Nâng mức xử phạt vi phạm trong giao dịch bất động sản
Cần nâng mức xử phạt vi phạm hành chính có liên quan đến các sai phạm của các chủ thể trong mô hình sàn giao dịch bất động sản.
GS.TS Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhấn mạnh trong bản "kiến nghị chính sách để phát triển thị trường bất động sản ổn định và lành mạnh" gửi đến Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, ngày 1/11.
Theo GS.TS Phạm Hồng Chương, hiện nay Quốc hội đã thông qua 3 đạo luật liên quan tới thị trường BĐS là Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật đất đai 2024. Các Luật này cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã được chính thức có hiệu lực và đi vào triển khai thực hiện vào ngày 1/8/2024 (sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó).
“Để 3 đạo luật này đi vào cuộc sống, thực sự là công cụ hữu hiệu cho phát triển thị trường BĐS ổn định bền vững, lành mạnh góp phần ổn định kinh tế vĩ mô và thực hiện các cân đối lớn của nền kinh tế, thì vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước và ý thức của các chủ thể tham gia trên thị trường hết sức quan trọng”, GS.TS Phạm Hồng Chương nói.
Cùng với sự phát triển của thị trưởng BĐS, hoạt động của các sàn giao dịch BĐS đang từng bước hình thành một sân chơi minh bạch cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS và đem lại lợi ích cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS. Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường cũng như các sàn giao dịch đòi hỏi sự chặt chẽ và minh bạch của các quy định pháp lý.
Đó là lý do tại sao các quy định pháp luật về kinh doanh BĐS và các quy định khác có liên quan đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự công bằng, an toàn và ổn định, thu hút được nhiều sự quan tâm của các chủ thể tham gia trên thị trường.
Đứng trước các vấn đề trên, với vai trò là cơ quan nghiên cứu tư vấn chiến lược và chính sách kinh tế xã hội, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã gửi đến Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính 7 kiến nghị chính sách.
Thứ nhất, tập trung tháo gỡ các khó khăn khi tiếp cận về đất đai để thực hiện các dự án đầu tư BĐS tại các địa phương. Hiện nay, vẫn còn rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án đầu tư tại các địa phương.
Nhiều dự án vướng mắc về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, khó khăn về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất đai mục đích vào các dự án đầu tư…
Do đó, các giải pháp cần hướng đến việc giải quyết những vấn đề cụ thể vướng mắc của các doanh nghiệp, như hoàn thiện quy trình đấu giá, đấu thầu, giao đất theo quy định mới của Luật, để đảm bảo các dự án đầu tư đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, đủ điều kiện về mặt pháp lý có thể triển khai theo đúng quy định.
Xây dựng điều chỉnh bảng giá đất theo tinh thần Luật mới nhưng cần đảm bảo lợi ích giữa Nhà nước và Nhà đầu tư để các doanh nghiệp có căn cứ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và các cơ quan quản lý có cơ sở phê duyệt dự án.
Đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các thủ tục pháp lý, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, để tạo điều kiện chuyển nhượng các dự án cho các dự án không đủ năng lực tài chính theo yêu cầu của Luật Kinh doanh BĐS 2023.
Cho phép điều chỉnh và hướng dẫn quy trình thực hiện chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội để cho thuê hoặc cho thuê mua các đối tượng chính sách.
Nghiên cứu xem xét thí điểm thực hiện việc phân cấp, thẩm quyền quyết định điều chỉnh dự án xây dựng nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội cho UBND các tỉnh, thành phố nhằm đẩy mạnh quá trình thực hiện cơ cấu hàng hóa BĐS trên thị trường.
Thứ hai, tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho thị trường, hướng đến việc huy động các nguồn vốn dài hạn và bền vững cho thị trường BĐS. Thực tế cho thấy, dòng vốn chảy vào thị trường BĐS Việt Nam đến chủ yếu vào từ kênh tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và huy động của khách hàng. Vì vậy, cần triển khai một số giải pháp nhằm huy động và khơi thông vốn cho thị trường BĐS.
Một là, khơi thông nguồn vốn từ tín dụng ngân hàng. Các ngân hàng thương mại cần ban hành các tiêu chí cho vay phù hợp đối với các loại BĐS khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án BĐS, nhà ở cao cấp, tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại có hiệu quả cao, tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Đồng thời, việc mở rộng tín dụng cần đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, tăng cường công tác thẩm định, giám sát việc sử dụng vốn vay, đảm bảo đúng mục đích, hạn chế nợ xấu mới phát sinh trong lĩnh vực BĐS.
Hai là, phát triển dòng vốn từ trái phiếu BĐS. Bộ Tài chính cần rà soát tình trạng tài chính (bao gồm tài sản, nợ, dòng tiền) của các công ty phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) hiện đang gặp khó khăn nhằm hỗ trợ, theo dõi các biện pháp thực hiện các nghĩa vụ nợ trong thời gian tới.
