Hà Nội: Giá liền kề, biệt thự tăng chóng mặt

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thông tin, kết thúc quý 3/2024, giá bán biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội đều có xu hướng tăng mạnh so với quý trước.

Giá không ngừng "leo thang"

Cụ thể, giá bán bình quân của một số dự án biệt thự, nhà liền kề trong quý này biến động tăng so với quý 2/2024, từ 7 - 10% theo từng dự án và khu vực.

Còn theo dữ liệu từ CBRE Việt Nam, 9 tháng vừa qua chứng kiến sự bùng nổ của phân khúc nhà liền thổ với tổng nguồn cung đạt hơn 3.500 căn, cao nhất trong vòng 5 năm qua. Lượng giao dịch của phân khúc này cũng tăng mạnh mẽ, đặc biệt trong quý 3, với hơn 2.500 căn được bán ra, gấp gần 5 lần so với quý trước. Giá bán liền kề, biệt thự sơ cấp trung bình quý qua tăng đáng kể so với quý trước, đạt 235 triệu/m2, tăng 16% theo quý và gần 27% theo năm.

Có thể thấy, từ đầu năm đến nay, giá nhà liền kề, biệt thự trên địa bàn thành phố ghi nhận mức tăng đáng kể, thậm chí có những căn được rao bán với giá trên 1 tỷ đồng/m2.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, đối với phân khúc biệt thự tại các dự án lớn, giá bán phụ thuộc vào diện tích và vị trí của từng căn. Điển hình như trên các sàn giao dịch xuất hiện căn biệt thự có vị trí nằm ở lô góc, sát mặt hồ với diện tích trên 300m2, thuộc một dự án trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, được rao bán với giá 435 tỷ đồng, tức trên 1,4 tỷ đồng/m2. Tuy nhiên, những trường hợp này rất hi hữu và không phổ biến trên thị trường.

Trong khi đó, tại một số khu đô thị ở quận Tây Hồ, các căn biệt thự đơn lập có diện tích trên 340m2 được rao bán với giá bán 500 - 600 triệu đồng/m2. Các căn này đều ở vị trí gần hồ điều hòa và phía sau tiếp giáp công viên nội khu.

Còn với phân khúc nhà liền kề, một số khu vực có nhiều giao dịch mua bán tập trung ở khu vực như Hà Đông, Hoài Đức, Nam Từ Liêm, Long Biên, Hoàng Mai. Theo đó, khu vực quận Nam Từ Liêm có mức giá từ 97 - 362 triệu đồng/m2; quận Hà Đông có giá từ 119 - 422 triệu đồng/m2; huyện Hoài Đức dao động từ 63 - 244 triệu đồng/m2; quận Hoàng Mai từ 150 - 411 triệu đồng/m2...

Các chuyên gia cho biết, nguyên nhân khiến phân khúc trên tăng giá sốc trong thời gian qua là do nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu của người dân ngày càng lớn. Bên cạnh đó, với các quy định mới từ các luật liên quan, giá đền bù đất sẽ dựa trên giá thị trường, điều này dẫn đến giá sơ cấp có thể bị đẩy lên rất cao. Ngoài ra, việc nới lỏng quy định về quyền sở hữu nhà đất cho Việt kiều được kỳ vọng sẽ thu hút lượng kiều hối lớn, thúc đẩy nhu cầu tăng mạnh. Bởi vậy, giá bán nhà liền kề, biệt thự sẽ duy trì ở mức cao.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhận định: "Giá biệt thự, liền kề sơ cấp bị đẩy lên cao kéo theo giá tại thị trường thứ cấp tăng cao. Mặc dù giá cao nhưng tỷ lệ hấp thụ của nhà thấp tầng cũng khá tốt”.

Bà Miền đánh giá, nguồn cung phân khúc trong ngắn hạn sẽ tiếp tục hạn chế do ách tắc về pháp lý. Từ nay tới năm 2025, giá bán loại hình liền kề, biệt thự sẽ khó giảm mà đi ngang hoặc tăng nhẹ.

Cần cân nhắc khi đầu tư

Dưới góc độ đầu tư, theo bà Miền, giá biệt thự, liền kề đã tăng mạnh từ giữa năm ngoái tới nay nên người mua cũng cân nhắc về tiềm năng tăng giá thông qua vị trí, hạ tầng xung quanh căn nhà.

"Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn giao thoa nên các vấn đề đều nhạy cảm và sẽ có rủi ro rình rập. Người mua nên xem xét kỹ lưỡng về tiềm năng tăng giá của căn nhà, nếu dùng đòn bẩy tài chính cũng cần tính toán tới khả năng chi trả", Phó viện trưởng chia sẻ.

Đồng quan điểm, bà Giang Huỳnh - Chuyên gia cao cấp của Savills cho rằng, trong ngắn và trung hạn, thanh khoản của phân khúc biệt thự, nhà liền kề sẽ khó bật tăng, nhiều khả năng giá thứ cấp sẽ tiếp tục đi ngang, thậm chí giảm nếu nhà đầu tư gặp khó về dòng tiền. Điều này tạo áp lực lên cả chủ đầu tư và những nhà đầu tư cá nhân. Hiện nay, phân khúc này chỉ dành cho những nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, tầm nhìn dài hạn tối thiểu từ 3 - 5 năm.

Còn theo chuyên gia bất động sản Lê Đình Chung, thời gian gần đây, giá nhà liền kề, biệt thự tại Hà Nội cũng chứng kiến đà tăng ngang với tốc độ chung cư. Tuy nhiên, những căn nhà có giá từ 700 triệu - 1 tỷ đồng/m2 chỉ là trường hợp hy hữu, sở hữu vị trí đắc địa hoặc có yếu tố đặc biệt. Mức giá này mới chỉ là giá rao bán và chưa có giao dịch thực tế nên không thể đại diện cho thị trường nhà liền kề, biệt thự.

Vị chuyên gia cho biết, việc đầu tư phân khúc nhà liền kề, biệt thự hiện không hiệu quả và sẽ có những rủi ro do giá đã tăng mạnh từ thời điểm trước đó. Trong tương lai, đà tăng giá sẽ không nhiều trong khi vốn đầu tư cần phải bỏ ra là quá lớn.

Vi Anh