay mua nhà tại Việt Nam hiện nay, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng với mức lãi suất 7,5%/năm và cho vay với thời hạn 10 năm đến 15 năm của 4 ngân hàng thương mại lớn nhất cả nước, cho thấy cho vay mua nhà tại Việt Nam đang có vấn đề.

Từ đó, TS Nguyễn Trí Hiếu nêu ra một số vấn đề cụ thể, như cho vay như thế nào để người dân có thể tiếp cận được tiền để mua nhà. Có thể dựa vào ngân hàng thương mại để làm được không? Nếu chưa dựa được vào ngân hàng thương mại thì nguồn vốn ở đâu để cho vay? Cho vay trong bao nhiêu lâu và lãi suất như thế nào là phù hợp?

Đối với gói các gói tín dụng như 120.000 tỷ đồng và gói tín dụng mới của ngân hàng chính sách 30.000 tỷ đồng, theo TS Nguyễn Trí Hiếu là chưa phù hợp. Nếu chưa phù hợp thì mục tiêu của Chính phủ là 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 sẽ không thực hiện được.

Vậy, gói nào sẽ phù hợp với người dân hiện nay? TS Nguyễn Trí Hiếu đánh giá GDP bình quân đầu người của người dân Việt Nam năm 2024 có thể đạt 4.700 USD. Tính ra VNĐ, mỗi tháng tương đương 12 triệu đồng. Trong khi, gói 120.000 tỷ đồng có lãi suất 7,5%, thời gian vay 10 năm đến 15 năm. Gần đây, ngân hàng chính sách vừa điều chỉnh lãi suất, tăng từ 4,8%/năm lên 6,6%.

Nếu tính trả góp, giả thiết lãi suất cố định cho vay 15 năm, với giá trị cho vay khoảng 2 tỷ đồng. Một căn hộ ở Hà Nội hiện nay giá trung bình 5 tỷ đồng, nhưng tính giá theo nhà ở xã hội ở mức 2,5 tỷ đồng, ngân hàng cho vay 80% tương đương 2 tỷ đồng.

Nếu vay 2 tỷ đồng và trả lãi suất 5%/năm trong vòng 20 năm, thì mỗi tháng người vay phải trả cả gốc và lãi là 13 triệu đồng. Số tiền nay đối với một gia đình, nếu cả hai vợ chồng đi làm với thu nhập bình quân khoảng 26 triệu đồng thì có thể nhiều gia đình ở Việt Nam đáp ứng được.

“Còn nếu lãi suất cao hơn 5%, thời gian thấp cho vay hơn 20 năm thì với một gia đình ở Việt Nam rất khó có thể mua được nhà. Ngay cả với những gói ưu đãi 120.000 tỷ đồng hay 30.000 tỷ đồng thì người mua cũng rất khó tiếp cận”, TS Nguyễn Trí Hiếu nói.

Do đó, TS Nguyễn Trí Hiếu đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét có gói tín dụng như cách đây 10 năm, đó là gói tín dụng cho vay 30.000 tỷ đồng với lãi suất 5%/năm, thời gian cho vay 20 năm. Khi đó, một gia đình ở Việt Nam mới có thể mua được nhà.

Về nguồn vốn, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng không thể dựa vào ngân hàng thương mại để cung vấp vốn dài hạn. Bởi, có tới 70% đến 80% vốn huy động của các ngân hàng là vốn ngắn hạn (12 tháng).

Nếu dựa vào các ngân hàng thương mại cho vay 20 năm sẽ đưa ngân hàng đến chỗ rủi ro về thanh khoản. Vì khoản tiền cho vay 20 năm trong khi khách hàng đến hạn đến rút tiền khoản gửi 12 tháng thì các ngân hàng lại phải “lục tục” chạy vào thị trường huy động vốn mới để trả cho vốn cũ với lãi suất cao, khi đó sẽ đẩy lãi suất của nền kinh tế lên ngày càng cao.