Với trái phiếu BĐS đăng ký phát hành mới, các cơ quan quản lý giám sát cần tăng cường theo dõi, giám sát các trường hợp doanh nghiệp, nhóm doanh nghiệp có liên quan phát hành TPDN khối lượng lớn.
Ba là, thu hút vốn đầu tư nước ngoài, tạo kênh huy động vốn dài hạn cho thị trường BĐS. Cần thúc đẩy và thu hút nguồn vốn đầu tư nước vào lĩnh vực BĐS, tái cấu trúc nguồn vốn, đẩy mảnh M&A dự án BĐS với sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài.
Ngoài ra, cần khuyến khích sự phát triển của các nhà đầu tư có tổ chức trên thị trường BĐS thông qua việc thúc đẩy sự phát triển của các Quỹ đầu tư BĐS để đa dạng hóa các kênh huy động vốn cho thị trường BĐS, nhằm giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ các tổ chức tín dụng và thị trường TPDN.
Thứ ba, minh bạch hóa thông tin và cơ sở dữ liệu về đất đai và BĐS. Cụ thể, hoàn thiện, duy trì thường xuyên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS. Thường xuyên bám sát tình hình thị trường BĐS để kịp thời điều chỉnh, tháo gỡ những khó khăn, hạn chế, bất cập của cơ chế, chính sách, pháp luật đối với thị trường BĐS, để đảm bảo thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh.
Thiết lập hệ thống thông tin về thị trường BĐS thống nhất từ Trung ương tới địa phương, yêu cầu các địa phương và doanh nghiệp thực hiện chế độ báo cáo nghiêm túc, tập trung, đầy đủ, kịp thời, làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách, đồng thời góp phần công khai, minh bạch hoá thị trường BĐS.
Nâng cao chất lượng hoạt động của các tổ chức kinh doanh dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS (các doanh nghiệp môi giới BĐS, sàn giao dịch BĐS) theo hướng nâng cao yêu cầu về nhân sự, chuyên môn, điều kiện về cơ sở vật chất.
Cơ quan quản lý cần ban hành sớm văn bản hướng dẫn triển khai thực hiện các điều kiện về kinh doanh dịch vụ BĐS và đào tạo tổ chức thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS theo Luật Kinh doanh BĐS 2023.
Thành lập trung tâm dữ liệu về hàng hóa BĐS, Trung tâm này sẽ do Nhà nước thành lập nhằm kiểm soát lượng cung và lượng cầu trên thị trường để có chính sách điều tiết hợp lý và kiểm soát các BĐS giao dịch qua sàn.
“Nghiên cứu mô hình hoạt động Sàn giao dịch BĐS theo yêu cầu đổi mới của Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật đất đai 2024 theo hướng trung tâm giao dịch BĐS và giao dịch quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo kiểm soát giao dịch, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi tham gia giao dịch trên thị trường”, GS,TS Phạm Hồng Chương kiến nghị.
Đẩy mạnh việc thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch BĐS với mục tiêu kiểm soát và đánh giá được giao dịch là cơ sở cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và BĐS, phục vụ mục tiêu xây dựng, ban hành chỉ số giá BĐS và các chỉ số đánh giá thị trường.
Thứ tư, hoàn thiện mô hình tổ chức hệ thống sàn giao dịch BĐS do khu vực tư nhân cung cấp. Về bản chất và mô hình tổ chức hoạt động, sàn giao dịch BĐS là doanh nghiệp thực hiện một hoặc một số dịch vụ liên quan đến BĐS như môi giới, tư vấn BĐS, quản lý BĐS hay các dịch vụ khác về BĐS được pháp luật quy định.
Theo đó, để thực hiện chức năng của mình doanh nghiệp phải chấp hành đầy đủ các quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật kinh doanh BĐS và các quy định khác có liên quan đến hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS.
Để giúp hệ thống Sàn giao dịch BĐS của khu vực tư phát huy hiệu quả trong việc hỗ trợ minh bạch hóa thông tin thị trường, cần ban hành những quy định, thiết chế cụ thể hơn để đảm bảo sự phát triển các sàn giao dịch BĐS và tăng cường tính minh bạch của thị trường BĐS.
Cụ thể, quy định rõ tiêu chuẩn thành lập sàn giao dịch BĐS và tiêu chuẩn của người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS. Cần nâng cao trình độ chuyên môn của môi giới BĐS.
Quản lý chặt chẽ hoạt động của sàn giao dịch BĐS, có quy định về ban hành quy chế hoạt động tại sàn giao dịch BĐS và công khai quy chế hoạt động của sàn giao dịch BĐS để các bên tham gia giám sát và thực hiện.
Quy định rõ về trình tự và hình thức hợp đồng cấp dịch vụ BĐS tại sàn giao dịch BĐS để các bên tuân thủ. Quy định và tăng chế tài xử phạt vi phạm chế độ báo cáo, công khai thông tin liên quan đến BĐS được niêm yết tại các sàn giao dịch.
Khuyến khích các đơn vị cung cấp dịch vụ sàn giao dịch BĐS áp dụng công nghệ vào hoạt động kinh doanh. Áp dụng hệ thống niêm yết và giao dịch hiện đại giúp nhà đầu tư BĐS dễ dàng tiếp cận thông tin thị trường.
