Hà Nội: Chung cư không ngừng lên giá dù nguồn cung cải thiện

Theo báo cáo của Avison Young Việt Nam, trong quý 3/2024 thị trường đã chứng kiến sự khởi động của phân khúc căn hộ chung cư với những tín hiệu tích cực. Nguồn cung mới tại Hà Nội trở nên sôi động hơn, cho thấy sự nhanh nhạy của các chủ đầu tư trong việc đón đầu nhu cầu mua nhà đang bị dồn nén cũng như niềm tin thị trường dần phục hồi.

Nguồn cung mới tăng, giá không "hạ nhiệt"

Với khoảng 2.500 căn hộ được mở bán vào giữa năm nay, thị trường Hà Nội đã ghi nhận thêm nhiều đợt mở bán mới trong quý 3, điển hình là 1.424 căn hộ từ hai dự án Lumi Hanoi (giai đoạn 2) và The Miami GS5.

Bên cạnh đó, một số dự án đang tạm dừng như QMS Top Tower và Hanoi Signature cũng đã trở lại thị trường với 730 căn hộ. Giá bán trung bình trong quý 3 dao động từ 2.500 - 3.500 USD/m2. Dự kiến, nguồn cung căn hộ mới sẽ tiếp tục gia tăng đều đặn từ cuối năm nay, với các dự án như Lumi Hanoi (giai đoạn 3), The Victoria và The Senique Hanoi, kéo theo mức giá bán dự báo sẽ tăng thêm từ 2 - 4%.

Dữ liệu từ CBRE cũng cho thấy, tổng nguồn cung cấp căn hộ cư trú mở bán mới tại Hà Nội trong 9 tháng đầu năm 2024 đã vượt qua con số lượng của cả năm 2023, đạt hơn 19.000 căn. Đây cũng là mức cao nhất trong 5 năm qua.

Theo dự báo của đơn vị này, trong quý cuối năm, thị trường sẽ đón thêm hơn 10.000 căn hộ mới, nâng tổng số căn hộ mở bán trong năm 2024 lên gần 30.000 - gần gấp 3 lần so với năm 2023 và là con số cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Trước đó, theo kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025 (đợt 3) của UBND TP Hà Nội, hiện có 85 dự án đang hoàn thiện thủ tục chuẩn bị đầu tư, dự kiến ​​cung cấp gần 50.000 căn hộ. Sau năm 2025, thêm 26 dự án với khoảng 10.000 căn hộ cũng sẽ được hoàn thành.

Các chuyên gia dự báo, nguồn cung chung cư sẽ tiếp tục tăng mạnh trong hai năm tới với 23.000 căn vào năm 2025 và 24.000 căn vào năm 2026, gấp gần 3 lần so với năm 2023. Phần lớn nguồn cung cấp mới này vẫn còn tập trung tại đại đô thị phía Tây và Đông Hà Nội.

Mặc dù có nhiều dự báo nguồn cung khá dồi dào, thậm chí đã qua thời điểm khan hiếm căn hộ chung cư, song các đơn vị nghiên cứu đều đưa ra nhận định rằng nguồn cung mới chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp còn căn hộ bình dân không xuất hiện.

Do đó, sức cầu nhà ở dành cho số đông cơ bản vẫn chưa được cải thiện nhiều và giá nhà ở Hà Nội trong thời gian tới được cho vẫn khó giảm. Như ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ, nguồn cung căn hộ cải thiện đáng kể nhưng chỉ tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi căn hộ dành cho người có thu nhập trung bình không có.

Cũng theo ông Thanh, việc lệch pha cung cầu này dẫn đến việc giá căn hộ ngày càng tăng, trong khi nhu cầu nhà ở cho số đông vẫn không giải quyết được đây là sự bất hợp lý của thị trường bất động sản là căn hộ ở mười năm rồi còn tăng giá chóng mặt.

Ông Trần Quang Trung – Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng, việc nhiều người chờ đợi chung cư giảm giá sẽ không khả thi, bởi các yếu tố đầu vào của doanh nghiệp phát triển dự án như chi phí thuế đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng, đầu tư về thiết kế sản phẩm... đều đang đội lên không ít.

“Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, để sở hữu một vị trí đẹp, đặc biệt tại trung tâm, doanh nghiệp phải bỏ ra số tiền khổng lồ. Khi giá đất đã cao, chủ đầu tư lại làm một sản phẩm bình dân thì chắc chắn sẽ lỗ. Với những vị trí đẹp, đơn vị phát triển dự án cũng sẽ phải làm ra các sản phẩm xứng tầm với vị trí đó, như vậy không có giá rẻ. Mới đây, Bộ Xây dựng cũng đánh giá, giá nhà ở có thể tăng 15-20% khi áp dụng biểu khung giá theo luật mới, nhận định này hoàn toàn có cơ sở. Tôi cho rằng, thực tế có những dự án còn tăng hơn nhiều. Không phải ngẫu nhiên thị trường bất động sản Hà Nội tăng giá chóng mặt trong thời gian qua", ông Trung chia sẻ.

Giấc mơ sở hữu nhà dần xa vời

Như vậy, với mức giá bất động sản tăng chóng mặt như thời gian qua, giấc mơ "an cư lạc nghiệp" trở nên ngày càng xa với đại đa số người lao động tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP HCM.

Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, thu nhập bình quân của người lao động quý 2/2024 là 7,5 triệu đồng/tháng, giảm 137 nghìn đồng so với quý I/2024 và tăng 490 nghìn đồng so với cùng kỳ năm 2023. Trong đó, thu nhập bình quân của lao động ở khu vực thành thị là 9 triệu đồng/tháng, khu vực nông thôn là 6,5 triệu đồng/tháng.

Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, trên thế giới để quản lý thị trường bất động sản có một chỉ số gọi là giá nhà trung bình trên lương trung bình của người dân. Các nước Tây Âu và Bắc Mỹ đảm bảo tỷ số này là 2:4, nghĩa là tổng lương trong 2 đến 4 năm sẽ mua được nhà ở mức giá trung bình. Một số nước khu vực Đông Nam Á (ngoài Việt Nam) chỉ số này là 12:15, nghĩa là tổng lương trong 12-15 năm đủ tiền mua nhà. Nhưng ở Việt Nam, từ cách đây 20 năm, chỉ số này là đã là 25 năm.

Một người dân có mức lương trung bình ở Việt Nam, mỗi năm chỉ tiết kiệm được 1/4 lương, do vậy phải mất 4 năm mới tiết kiệm được mức đầy đủ của 1 năm. Như vậy, với chỉ số 25 năm, đồng nghĩa với việc người dân phải cần tới 100 năm mới mua được nhà. Năm 2023 chỉ số này được nhiều người tính lên 30 năm, tức 120 năm làm việc mới mua được nhà. Với tình hình thị trường bất động sản hiện nay, chỉ số này tiếp tục được cho là đã lên tới 35 năm.

“60 tuổi là hết tuổi lao động, chỉ còn lương hưu. Vậy nên, tôi cho rằng, việc tiết kiệm hơn 100 năm để mua được nhà là quá viển vông. Tôi đưa ra chỉ số này để thấy rằng, người lao động nước ta phải rất vất vả mới kiếm được chỗ ở cho mình”, ông Võ phân tích.

Để giải quyết vấn đề này, Chính phủ và các chuyên gia trong ngành đã và đang nỗ lực tìm lời giải, trước mắt là thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội.

"Để giảm giá nhà chung cư ở Hà Nội cần nỗ lực đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm quỹ đất sạch giúp các nhà đầu tư triển khai dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch. Đồng thời, người dân phải có cơ hội được biết và tham gia góp ý cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, để đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, phát huy cao nhất giá trị sử dụng", ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS nhận định.

Theo ông Đính, về lâu dài để ổn định giá nhà chung cư nói riêng và các sản phẩm nhà ở nói chung cần phải có sự tham gia quyết liệt từ phía Nhà nước. Trong đó, cần tiếp tục thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ khu vực vệ tinh tới trung tâm thành phố, nguồn cung đến từ khu vực vùng ven sẽ kéo giảm giá nhà.

Vi Anh