“Nếu không có lãi suất cao, người dân không đến gửi tiền thì ngân hàng rơi vào thiếu thanh khoản để trả cho tiền cho người gửi tiền cũ. Đó là chưa kể đến nợ xấu”, TS Nguyễn Trí Hiếu bày tỏ.

Quay trở lại câu hỏi: “Vậy, nguồn vốn lấy ở đâu”? TS Nguyễn Trí Hiếu đề xuất nguồn vốn có thể từ ngân sách quốc gia, bằng việc huy động trái phiếu Chính phủ từ ngắn hạn, trung hạn và dài hạn với thời gian từ 10 năm, 20 năm, 30 năm.

Với trái phiếu 20 năm, mức lãi suất 3% là phù hợp và đẩy số tiền này sang cho Ngân hàng Chính sách xã hội, hoặc các ngân hàng thương mại tham gia vào chương trình cho vay mua nhà ở xã hội.

Còn nếu chỉ dựa vào các ngân hàng thương mại thông qua các gói cho vay như 120.000 tỷ đồng của các ngân hàng thương mại, thì sẽ đẩy các ngân hàng vào rủi ro về thanh khoản và rủi ro về lãi suất.

Đánh giá về các gói cho vay, TS Nguyễn Hoàng Dương, Phó Vụ trưởng Vụ Tài chính các ngân hàng và Tổ chức tài chính (Bộ Tài chính) cho biết đối với nguồn tài chính cho phát triển thị trường bất động sản thời gian qua gặp nhiều khó khăn.

Nguyên nhân xuất phát từ hai điểm. Một là, nội tại thị trường bất động sản còn có nhiều rủi ro, thủ tục hành chính, thủ tục để phê duyệt dự án bị kéo dài dẫn đến dự án không phê duyệt được.

“Khi rủi ro tăng cao thì bên cung cấp tín dụng, nguồn vốn cho thị trường này sẽ phải suy nghĩ. Ví dụ, trước khi cho vay ngân hàng sẽ phải đánh giá tổng quan về tình hình phát triển kinh tế vĩ mô, các giải pháp hỗ trợ sản xuất kinh doanh, chính sách tiền tệ phù hợp để tăng trưởng tín dụng phù hợp, chính sách tài khoá như miễn, giảm, giãn, hoãn thuế”, TS Nguyễn Hoàng Dương nhấn mạnh.

Trong đó, có hai gói chính sách liên quan trực tiếp đến bất động sản 120.000 tỷ đồng và 30.000 tỷ đồng sắp được thực hiện, cùng với gói 40.000 tỷ đồng hỗ trợ chung cho nền kinh tế.

‘Thẳng thắn nhìn nhận, những gói này hiện nay chưa phát huy tác dụng”, TS Nguyễn Hoàng Dương chia sẻ.

TS Nguyễn Hoàng Dương nêu ví dụ, gói 40.000 tỷ đồng Quốc hội bố trí cấp bù lãi suất 2% cho người vay vốn ngân hàng, cho đến hết thời hạn thực hiện của gói này là 31/12/2023 mới giải ngân 1.200 tỷ trên 40.000 tỷ đồng. Có nghĩa gói này gần như chưa được sử dụng.

Hai là, trong quá trình triển khai thực hiện có một yếu tố rất lớn khiến người nhận hỗ trợ lãi suất cũng như ngân hàng thương mại không “mặn mà” với chính sách này của Nhà nước.

“Đó là, xuất phát từ những rủi ro về việc sử dụng 2% này có đúng với quy định của pháp luật hay không? Sau này cơ quan thanh kiểm tra vào thì cả ngân hàng và người sử dụng sẽ như thế nào? Tuy nhiên, hiện nay gói này đã dừng”, TS Nguyễn Hoàng Dương nói.

Đồng tình với đề xuất của TS Nguyễn Trí Hiếu Hiếu về lãi suất cho vay mua nhà 5%/năm, TS Nguyễn Hoàng Dương cho rằng để hỗ trợ người dân mua nhà thì cần có nhiều nguồn vốn khác nhau, đặc biệt là giảm lãi suất cho vay xuống 5%/năm.

Nguyễn Việt