“Sốt ruột” mở rộng đất cho nhà ở thương mại: Cân nhắc phạm vi thí điểm
Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã được Chính phủ gửi Quốc hội.
Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại sẽ mở ra chương mới cho nguồn cung nhà ở, song các vấn đề lo ngại về tỷ lệ dự án được thí điểm, trục lợi chính sách, đầu cơ đất đai và dư thừa thêm nhà ở cao cấp nên có giải pháp ngăn chặn
Nghị quyết thí điểm nếu được Quốc hội thông qua sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư, doanh nghiệp được tiếp cận đất đai thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện, “thuận mua vừa bán” giữa người dân và doanh nghiệp, không xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.
Hàng trăm dự án được “tháo gỡ”
Thực tế, từ năm 2014, Luật Nhà ở đã quy định phải có 100% đất ở mới được làm dự án khiến gần như 100% dự án bất động sản bị ách tắc. Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (…) Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.
Ngay sau đó, Quốc hội ban hành Luật số 03/2022 sửa 9 luật, theo đó cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở phù hợp quy hoạch được thực hiện dự án đầu tư.
Tuy nhiên, đến Luật Đất đai 2024, quy định này lại tiếp tục bị bỏ ngỏ. Hệ lụy là phần lớn dự án bất động sản phát triển mới, đặc biệt là các dự án quy mô lớn, đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở. Chỉ tính riêng TP HCM, hiện có 41 dự án không đáp ứng điều kiện có quyền sử dụng đất ở để được chấp thuận chủ trương đầu tư làm nhà ở thương mại. Thống kê từ HoREA về tỷ lệ dự án nhà ở thương mại phát triển trên các loại đất đưa ra những con số đáng chú ý. Cụ thể, tỷ lệ dự án thực hiện trên 100% đất ở chỉ chiếm 1%. Các dự án phát triển trên đất hỗn hợp gồm đất ở và các loại đất khác chiếm tỷ lệ lớn nhất (khoảng 94%).
Điều này cho thấy, quy định về việc có đất ở thì mới được chấp thuận chủ trương làm nhà ở thương mại đang tạo ra tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở cục bộ. Đây cũng là nguyên nhân hàng đầu đẩy giá nhà ra rất xa tầm với của những người có nhu cầu thực về nhà ở như hiện nay. Do đó, nếu Đề án trên được thông qua đó có thể là bước tiến lớn về quy định đất làm dự án nhà ở thương mại trong hơn 10 năm qua.
Như vậy, việc giải quyết được bất cập về loại đất thực hiện dự án, nguồn cung nhà ở thương mại sẽ được cải thiện và để góp phần kéo giảm giá nhà.
Ưu tiên cho nhà giá thấp
Tuy nhiên, cần quy định chặt chẽ đối với việc điều chỉnh quy hoạch đối với đất ở và quy trách nhiệm liên quan nếu để xảy ra tình trạng trục lợi trong việc thu gom đất và điều chỉnh quy hoạch.
Theo dự thảo, Chính phủ đề xuất thực hiện thí điểm không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ, khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030. Khu đất thí điểm thực hiện dự án phải nằm ngoài danh mục dự án thu hồi đất được Hội đồng nhân dân thông qua. Việc thí điểm dự kiến thực hiện trong 5 năm, bắt đầu từ ngày 1/1/2025.
Thế nhưng, từ thực tế lệch pha nguồn cung nhà ở diễn ra mạnh mẽ ở Hà Nội, TP HCM, giá nhà liên tục bị đẩy cao theo các dự án cao cấp. Thị trường bất động sản nhà ở bị mất cân đối theo “kiểu” hình kim tự tháp “lộn ngược đầu” do tình trạng nhà ở cao cấp ngày càng tăng và chiếm tỷ lệ ngày càng lớn và đã xuất hiện một số dự án căn hộ “siêu sang”.
Mặc dù khó có việc doanh nghiệp ồ ạt gom đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, bởi ngay Luật Đất đai cũng quy việc doanh nghiệp muốn đi “mua” đất nông nghiệp phải “có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” và đất nông nghiệp đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
Tuy nhiên, để ngăn chặn việc đầu tư thổi giá bất động sản quá cao, phát triển dư thừa nhà cao cấp, cần có các tiêu chí nhằm đảm dự án thí điểm đảm bảo tỷ lệ tối thiểu 60% diện tích đất trong tổng số diện tích đất thực hiện thí điểm phải dành để phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền phù hợp với tình hình cụ thể của địa phương. Ngoài ra, ưu tiên thí điểm một số đối tượng sử dụng đất, địa phương, loại đất, vùng đất… mà không phải là làm đại trà.