Thứ năm, bổ sung điều kiện và tiêu chuẩn sàn giao dịch BĐS. Quy định thêm điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Bên cạnh những điều kiện đã có trong pháp luật hiện hành, đối với sàn giao dịch BĐS cần bổ sung thêm năng lực tài chính để doanh nghiệp thành lập sàn giao dịch BĐS, điều kiện năng lực và trình độ chuyên môn của các nhân viên làm việc tại sàn bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất sản.
Đối với các loại BĐS được đưa ra giao dịch tại sàn, cần thiết phải quy định những điều kiện cụ thể. Đối với yêu cầu này, các cơ quan chức năng có liên quan trong nhiệm vụ và quyền hạn của mình có trách nhiệm công bố công khai các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch phát triển nhà ở.
Các thông tin về đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, công bố công khai thông tin về các doanh nghiệp kinh doanh sàn giao dịch bất động sản đủ điều kiện… để bảo đảm tính minh bạch, ngăn chặn các hiện tượng lừa đảo, đầu cơ nâng giá bất động sản nhằm mục đích thu lợi bất chính. Từ đó, các loại hình BĐS cũng như điều kiện của BĐS được đưa ra kinh doanh trên sàn cũng sẽ phải bảo đảm được tính công khai và minh bạch.
Thứ sáu, hoàn thiện cơ chế giám sát, quản lý hoạt động của các sàn giao dịch BĐS và chế độ báo cáo đối với cơ quan quản lý. Cần bổ sung thêm các quy định liên quan tới cơ chế kiểm soát các giao dịch được thực hiện trên sàn về công khai giá bất động sản, trình tự và thủ tục thực hiện các giao dịch, các phí dịch vụ có liên quan… Từ đó, làm tăng tính công khai, minh bạch thông tin dự án BĐS đưa vào giao dịch, nhất là các BĐS hình thành trong tương lai.
Cần nâng mức xử phạt vi phạm hành chính có liên quan đến các sai phạm của các chủ thể trong mô hình sàn giao dịch bất động sản. Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 28/01/2022 quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng mới có hiệu lực trên thực tế là cơ sở pháp lý để xử lý hành vi vi phạm của các chủ thể có sai phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung, cũng như kinh doanh dịch vụ bất động sản nói riêng.
Mặc dù, mức phạt hiện tại đã được nâng lên so với quy định của pháp luật trước đây, nhưng nếu so sánh số tiền bị phạt với những lợi ích các chủ thể có được thông qua sai phạm thì vẫn còn là những con số chênh lệch khá lớn.
Thực tế cho thấy, mức phạt hiện nay còn rất thấp so với khoản lợi ích mà chủ thể kinh doanh thu về được từ cả một dự án bất động sản, chưa kể trường hợp họ cố tình đẩy giá bất động sản lên cao.
“Bởi vậy, không ít các chủ thể kinh doanh hiện nay đang có tâm lý chấp nhận nộp phạt để được vi phạm. Điều này gây ảnh hưởng không hề nhỏ tới tính minh bạch của thị trường bất động sản, thiệt hại tới quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khách hàng, đồng thời tác động tới quá trình quản lý của Nhà nước nói chung”, GS.TS Phạm Hồng Chương nói.
Do đó, GS,TS Phạm Hồng Chương đề nghị cần xem xét tăng thêm mức xử phạt vi phạm cũng như bổ sung thêm hình thức xử phạt bổ sung theo hướng kéo dài thời hạn đình chỉ hoạt động hoặc buộc chấm dứt hoạt động với những trường hợp có hành vi sai phạm nghiêm trọng.
Thứ bảy, xây dựng và ban hành quy định sàn giao dịch BĐS online (giao dịch điện tử tại các sàn giao dịch BĐS). Luật Kinh doanh BĐS năm 2024 lần đầu tiên đề cập đến hoạt động giao dịch điện tử tại các sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, hiện chưa có quy định pháp luật nào trực tiếp điều chỉnh về việc vận hành, khai thác kinh doanh online của một sàn giao dịch BĐS.
Về cơ bản, các khung pháp luật về thương mại điện tử tại Việt Nam chịu sự điều chỉnh chung bởi Luật Giao dịch điện tử 2023 số 20/2023/QH15, Luật Giao dịch điện tử, Luật Công nghệ thông tin, Luật Thương mại… và các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành các đạo luật trên.
Nhưng giao dịch BĐS gắn với một tài sản có giá trị lớn, đặc điểm phức tạp, trong bối cảnh thông tin thiếu minh bạch và tính pháp lý cần được xác minh kỹ.
“Như vậy, cần thiết phải có hướng dẫn chi tiết và cụ thể hơn với hoạt động giao dịch BĐS điện tử với các sàn giao dịch BĐS. Đây cũng là yêu cầu thiết yếu để thích ứng với xu thế của thời đại công nghệ hiện nay”, GS,TS Phạm Hồng Chương nhấn mạnh.