Các dự án cốt lõi sẽ duy trì đà tăng của cổ phiếu PDR
Cổ phiếu PDR - Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt tăng giá nhờ các dự án mới mở bán đang tiếp tục khởi động.
PDR tăng sát vùng giá 22.000 đồng/cp và đóng cửa cuối phiên ngày 25/10 còn 21.650 đồng/cp với khối lượng khớp lệnh 12 triệu cổ phiếu. Đây cũng là vùng giá PDR trồi sụt suốt thời gian qua. Tuy nhiên, theo dự báo của các chuyên gia, từ nay cuối năm các dự án của PDR mở bán sẽ giúp doanh nghiệp duy trì dòng tiền kinh doanh dương.
PDR vừa công bố thông tin về báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2024. Theo đó, doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ 2,6 tỷ đồng. Song, lợi nhuận sau thuế của công ty ghi nhận hơn 51 tỷ đồng. Trong kỳ, doanh thu và lợi nhuận đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi khá khiêm tốn mà chủ yếu đến từ doanh thu tài chính ghi nhận 194 tỷ đồng, đến từ lãi chuyển nhượng cổ phần công ty liên kết.
Thuyết minh báo cáo tài chính cho thấy, vào ngày 24/6, Phát Đạt đã chuyển nhượng 25% cổ phần tại BIDICI cho ông Nguyễn Trà Giang, với giá trị gần 770 tỷ đồng. Chủ trương chuyển nhượng vốn này đã được HĐQT Công ty thông qua ngày 20/6. Theo đó, doanh nghiệp bất động sản này sẽ chuyển nhượng toàn bộ hơn 111,7 triệu cổ phần tại BIDICI (chiếm 49% vốn điều lệ) với giá chuyển nhượng công ty không thấp hơn 130% mệnh giá. Như vậy, sau thương vụ chuyển nhượng trên, tỷ lệ sở hữu của PDR tại BIDICI giảm từ 49% xuống 24%.
Có thể nói, trong bối cảnh thị trường bất động vẫn còn khó khăn, ưu tiên hàng đầu của PDR là tồn tại và phát triển. Chính vì vậy, ban lãnh đạo đã lựa chọn phương án bán tài sản nhằm duy trì được dòng tiền kinh doanh và chuẩn bị cho chu kỳ mới.
Lũy kế 9 tháng đầu năm 2024, PDR ghi nhận doanh thu thuần đạt 173 tỷ đồng, lãi sau thuế gần 154 tỷ đồng.
Năm 2024, PDR đặt mục tiêu doanh thu 2.982 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 880 tỷ đồng. Như vậy, sau 9 tháng đầu năm, PDR thực hiện được 6% chỉ tiêu doanh thu và gần 18% chỉ tiêu lợi nhuận.
Tính đến ngày 30/09/2024, tổng tài sản của PDR ghi nhận 22.663 tỷ đồng, tăng 7% so với cùng kỳ. Trong đó, hàng tồn kho chiếm tỷ trọng lớn nhất với gần 12.854 tỷ đồng, chiếm hơn 50% tổng tài sản của doanh nghiệp. Hàng tồn kho gấp gần 3 lần giá trị tổng khoản nợ vay ngắn hạn và dài hạn 4.415 tỷ đồng của PDR, trong đó nợ vay ngắn hạn 1.366 tỷ đồng và nợ vay dài hạn 3.049 tỷ đồng.
Đáng chú ý, hàng tồn kho của PDR chủ yếu là giá trị quỹ đất được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp cho nhà nước, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và các chi phí đầu tư cho các dự án bất động sản đang triển khai. Trong đó, giá trị tồn kho của dự án Bắc Hà Thanh ghi nhận 583 tỷ đồng, tăng 421 tỷ so với hồi đầu năm. Còn so với quý trước đó, giá trị tồn kho của dự án này tăng 224 tỷ đồng, tăng hơn 62% so với quý II. Điều này cho thấy dự án đang có các bước tiến nhanh và PDR đang dồn nguồn lực vào dự án này để đưa vào kinh doanh trong quý IV theo kế hoạch.
Đánh giá về PDR, Công ty Chứng khoán BSC cho rằng, các dự án trọng điểm bao gồm KĐT Bắc Hà Thanh và Bình Dương Tower đều đang được đẩy mạnh triển khai xây dựng, tuy nhiên chưa hoàn tất khâu phê duyệt. Nguyên nhân chủ yếu do tồn tại độ trễ chính sách khi hệ thống Luật mới liên quan đến thị trường bất động sản (BĐS) đồng loạt có hiệu lực, các địa phương cần thêm thời gian và hướng dẫn để thực hiện đồng bộ. BSC đánh giá cao thành quả tái cấu trúc của PDR về mô hình kinh doanh danh mục sản phẩm trong 2024-2026 tập trung các dự án đáp ứng nhu cầu thực, năng lực hoàn thiện pháp lý được chú trọng.
Mặc dù thời điểm mở bán bị đẩy lùi so với kỳ vọng ban đầu nhưng PDR đang quyết tâm hơn trong việc xây dựng lại uy tín với khách hàng cá nhân, quá trình hoàn thiện pháp lý dự án về cơ bản tốt hơn trước và tốt hơn so với mặt bằng chung của ngành. Do đó, BSC tin rằng PDR sẽ đảm bảo được tiến độ xây dựng, bán hàng và bàn giao tại các dự án trọng điểm để tái khẳng định uy tín và thương hiệu, qua đó, tạo nguồn vốn để triển khai các dự án du lịch gối đầu tiếp theo.
BSC cho rằng, các dự án du lịch tại các tỉnh ven biển sẽ là yếu tố dẫn dắt tăng trưởng chính cho PDR trong trung – dài hạn. Với chiến lược lựa chọn thời điểm triển khai như hiện tại phù hợp với PDR vì các dự án BĐS du lịch thường đòi hỏi vốn đầu tư ban đầu lớn và thời gian hoàn vốn dài. Dòng tiền từ các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực tại Bắc Hà Thanh, Bình Dương Tower, Cadia Quy Nhơn sẽ tạo nguồn lực tích lũy tài trợ cho các dự án sắp tới với tính khả thi cao hơn.
BSC dự phóng doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế của PDR sẽ lần lượt ghi nhận mức tăng trưởng 42% và 38% trong giai đoạn 2024-2026, được đóng góp hoàn toàn bởi hoạt động triển khai kinh doanh BĐS cốt lõi và không ghi nhận các khoản thu nhập bất thường trong 2025-2026.
Do vậy BSC duy trì khuyến nghị mua đối với PDR sau khi cổ phiếu trải qua đợt điều chỉnh mạnh từ đỉnh. PDR hiện đang giao dịch tại P/B 2024F = 1.62x và P/B 2025F = 1.52x tương đối phù hợp với mức P/B trung bình ngành hiện tại cũng như là định giá của các doanh nghiệp BĐS trong pha phục hồi của chu kỳ ngành. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý về rủi ro pha loãng do phát hành riêng lẻ hoán đổi nợ.
PDR dự kiến sẽ phát hành khoảng 34,1 triệu cổ phiếu (tương đương 3.9% số lượng cổ phiếu đang lưu hành) với giá phát hành 20.000 đồng/cp để hoán đổi khoản nợ 30 triệu USD với ACA Vietnam Real Estate III. Rủi ro về pháp lý đối với sản phẩm condotel của PDR chưa được hoàn thiện sẽ ảnh hưởng đến kể hoạch triển khai sau năm 2026.