Thí điểm đất khác làm nhà ở thương mại: Không để đầu cơ, trục lợi
Nhiều ý kiến cho rằng cần kiểm soát chặt việc điều chỉnh quy hoạch đối với đất ở, không để xảy ra tình trạng thu gom đất, trục lợi từ thí điểm nhà ở thương mại.
Vừa qua, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã họp cho ý kiến dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Lo ngại về trục lợi đất đai
Nêu quan điểm của cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết Thường trực Ủy ban nhất trí với sự cần thiết xây dựng Nghị quyết như Tờ trình của Chính phủ. Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra đề nghị Chính phủ đánh giá chi tiết, toàn diện tình hình thực tiễn của việc phát triển nhà ở thương mại, hiệu quả của việc sử dụng quỹ đất dành cho phát triển nhà ở thương mại tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Đặc biệt, cần đánh giá thực trạng của việc mua gom, đầu cơ đất đai; giải pháp để hạn chế tác động tiêu cực của việc thí điểm.
Về điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng Luật Đất đai đã quy định điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó quy định rất chặt chẽ về điều kiện nhận và chuyển quyền sử dụng đất đối với các loại đất khác nhau.
Quy định như dự thảo Nghị quyết sẽ tạo hành lang pháp lý song song với các quy định tại Luật Đất đai về đất để đầu tư nhà ở thương mại trong thời gian thí điểm. Điều này có khả năng gây mâu thuẫn, chồng chéo với các quy định liên quan đến lâm nghiệp, quốc phòng, an ninh, tín ngưỡng, tôn giáo.
Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị rà soát, nghiên cứu, xác định cụ thể từng loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại; làm rõ việc áp dụng cơ chế thí điểm đối với điều kiện nhận chuyển nhượng của các loại đất đã được quy định trong Luật Đất đai.
Ngoài ra, có ý kiến đề nghị cần quy định chặt chẽ đối với việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến phạm vi khu đất thực hiện thí điểm. Ý kiến khác đề nghị quy định theo hướng giao Chính phủ, UBND các cấp kiểm soát chặt chẽ việc điều chỉnh quy hoạch đối với đất ở; chịu trách nhiệm nếu để xảy ra tình trạng trục lợi trong việc thu gom đất và điều chỉnh quy hoạch.
Cân nhắc điều tiết bằng công cụ quy hoạch
Trên thực tế, ngay từ năm 2014, Luật Nhà ở đã quy định phải có 100% đất ở mới được làm dự án khiến gần như 100% dự án bất động sản bị ách tắc. Đến năm 2022, Quốc hội ban hành Luật số 03/2022 sửa 9 luật, theo đó cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở phù hợp quy hoạch được thực hiện dự án đầu tư.
Song phần lớn dự án bất động sản phát triển mới, đặc biệt là các dự án quy mô lớn, đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở. Chỉ tính riêng TP HCM, hiện có 41 dự án không đáp ứng điều kiện có quyền sử dụng đất ở để được chấp thuận chủ trương đầu tư làm nhà ở thương mại.
Thống kê từ HoREA về tỷ lệ dự án nhà ở thương mại phát triển trên các loại đất đưa ra những con số đáng chú ý. Cụ thể, tỷ lệ dự án thực hiện trên 100% đất ở chỉ chiếm 1%. Các dự án phát triển trên đất hỗn hợp gồm đất ở và các loại đất khác chiếm tỷ lệ lớn nhất (khoảng 94%).
Điều này cho thấy, quy định về việc có đất ở thì mới được chấp thuận chủ trương làm nhà ở thương mại đang tạo ra tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở cục bộ. Đây cũng là nguyên nhân hàng đầu đẩy giá nhà ra rất xa tầm với của những người có nhu cầu thực về nhà ở như hiện nay. Do đó, nếu Đề án trên được thông qua đó có thể là bước tiến lớn về quy định đất làm dự án nhà ở thương mại trong hơn 10 năm qua.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhận định rằng để tránh tình trạng doanh nghiệp lợi dụng để đầu cơ, trục lợi, Nhà nước cần có giải pháp kiểm soát hoạt động chuyển nhượng này thông qua các công cụ như quy hoạch, tính tiền sử dụng đất.
Còn theo đại biểu Hoàng Minh Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Chính phủ đề nghị thí điểm ở cả 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để tránh cơ chế xin cho, nhưng một số ý kiến tại phiên thẩm tra cho rằng, cần cân nhắc phạm vi thực hiện thí điểm.
Đồng quan điểm, nhiều ý kiến cũng cho rằng về lâu dài cần sớm hiện thực hóa quy định mới về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất, thực hiện bởi tổ chức phát triển quỹ đất. Khi đó, các chủ đầu tư sẽ được tiếp cận quỹ đất một cách công khai, minh bạch thông qua đấu giá, đấu thầu, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.